"장롱 속 만점통장 나올까" 연말까지 `강남 분양 대전` 열린다

재건축 단지 중심 1만가구 풀려
분상제 적용으로 청약 경쟁 치열

서울 강남구 일대 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

연말까지 서울 부동산시장 불변의 상급지인 강남3구(강남·서초·송파구)에서 분양 물량이 대거 출회한다. 분양 일정이 밀린 재건축 단지들을 중심으로 최대 1만가구가량이 시장에 풀릴 전망이다.

특히 분양가상한제가 적용돼 시세보다 적게는 수억원 많게는 수십억원까지 저렴한 가격에 공급돼 청약 열기가 더 뜨거울 것이란 분석이 나온다.

4일 한국부동산원 청약홈과 업계에 따르면, 이달부터 연말까지 강남3구에서만 7000 가구 이상이 분양 일정에 돌입한다.

먼저 강남구 도곡동 '래미안 레벤투스가 5일 특별공급을 시작으로 6~7일 1순위 청약 신청을 받는다. 삼성물산이 도곡삼호아파트를 재건축해 공급하는 단지로,지하 3층~지상 최고 18층, 4개동, 총 308가구(전용 45~84m) 규모로 지어지고 있다. 이 가운데 133가구가 일반분양으로 나온다.

대단지가 아니고 커뮤니티 시설도 부족하다는 평이지만, 학군지로 유명한 도곡동에서 오랜만에 분양되는 신축이란 이유로 주목받고 있다. 게다가 강남 세브란스병원이 인접해 강남 대표 '병품아' 단지로 꼽힌다.

분양가상한제 적용단지로, 책정된 분양가는 3.3㎡당 평균 6480만원이다. 최고가 기준 전용 59㎡가 17억원대, 전용 84㎡는 22억원대 등이다. 인근 도곡렉슬 전용 84㎡ 두채가 지난달 31억원(4층·15층)에 거래된 점을 감안하면, 시세차익은 약 10억원 정도가 될 것으로 보인다.

하반기 강남권에서 이뤄지는 청약 가운데 가장 큰 단지는 서초구에서 나온다. 현대건설이 방배5구역을 재건축해 짓는 '디에이치 방배'로, 지하 4층~지상 최고 33층, 29개 동, 모두 3064가구 규모로 조성된다. 이중 1244가구가 일반분양으로 공급된다. 디에이치 방배의 분양가는 3.3㎡당 평균 6497만원으로 결정됐다. 전용 84㎡의 일반 분양가는 약 22억원으로 예측된다.

같은 지역에서 2021년 입주한 '방배 그랑자이' 전용 84㎡이 지난 6월 26억원(7층)에 거래됐다는 점을 고려하면 시세차익은 약 5억원 정도로 예상된다. 다만 '디에이치 방배'는 방배동 재건축 단지 중 '대장주'가 될 가능성이 높은만큼, 준공 이후 약 10억원 이상의 시세 차익을 볼 수 있다는 분석도 있다.

'디에이치 방배'를 서초대로를 두고 마주보는 방배6구역에선 삼성물산이 '래미안 원페를라'를 지어 하반기 분양에 들어갈 계획이다. 16개동 지하 4층 ~ 지상 최고 22층 규모로 지어지는 단지는 총 1097가구 가운데 전용면적 84㎡ 324가구와 전용 59㎡ 141가구 등 465가구가 일반에 분양된다. 지하철 4·7호선이 정차하는 총신대입구역과 7호선 내방역 사이로, 방배동 학원가, 방배동 카페거리 등이 가깝다. 아직 분양가는 미정이지만, 3.3㎡당 7000만원으로 단순계산하면 84㎡ 기준 23억원대 후반이 될 것으로 예상된다.

송파구에선 잠실진주를 재건축한 2679가구 규모 '잠실 래미안 아이파크'가 분양을 앞두고 있다. 3.3㎡당 분양가는 5409만원이다. 전용 84㎡ 기준 18억원대로 예상된다. 인근에 2008년 입주한 '파크리오' 전용 84㎡가 최근 23억7000만원(29층)에 거래돼 최소 5억원 넘는 시세차익이 남을 것으로 보인다.

강남구 청담동에 '청담 르엘'(청담삼익 재건축)도 올해 9월 분양시장에 나온다. 재건축 조합과 시공사인 롯데건설 간 공사비 분쟁으로 공사가 중단될 위기에 처했다가 최근 다시 합의에 들어가면서 분양일정도 예정대로 진행된다. 단지는 지하 3층~지상 35층, 9개 동, 1261가구 규모로 공사 중이다. 이중 일반분양분은 149가구다. 2021년 12월 착공해 현재 공정률은 50%가 넘는다.

이밖에 대치동 학원가 바로 옆에 위치하고 있는 '디에이치 대치 에델루이'(대치 구마을3지구)와 총1865가구 대단지 '잠실 르엘'(미성크로바 재건축)도 이르면 연내 분양을 예고했다.

앞서 예상 시세차익이 20억원에 이르는 서초구 반포동 '래미안 원펜타스'가 청약 시장에서 흥행에 성공했다. 지난 달 30일 마감된 서울 서초구 '래미안 원펜타스' 1순위 178가구 모집 청약에는 9만3864명이 몰려 평균 경쟁률 527.3대 1을 기록했다. 29일 특별공급 청약에서도 114가구에 4만 183명이 몰려 평균 352.5대 1의 경쟁률을 기록했다.

래미안 원펜타스의 3.3㎡당 평균 분양가는 6736만원, 전용면적 84㎡ 분양가는 최고 23억3310만원이다. 실제로 래미안 원펜타스 인근에 위치한 래미안 원베일리에서는 지난 6월 전용 84㎡ 매물이 49억8000만원에 손바뀜했다. 아크로리버파크 전용 84㎡ 역시 지난 6월 50억원으로 신고가를 찍었다.

분양가는 계속 오르고 있지만 예비 청약자들이 강남에 몰리고 있는 이유는 분한가상한제 적용으로 향후 상승 가능성이 더 크다는 점 때문이다. '래미안 원펜타스' 분양가는 3.3㎡당 약 6737만원으로 역대 최고가를 기록했다. 하반기 청약이 진행되는 강남구와 서초구 단지의 분양가도 3.3㎡당 6400만원 후반대에서 6700만원 중반대로 높아지고 있다. 하지만 입주를 끝낸 신축 아파트에선 벌써 3.3㎡당 매매 가격이 1억원을 넘기기도 하는 만큼 분양가가 가장 싸다는 결론에 이른 것이다.

부동산업계에선 강남권 분양이 몰리면서 '만점 통장' 등 청약 고점자들의 경쟁률이 치열할 것이란 전망이 나온다. 지난 1월 서초구 잠원동에서 분양한 메이플자이의 가점제 당첨자 평균은 72.6점, 주택 유형별 커트라인은 69~79점이었다. 최소 4인 가족 기준 만점(69점)이어야 당첨을 기대해볼 수 있는 셈이다. 분양가 상한제 단지는 실거주 의무가 적용된다는 점도 주의해야 하고, 분양 일정이 밀린 단지들의 경우 당첨과 함께 잔금 등을 마련하는 일정도 빠듯하다는 점을 기억해야 한다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr