[콕콕 절세전략] 재건축 초과이익 환수제 논란…내용은?

■ 재테크 노하우 머니쇼 '콕콕 절세전략' - 이경호 세무사 

말도 많고 탈도 많은 재건축부담금이 부과를 앞두고 있습니다. 한때 폐지도 언급되고 있지만 쉽지 않은데요. 재초환 부담금 부과 통보 1호 단지인 반포 현대 아파트 재건축 조합은 가처분 신청에 나섰습니다. 재초환뿐 아니라 이번 세법개정안에서 종부세 부분이 빠지면서 중산층 위주로 우려의 목소리가 큰데요. 최근 부동산 관련 세금 움직임부터 미리 절세할 수 있는 방법은 무엇인지 함께 알아보겠습니다. 이경호 세무사 자리했습니다.

Q. 이달부터 재건축부담금 부과가 시작됩니다. 정확히는 재건축 초과이익 환수제죠. 먼저 재초환이 뭐길래 이렇게 큰 논란을 불러일으키는지 먼저 살펴봐야 할 것 같아요?

- 재건축부담금 시행에 '한숨'…재초환이 뭐길래?
- 개발 이익 발생 '예상'시 '예상 이익' 최대 50% 환수
- 초과이익, 재건축기간 중 정상 상승값·개발비 제외분
- 부과율, 초과이익이 면제기준액 초과시 10~50% 적용
- 지난 3월 조합원 부담금 부담 완화 방향 개정안 시행
- 면제기준금액 3천만→8천만원…부과 구간 확대 조정
- 주택 장기보유 1주택자, 최대 70%까지 부담금 감경
- 미실현 수익·애매한 계산방식·정상 상승분 계산 논란
- 재건축 발생 이익, 아직 발생하지 않은 '미실현 이익'
- 가격 상승분에 과세 논란…"팔지도 않았는데 세금?"
- "어차피 매도할 때 양도세 납부"…이중과세 지적도

Q. 앞서 말씀드렸지만 이미 청구서를 받은 단지도 있습니다. 서초구 반포 현대 아파트, 현재는 반포 센트레빌 아스테리움이죠. 하지만 이후로 조합 반발이 워낙 거세고 정치권에서도 의견이 엇갈리면서 지자체들이 부과를 못하다가 이달부터 본격적으로 부담금을 부과합니다. 한 가구당 평균 1억 원 정도 된다고 해요?

- '반포 센트레빌 아스테리움' 재초환 1호 될까?
- 서초구청, 재초환 부담금 부과 재개…검증 절차 진행
- 이달 재초환 부담금 결정·부과…부담금은 축소 전망
- 조합원들 "낡은 집 좀 고쳐서 살겠다는데…말이 되나"
- 한국부동산원 통계조작 의혹 재판 진행…"신뢰 못해"
- 부동산 시장, 재초환 부담금 재건축 사업 '걸림돌' 우려
- 고금리·공사비 급등에 분담금 '쑥'…환수금까지 부담
- 전문가들 "아무리 사업성 좋아도 재건축 공급 어려워져"
- 정부·여당, 재초환 폐지 무게…여소야대 국면 쉽지 않아

Q. 서울 서초구는 반포 현대 조합에 공사비·조합사업비 변동 내역 등을 제출하라는 공문을 보냈습니다. 이에 조합은 가처분신청에 나서기로 방침을 세웠는데요. 대응이 가능할까요?

- 재건축 부담금 부과 착수, 조합 '반발'…법정 갈까?
- 서초구, 반포 현대 재건축 비용 변동 내역 제출 공문
- 재건축 조합, 자료 제출 거부 등에 약 4개월 절차 중단
- 서류제출 거부에 가처분 검토…'재초환 저항' 현실로
- 서초구 상대 부담금 부과 집행 정지 가처분 법률 검토
- 서초, 관련 서류 미제출시 거부 기간 따라 과태료 부과
- 서초구 "과거 제출했던 경비 내역 그대로 사용할 것"
- 서초구 시작으로 다른 지자체들도 부과 절차 개시 전망
- 반포 현대 재건축, 가구당 부담금 약 1억6000만원 예상
- 조합 "지난 정부 집값 상승률 축소…이익 과도 산정"
- 조합 '반발' 심한 재초환…정부 의지에도 폐지 가능성↓

Q. 재건축을 해도 고민 안 해도 고민이네요. 논란의 중심에 서 있는 것이 또 있죠. 바로 종합부동산세입니다. 이번에 세법개정안에 발표됐는데 종부세 부분이 빠져 있어요?

- 정부, 세법개정안 발표…종부세 '쏙' 빠진 이유는?
- 野 최근 종부세 개편 목소리…"성역으로 여기지 말아야"
- 민주당 "1주택자를 종부세 과세 대상에서 제외하자"
- 野 힘입어 다주택과 중과 폐지 이어 종부세 폐지 논란
- 세법개정안, 종부세 관련 내용 제외…"근본적 고민 필요"
- 정부, 최근 아파트 가격 급등세에 종부세 개편 미룬 듯
- 서울·수도권 아파트값 '과열' 우려…연일 신고가 기록
- 종부세 개편 움직임, 자칫 시장에 왜곡된 신호 줄수도
- 종부세 목적 '지방균형발전'…축소·폐지시 지방 세수↓
- 정치권, 종부세 논의 지속…"앞으로 국회 움직임 봐야"

Q. 종부세가 이중과세 논란에도 부자세라는 명목으로 극히 일부만 납부하는 세금이었는데요. 집값이 급등하고 재산 가치도 변하면서 어느새 보편세가 됐다는 비판도 많았습니다. 지난해에는 일시적으로 종부세 완화 안을 내놔서 납세 인원이나 세금이 크게 줄긴 했어요?

- 종부세, '보편세' 비판 속 감소…납부 규모는?
- 지난해 종부세 납세인원 49.5만명…전년비 61.4% 감소
- 지난해 종부세 결정세액 4.2조원…전년비 37.6% 감소
- 종부세, 세수 정상화·공시가 하락 등 지난해 큰 폭 감소
- 정부, 작년 세법 개정…종부세율 인하·기본공제액 인상
- 공정시장가액 비율, 95%→60%로 완화…종부세 부담↓
- 작년 부동산 침체에 주택 공시가 급감…대상자 등 감소

Q. 야당 내에서도 종부세 완화 얘기가 나와서 기대하는 분들도 많았는데, 아쉬워하는 분들은 미리 준비하셔야겠습니다. 9월에는 12월 종부세 정기고지를 앞두고 합산배제나 과세특례 적용을 자진해서 신고해야 하죠?

- 종부세 내야 한다면…정기고지 앞두고 준비할 것은?
- 종부세 합산배제 혹은 과세특례 해당시 9월 미리 신고
- 요건 되는 임대주택·사원용 등 종부세 과표 제외 가능
- 1주택자, 기본공제 및 연령별·장기보유 세액공제 특례
- 부부 1주택 공동 소유 등 예외적 1주택 혜택도 가능
- 일시적 2주택·상속·지방 저가주택 등 주택수 산정 제외
- 합산배제·과세특례 가능 여부 미리 확인…9월 신고
- 해당 기간 미제출시 종부세 정기 신고기간 제출 가능

Q. 조금 애매할 것 같은 부분들을 몇 가지 짚어주시면 좋을 것 같은데요. 일단 일시적 2 주택 특례에서 많이들 헷갈려하세요. 저가로 세컨드 주택을 더 갖고 있는데 주택 수에 포함이 되는지, 상속받았는데 일시적 2 주택이 되는지, 특례 조건이 어떻게 되나요?

- 1세대 1주택자 판단, '주택 수 제외' 경우는?
- 양도·종부세, 종전-신규주택 간 매수·매도 기간 중요
- 상속개시일로부터 5년 미경과 상속주택 주택 수 제외
- 상속주택 지분 40%·공시가 6억 이하도 주택 수 제외
- 지방 소재 공시가 3억 이하 주택 주택 수 산정 제외
- 특례, 1주택 및 중과세율 판단시 주택 수 산정만 제외
- 해당 특례주택 공시가격, 과세표준에는 합산 인지해야
- 1주택 외 특례주택 보유시 반드시 주택 수 제외 신청

Q. 부부 공동명의 경우에도 보통은 유리하다고 알고 있는데 오히려 불리할 수도 있다. 이런 얘기들이 있어서 혼란스러웠어요?

- 부부 공동명의 특례, 무조건 유리하지 않다?
- 기본공제금액 상향…부부 공동명의 특례 불리할 수도
- 부부 공동명의, 기본공제 외 고령자·장기보유 공제 가능
- 부부 각자 납부시 1인당 기본공제 9억씩 총 18억 적용
- "본인의 상황에서 어떤 방식이 더 유리한지 미리 확인"
- 지난해 부부 공동명의 특례 신청 경우 올해 자동 적용
- "부부 공동명의 특례 불리했다면 올해 취소 신청해야"

(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)

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