임대차 2법 폐지?…"장점 살리고 단점 보완해야" [더 머니이스트-김효선의 부동산이지!]

한경닷컴 더 머니이스트

2024 파리올림픽 개막 닷새째인 31일(현지시간) 프랑스 파리 콩코르드 광장 인근 도로에서 프랑스 시민과 관광객들이 올림픽 분위기를 즐기고 있다. 사진=연합뉴스

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파리 집주인들은 2024년 파리 올림픽을 앞두고 많은 관광객을 예상해 숙박 공유 플랫폼에 자신들의 집을 등록하고 시외로 떠날 계획을 세웠습니다.

프랑스 정부에서는 관광객을 대상으로 하는 불법 숙소 공유를 막기 위한 규제 강화 방안을 마련했습니다. 집주인이 세입자에게 계약 해지를 통보한 날로부터 최소 1년 후에 숙박 공유 플랫폼에 집을 등록할 수 있도록 하는 것과 세제혜택 축소 등 내용이 담긴 법안입니다.

프랑스는 지역 맞춤형 주택정책 시행을 위해 ABC지구, Ⅰ·Ⅱ·Ⅲ 지구를 설정하고, 지구별 특성에 맞게 임대차시장 및 금융, 세제 정책 등을 시행하고 있습니다. 여기에는 일정한 기준에 따른 계약 기간 보장, 임대료 인상의 상한선 설정과 에어비앤비 연간 활동 일수를 축소하는 등의 방안이 포함돼 있습니다.

우리나라도 2020년 7월부터 ‘임대차 2법’(전월세상한제, 계약갱신청구권)을 시행해 전보다 한층 강화된 주택 정책을 펼치고 있고 어느덧 4년 차가 됐습니다.

임대차2법 후 지역별 전세가격 변동률. 사진= NH All100자문센터 편집(자료; 한국부동산원)

임대차 2법 중 계약갱신청구권이란, 기존 임대차 기간이 보장된 2년에 추가로 2년을 더 갱신할 수 있도록 개정해 총 4년의 임차 기간을 보장받을 수 있는 법입니다. 이 기간 동안 임대료 인상 폭은 5%를 넘을 수 없도록 규제하고 있습니다. 이 때문에 시행 4년 차가 됐다는 것은 의미가 있습니다.

먼저 전·월세상한제 도입은 시장안정이라는 목적을 달성하지는 못한 것으로 판단됩니다. 법 시행 후 4년간 서울 아파트만 놓고 보면 2020년엔 5.58%, 2021년엔 6.48% 급등했다가 2022년 10.11%, 2023년 6.94% 급락했습니다. 올해는 2.21% 또 상승 중입니다. 매년 변동폭이 상당히 큰 불안정한 시장인 셈입니다.

전세가격 변동폭이 컸던 요인으로는 두 가지를 꼽을 수 있습니다. 먼저 전세도 자산 시장의 성격을 띠고 있기 때문에 전체 주택시장과 동조화된 것이라고 판단됩니다. 전세 자체는 부동산의 소유권이 아닌 사용권의 이전과 관련된 계약이지만, 전세보증금의 규모가 크기 때문에 대출을 활용해 마련하는 비중이 높고 한편으론 이를 활용해서 매매를 하는 수요도 있기 때문입니다.

임대차 2법 시행 후 집주인 입장에서의 사전예방 조치가 전셋값을 밀어 올렸습니다. 법이 본격 시행되면서 4년동안 같은 세입자에게 전세를 제공해야 하는데, 이 기간 동안 전세가격을 5% 이상 올릴 수 없다는 제한 때문에 당시 뜨거웠던 주택시장 열기를 감안한 4년치 상승분을 한꺼번에 반영한 신규 계약들이 많았습니다. 법이 시행되기 전인 2020년 상반기 전국 아파트 전세가격 상승률은 1.85%였는데, 시행 직후인 하반기에는 5.47%, 2021년 상반기는 4.97%, 하반기는 4.64% 상승했습니다.

계약갱신청구권 제도는 세입자 보호에 긍정적인 역할을 한 것으로 보입니다. 한국부동산원 자료에 따르면 2023년 기준 갱신율은 75%로 법 시행 전인 2019년의 55%에 비해 크게 증가한 것으로 나타났습니다. 이는 세입자들이 예전보다 보다 안정적으로 장기간 거주할 수 있는 제도적인 환경을 마련했다고 평가할 수 있습니다.

사진=뉴스1

결론적으로 임대차 2법은 임차인들이 4년간 안정적인 거주를 할 수 있는 제도적인 장치를 마련했다는 측면에서는 긍정적이지만, 신규 계약을 하는 시점에는 그때의 주택 시황 및 금리 등 경제적인 여건에 따라서 전세 가격 인상이라는 불안감에 노출될 수 있을 것으로 예상됩니다.

세입자 입장에서는 공급 부족과 주거비 불안에서 해방되는 4년이라는 기간이 그리 길게 느껴지지 않을 수 있고, 집주인 입장에서도 시황에 따른 역전세 가능성과 재산권 침해라는 부정적인 인식이 생길 수 있는 상황입니다.

말도 많고 탈도 많았던 임대차 2법은 아직 4년 차밖에 되지 않은 법률이기 때문에 시행착오가 있을 수 있습니다. 무조건 지금의 법안이 맞다는 입장에서 밀고 나가거나 악법이기 때문에 폐지해야 한다는 흑백논리 보다는 아직 미완의 법이라고 생각하며 장점은 살리고 단점은 보완하는 과정이 필요하다고 생각됩니다.

프랑스는 올림픽 특수를 활용해 관광객을 대상으로 높은 임대료를 받으려는 집주인들도 규제하는 법안을 마련하고 있습니다. 우리는 타국에서 온 관광객도 아닌 같은 나라 국민, 다른 이름으로는 이웃으로 불릴 수 있는 관계 내에서 법이 적용됩니다. 갈등을 일으키지 않는 적절한 법안이 필요한 시점입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원

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