신생아 특례대출 시작되자 집값 본격 상승, 우연일까?…진정 출생가구 주거안정 위한다면 [기자24시]

신생아 특례대출은 양면성 있는 정책이다. 출생 가구의 주거비 부담을 줄여주기 위해 국가가 저리 대출을 해 이자 부담을 낮춰준다는 취지에서 도입됐다. 저출생이 국가적 당면 과제인 상황에서 출생 가구의 부담을 줄여주자는 데 이의를 가질 사람은 없다. 하지만 저리 대출이 저출생 극복을 위한 최선책인지는 의문이다.

서울 시내 한 산후조리원 신생아실에서 간호사 등 관계자들이 신생아들을 돌보고 있다. [사진=연합뉴스]

‘금리’는 대출 상품의 가격이다. 신생아 특례대출은 시장에서 정해지는 대출 상품의 가격을 출생 가구에게 인위적으로 낮춰주는 가격 상한제와 같다. 가격 상한제의 부작용 중 하나는 과수요를 불러온다는 점이다.

시장 가격보다 낮은 상품을 구매하지 않는 것은 수요자 입장에서 기회비용 발생과 같다. 실제로 만약 신생아 특례대출을 최대 한도(5억원), 최저 금리로 받는다고 가정할 때 일반 대출과 비교해 연간 약 1000만원가량의 이자 절감 효과가 있다. 신생아 특례대출을 받지 않는 건 오히려 1000만원의 이자를 아낄 기회를 포기하는 것과 같다. 올해 들어 가계 부채가 급증한 데는 이런 정책 대출의 금리 왜곡으로 인한 과수요가 한몫 하고 있다.

신생아 특례대출은 전세 대출 제도와 닮았다. 사회적 약자, 무주택 서민의 주거 안정을 위해 정부 주도로 출시됐지만 부동산 시장에 유동성을 불어넣어 시장 불안을 일으킨다는 점에서 그렇다. 정부 보증을 통해 이뤄지는 전세 대출은 전셋값 상승을 불러왔다. 전셋값이 오르면 갭투자를 하기 쉬운 환경이 만들어지고 이는 매매가 상승으로 이어진다.

정부는 신생아 특례대출을 받을 수 있는 조건이 까다로운 만큼 시장에 미치는 영향이 제한적이라고 설명한다. 하지만 정책 대출이 출시된 올해부터 서울 아파트값이 본격적으로 뛰기 시작했다는 점은 결코 우연이 아니다. 집값에는 다양한 변수들이 영향을 미치지만 정부의 유동성 공급은 이 중에서도 큰 효과를 발생시킨다. 상품 출시 초기 대출을 받은 가구는 수혜를 보지만 나중에 대출받는 가구는 가격 상승에 따라 더 높은 집값을 감당해야 한다.

부동산 시장에 정부가 직접 유동성을 투입하는 정책은 득보다 실이 크다. 진정 출생 가구의 주거 안정을 도모하려면 서울시의 ‘장기전세주택II’, 인천시의 ‘천원주택’처럼 좋은 위치에서 장기 거주할 수 있는 주택을 대량 공급할 방안을 고민해야 한다.

김유신 부동산부