청약과열 주범 ‘분양가 상한제’… 부작용 속출에 다시 ‘폐지’ 도마 위로

집값 안정 효과 미미… 공급확대에 걸림돌
공공택지 공사비 반영 못해 사업 취소 빈번
수요 분산 등 순기능 있지만 제도 개선 필요

로또 청약 열기가 고조 되면서 분양가상한제가 다시 도마 위에 오르고 있다. 집값 안정 효과도 미미한 데다 공공택지에서는 공사비를 제대로 반영 못하면서 아파트 사업이 좌초되는 등 부작용이 속출하고 있기 때문이다. 전문가들은 순기능도 있지만 제도 개선이 필요하다고 지적하고 있다.

4일 업계에 따르면 분양가상한제는 새 아파트 분양가를 땅값과 건축비 등을 더해 일정 금액 이하로 제한하는 제도다. 지난 1997년 8월에 첫 도입됐다. 이후 1999년에 분양가 전면 자율화로 역사속으로 사라졌다.

하지만 집값이 급등하자 노무현 정부는 2005년 분상제를 다시 도입했다. 문재인 정부 때인 2017년에는 민간택지로 확대됐다. 윤석열 정부도 폐지 보다는 일부 제도를 개선하는 데 그쳤다. 현재 강남 3구와 용산구 등 규제지역 내 민간택지와 공공택지개발지구에 적용되고 있는 상태다.

공사비 급등으로 분양가가 치솟는 가운데 시세의 60~80% 수준으로 공급되는 분상제 아파트는 말 그대로 로또가 됐다. 특히 강남 3구와 용산구 아파트의 경우 '벼락부자' 지름길로 인식되고 있을 정도다.

지난 2월 접수를 받은 서울 서초구 잠원동 '메이플자이'는 시세차익이 10억원에 달했다. 지난달 말 청약을 받은 서초구 반포동 '래미안 원펜타스'는 20억원에 달한다. 김광석 리얼하우스 대표는 "청약 열기 과열 중심에는 분양가상한제 아파트가 자리 잡고 있다"고 말했다.

공공택지에서는 분양가상한제로 공사비가 온전히 반영되지 못해 사업이 취소되는 경우가 빈번하게 나타나고 있다. 원자재 가격 인상으로 공사비는 급등했는데 상한제로 받을 수 있는 금액은 한정돼 있다 보니 시행사들이 사업을 속속 포기하기 있어서다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "강남 분상제 단지의 경우 소형 평형 가격이 17억원을 넘을 정도"라며 "집 없는 서민들을 위해 저렴하게 내집마련을 돕겠다는 상한제 취지도 멀어지고 있다"고 진단했다. 이어 "절대적으로 분상제 주택 공급이 부족하다 보니 과열 양상이 나타날 수 밖에 없는 구조이다"고 덧붙였다. 최원철 한양대 교수는 "분상제의 경우 득보다 이제는 실이 많은 정책이 되고 있다"며 "폐지 수준의 전면적인 제도 개선이 필요하다"고 강조했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수도 "분상제는 조합원들의 이익을 나눠서 로또로 만들어 주는 것으로 전락했다"며 "주택공급 확대에도 걸림돌이 되고 있어 폐지가 바람직하다"고 진단했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "분상제는 청약 시장으로 수요 분산 등 일부 긍정 기능도 있다"며 "전면 폐지가 현실적으로 쉽지 않다면 건축비 대폭 현실화 등 일정 부분 제도 보완이 필요하다"고 강조했다.

이종배 기자