"규제했더니 집값 상승"… 실효성 논란 '토지거래허가제'

사유재산 침해 논란 속 집값 풍선효과 부작용
개선 요구에 서울시 '검토·분석' 연구용역 발주
투기수요 차단 등 위한 개선안 도출 기대

서울시가 끊임없이 실효성 의문이 제기되고 있는 토지거래허가구역의 문제점을 진단하고 해결 방안을 찾기 위해 외부 연구 용역 발주 작업에 착수했다. 사진은 서울 강남·송파 일대 아파트 밀집 지역. /사진=뉴스1

서울 집값 안정을 위해 도입했던 '토지거래허가구역' 지정에 대한 잡음이 끊이지 않으면서 서울시가 재검토에 들어갔다. 규제 지역의 향후 가격 상승을 기대해 투자금이 몰리는 구조 문제를 바꾸기가 힘든 만큼 서울시가 실효성 있는 대안을 들고 나올지 주목된다.

7일 공공분야 조달시스템 나라장터에 따르면 서울시는 최근 '토지거래허가제도 운영에 대한 검토 및 분석' 사전규격을 통해 관련 연구용역(용역비용 2억원) 발주에 나섰다.

━

외부에서 제도 운영 전반 심층 분석

━

나라장터 사전규격은 관련 업체들의 경쟁 입찰을 유도하기 위해 공공기관이 입찰공고 전 해당 내용을 공개하는 방식이다. 서울시는 사전규격에 공개한 과업내용서를 통해 토지거래허가구역 지정 장기화(5년 도래)에 따른 제도 전반에 대한 종합 검토의 필요성을 언급하며 연구용역 발주 착수 배경을 설명했다.

토지거래허가구역 제도의 당초 법률 취지와 도심지 구역 지정의 합리성 여부 및 제도 운영 전반에 대한 심층 분석이 필요하다는 판단에서다. 서울시는 토지거래허가구역 지정의 영향(긍정·부정적)에 대한 평가 및 다양한 국지적 특성과 시장 여건을 반영한 개선방안 도출이 필요하다고 덧붙였다.

서울시가 제안한 이번 용역의 세부 내용을 살펴보면 ▲토지거래허가구역 등 제도운영 전반에 대한 종합적 검토 ▲토지거래허가 제도운영 효과 분석 ▲토지거래허가구역지정에 대한 전문가 및 시민인식 조사 ▲토지거래허가제도 합리적 운영 방안 등이다.

토지거래허가구역은 부동산시장 안정화를 위해 도입된 이후 법정동 단위 규제 등으로 사유재산 침해 논란이 끊이지 않았다. 규제 지역을 투자 호재라는 시그널로 받아들이는 시장의 잘못된 인식 때문에 인근 지역의 집값까지 들썩이는 풍선효과가 발생해 제도 개선을 요구하는 목소리가 지속됐다.

앞서 서울시는 지난 6월 초 국제교류복합지구 및 인근지역 토지거래허가구역 재지정 상정안 보류를 결정했다고 발표한 바 있다. 해당 지역은 국제교류복합지구 인근 4개동인 ▲송파구 잠실동 ▲강남구 삼성동 ▲강남구 청담동 ▲강남구 대치동 등 총 14.4㎢다. 서울시는 당시 도시계획위원회에서 해당 지역에 대한 토지거래허가구역 재지정(안)을 두고 논의했지만 결론을 내지 못했다.

서울시 토지거래허가구역에 대한 실효성 의문이 끊임없이 제기되고 있다. /그래픽=일러스트 여누

━

실효성 의문, 적절한 개선안 찾아낼까

━

토지거래허가구역 도입 취지는 부동산 투기 차단과 건전한 토지 거래 유도다. 주로 대규모 개발 예정지에서 투기 수요를 억제하기 위한 목적으로 시행된다. 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 관할 지역 시장, 군수 또는 구청장의 사전 허가가 필요하다.

서울시는 각종 부동산 개발 호재에 따른 투기 등의 우려로 2020년 6월23일 강남구 대치·삼성·청담동(9.2㎢)과 송파구 잠실동(5.2㎢) 등을 토지거래허가구역으로 지정했다. 이후 4차례 연장돼 현재까지 유지됐다.

2021년 4월에는 신속통합기획을 추진 중인 ▲강남구 압구정동(24개 단지) ▲영등포구 여의도동(16개 단지) ▲양천구 목동 택지개발지구(14개 단지) ▲성동구 성수동 전략정비구역 1~4구역도 토지거래허가구역으로 재지정 된 바 있다.

토지거래허가구역은 투기수요 차단이 목적임에도 실효성 논란이 끊이지 않았다. 규제 장기화로 실거래가 줄고 거래 자체가 위축됐다는 지적과 함께 오히려 투기 수요가 몰린다는 부작용마저 뒤따랐다. 신사동과 논현동, 반포동 등 토지거래허가구역 인근 지역의 집값이 뛰는 풍선효과까지 발생해규제 무용론까지 거론됐다.

현재 토지거래허가구역을 두고 대내·외 찬반 의견이 팽팽한 만큼 전면 해제는 부담스러울 것이란 관측이 지배적이다. 재심사를 현재의 1년에서 6개월로 단축하는 방안도 거론된다. 6개월마다 재심사를 하면 시장 상황에 유연하게 대응할 수 있다는 판단에서다.

서울시가 이번 연구용역을 통해 얻고자 하는 결론 역시 이 같은 문제점을 파악해 해결하기 위한 대안을 찾기 위함이다.

서울시 관계자는 "최근 서울 아파트 가격 회복과 거래 증가 추세, 토지거래허가구역과 전세시장의 연관성, 일반아파트와 재건축단지의 가격 상승 요인 등을 분석하고 세심한 논의가 필요하다"고 말했다.

김창성 기자 solrali@mt.co.kr