공급 과잉에… 서울 오피스 시장 `적신호`

투자 몰리면서 물량 급증 전망
내달 마곡서 19만평 한번에 출회

연합뉴스

'자연 공실률'을 밑돌 만큼 견고한 서울 오피스 시장에도 공급 과잉 우려가 제기된다.

최근 몇년 간 이어진 부동산 시장 전반의 부진에도 오피스 시장이 양호한 흐름을 보이면서 신규 공급이 수요 이상 늘어났기 때문이다. 거기다 수요자들이 선호하지 않는 외곽 지역의 대규모 공급으로 오피스 시장이 한동안 공급 몸살 앓게 될 수 있다는 것이다.

6일 부동산 시장에서 올해 하반기 서울에서 공급되는 프라임급 오피스 공급량을 집계한 결과, 연면적 기준 약 100만㎡을 훌쩍 넘는 업무 공간이 준공할 전망이다. 특히 강서구 마곡에서만 63만㎡(약 19만평)가 이르면 9월 한꺼번에 출회한다.

8월 현재 여의도 TP타워(옛 사학연금회관)와 서울역 인근 메리츠화재 봉래 신사옥이 준공을 마치고 입주를 진행하고 있다. 이 둘의 오피스 연면적만 16만4300㎡에 달한다.

여기에 마곡 마이스(MICE)복합단지에서 르웨스트 시티타워(CP1), 원웨스트 서울(CP4)와 케이스퀘어 마곡(CP3-2) 등 프라임급 오피스 빌딩들이 잇따라 완공한다. 이들의 전체 연면적은 62만2200㎡가 넘는다.

영국계 부동산서비스기업 세빌스코리아에 따르면 최근 10년(2014-2023년)간의 연평균 신규 공급량은 약 19만㎡ 수준이었다. 올해 하반기에만 연평균의 거의 5배에 해당하는 업무시설 물량이 쏟아지는 것이다.

서울 프라임 오피스 공실률은 2020년 이전까지는 10%를 웃돌았지만, 코로나 팬데믹 당시인 2021년 이후 공급 부족과 높은 임대수요를 기반으로 빠르게 하락했다. 최근 KB경영연구소가 집계한 최근 1년 서울 오피스 평균 공실률은 2.88%로, 최근 5년 평균(4.81%)보다도 훨씬 낮은 수준이다.

국내의 경우 상대적으로 재택근무 비율도 낮았고 갈수록 인당 업무 면적이 늘면서 임대 수요가 탄탄했던 덕이다. 서울 시내 주요 권역에서는 당장 대규모 공급도 어려운 상황이었다. 고금리와 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 등 불확실한 경기 상황에서도 제한된 공급 덕분에 서울 오피스 시장만 홀로 '호경기'를 누린 것이다.

하지만 사정이 달라지기 시작했다. 우량 자산인 서울 오피스에 대한 투자가 몰리면서 향후 몇년간 공급 물량이 쌓일 것이기 때문이다.현재 종로구 세운 6-3-3구역, 종로구 공평 15,16지구, 종로구 수표 도시환경정비구역, 종로구 효제동 오피스 개발 사업 등 도심권역(CBD)의 재개발 사업이 진행 중이다. 이 물량들은 2026년부터 공급될 예정이다.

홍지은 세빌스코리아 리서치·컨설턴시본부 전무는 "오는 2026년 하반기부터 CBD를 중심으로 공급될 대규모 오피스들과 기타권역들에 위치한 중대형 오피스 재개발 프로젝트 등의 완료 시점에는 공실률 상승이 불가피할 것"이라고 내다봤다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr