［부동산라운지］尹 “투기 억제” 지시에, 토지거래허가제 확대론 부상

갭투자 차단 토지거래허가제
반포 등 확대 지정 가능성 대두
사유재산 거래제한 반발 부담

서울 반포 고가 아파트 아크로리버파크. [매경DB]

윤석열 대통령이 최근 부동산 시장 상승세와 관련해 투기 수요를 억제하라는 지시를 내린 것으로 알려지며 구체적 방안에 대한 궁금증이 커지고 있다. 부동산업계에서는 투기 억제 방안으로 토지거래허가구역(토허제) 지정이나 규제지역 확대 등의 방안이 거론된다. 다만 토허제는 자유로운 거래를 막아 시장 원리를 침해한다는 점에서, 규제지역 지정은 실질적인 가격 안정 효과가 작다는 점에서 실제 시행은 불투명하다.

4일 부동산업계에서는 투기 억제 방안으로 토허제 지정 확대 가능성이 부상하고 있다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “토지거래허가구역은 거래를 원천 차단하는 것은 아니고, 갭투자 등 투자 수요를 제한하는 조치라는 점에서 정부가 고려해볼 만한 규제”라고 말했다.

토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그런 우려가 있는 지역을 지정하는 제도다. 이 거래허가구역에서 일정 규모 이상 주택, 상가, 토지 등을 거래할 때 지자체장 허가를 받아야 한다. 직접 살거나 운영하지 않으면 매매 할 수 없다. 즉 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능해지는 것이다.

토허제는 ‘투기’ 수요를 막을 가장 강력한 수단으로 최근 거론되기 시작했다. 이는 실수요는 건드리지 않는다는 정부 기조와도 어긋나지 않는다.

현재 토지거래허가구역으로 묶인 곳은 대규모 개발 이슈가 있는 삼성·청담·잠실동 또는 정비사업 초기 단계여서 투기 수요 유입 우려가 있는 목동·성수 등이다. 업계에서는 거래허가구역 추가 지정 가능성이 있는 곳으로 서초구 반포동을 지목한다. 반포동은 서울 강남구 압구정·대치·청담동 등과 송파구 잠실동 등이 모두 거래허가구역으로 묶이며 반사이익을 보는 지역으로 평가받기 때문이다. 지난 6월 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡가 50억원에 거래돼 국민 평형 50억원 시대를 처음 연 것도 거래허가구역에서 빗겨 난 점이 한 몫 했다고 본다.

다만 단순히 집값이 많이 올랐다는 이유로 거래허가구역을 지정한 전례가 없다는 점이 부담이다. 사유재산에 대한 자유로운 거래를 제한한다는 점에서 집주인 반발도 크다.

특히 토지거래허가구역 지정은 시도 도시계획위원회를 거쳐야 하는데 서울시는 거래허가구역 확대 지정에 부정적인 입장이다. 지난 6월 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동의 ‘토지거래허가구역’ 재지정 여부를 두고도 도시계획위원회에서 찬반 논의가 격렬했다. 서울시 관계자는 “투기 수요 방지는 대통령 지시사항인 만큼 중앙부처인 국토교통부와 함께 고민할 사안”이라며 “시 차원에서 토지거래허가구역 지정을 검토 중인 것은 없다”고 말했다.

일각에서는 현재 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에만 적용된 규제 지역을 확대 적용하는 방안도 거론한다. 규제 지역으로 지정될 경우 대출 한도가 줄어들고 다주택자 취득세와 양도세가 중과되는 등 추가 과세가 발생한다. 다만 앞서 문재인 정부 당시 부동산 가격이 뛰며 규제지역을 전국으로 확대하다시피 했지만 달아오른 수요를 식히는 효과는 적었기에 추가 지정 가능성이 작다고 관측된다.