부동산대책 또 재탕인가… 전세보증 줄이면서 공급 모순

정부, 8월15일 전 '부동산 종합대책' 발표 실효성 논란

정부가 8월15일 전까지 '부동산 종합 대책'을 발표하겠다고 밝힌 가운데 전문가들은 비아파트 시장의 수요가 침체된 상황에서 '수요 없는 공급' 대책은 공급 과잉만 낳을 뿐 실효성이 떨어진다고 지적했다. 사진은 서울 은평구 빌라 밀집 지역의 한 부동산중개업소에 매물 안내문이 붙어있는 모습. /사진=뉴시스

걷잡을 수 없이 치솟는 서울 집값에 정부가 8월15일 전까지 '부동산 종합대책'을 발표하겠다고 밝혔다. 이번 대책에는 비아파트 공급 촉진을 통해 3기 신도시가 공급되는 2027년 이전까지 주택 공급의 공백을 막아 주택시장을 안정화하는 내용이 담길 예정이다. 하지만 전세사기 공포로 비아파트 수요가 침체된 상황에 '수요 없는 공급대책'은 공급 과잉만 낳을 뿐 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가는 19주 연속, 전세가는 63주 연속 상승세를 보이고 있다. 상황이 이렇게 되자 정부는 8월15일 전 부동산대책을 내놓겠다고 예고하며 진화에 나섰다. 대통령실 고위관계자는 최근 기자들을 만나 "서울 집값 상승 속도가 가파르다"며 "정부가 할 수 있는 모든 대책을 검토하고 있다"고 밝혔다.

이번 대책에는 1주택자가 비아파트 주택을 매입시 양도소득세·종합부동산세 등 부과 기준에서 '1주택자 특례'를 제공하는 방안이 도입될 것으로 보인다. 이는 건축 기간이 3~4년 이상 소요되는 아파트 대비 1∼2년 만에 지을 수 있는 다세대주택(빌라), 오피스텔 공급을 촉진하기 위한 조치로 기축 주택에는 혜택을 부여하지 않을 전망이다.

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'수요 없는 공급' 실효성 논란

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전문가들이 정부의 이번 부동산대책이 기존 대책과의 확연한 차별점이 없다면 공급 확대를 통한 주택시장 안정화 효과는 낮을 것이라고 전망했다. 사진은 지난 4일 서울 중구 남산에서 바라본 도심에 아파트와 빌라촌이 보이고 있는 모습. 사진=뉴스1

하지만 전세사기 여파로 비아파트 수요 침체가 심화하는 상황에서 공급만 늘리는 대책은 무용지물이자 탁상행정이라는 지적이 나온다. 오히려 공급 과잉을 유발해 미분양 증가 등 시장 침체를 더욱 심화시킬 것이라는 우려마저 나온다.

비아파트 수요 감소 현상은 경매 통계를 통해서도 확인할 수 있다. 경·공매 데이터 기업 지지옥션에 따르면 지난 6월 서울 아파트의 경매 매각률(경매 신청 대비 낙찰 비율)은 50.18%로 상반기(1~6월) 동안 가장 높은 수준을 보였다. 비아파트 매각률은 30%대로 더 낮았다. 서울 아파트는 경매 시장에서 절반 이상 팔렸지만 비아파트는 10가구 중 3가구만 팔린 셈이다.

매각가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 확연한 차이를 보였다. 아파트는 매각가율이 91.36%에 달했지만 비아파트의 경우 78~85%로 나타났다.

일각에선 전세사기 여파로 비아파트 선호가 줄면서 신축 매입 시에 세제 혜택을 부여해 사업자에 인센티브를 부여해도 공실률만 높이는 악영향으로 나타날 수 있다고 우려한다. 이는 기존 보유자에 대한 실질적인 피해로도 이어질 수 있다.

전문가들은 새 대책이 기존 대책과의 차별점이 없을 경우 주택시장 안정 효과가 낮을 것이라고 전망한다. 경제위기 상황에서 금리 인하 등 변수 없이 세제 혜택만을 통해 시장에 미치는 영향은 분명치 않을 것이란 설명이다.

정부는 앞서 1·10대책을 통해 올해와 내년 2년 동안 준공된 신축 소형주택을 구입하면 취득세·양도세·종부세 산정시 주택 수를 제외시키는 방안을 내놓았다. 대상은 전용면적 60㎡ 이하(수도권 6억원·지방 3억원 이하) 공동주택과 도시형생활주택으로 제한했다. 1주택자가 매입할 경우 취득세를 제외하고 양도세·종부세 혜택을 받을 수 없어 비아파트 공급 효과가 미미하다는 지적이 나왔다.

김인만 김인만 경제연구소 소장은 "공급 대책은 충분히 나왔기에 신규 대책도 기존 대책을 크게 벗어나기는 쉽지 않을 것"이라며 "지방 미분양 주택에 대한 세제 혜택이나 대출 규제 완화 등의 대책이 오히려 필요해 보인다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "최근 아파트 수요층과 비아파트의 수요층이 구분되는 특징을 보이면서 건축 인센티브가 시장에 주는 영향은 미미할 것으로 보인다"며 "전세보증보험 가입 기준의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)을 높이는 방안이 추진되고 있어 빌라 수요를 더욱 위축 시킬 전망"이라고 진단했다.

김성아 기자 tjddk99@mt.co.kr