HUG의 습격, 어떻게 대처해야하나[복덕방기자들]

경매톡④ "HUG 셀프 낙찰 1000건, 실제 입찰 폭 줄어"
"임차보증금>매매시세, 대항력 포기까지 기다려라"
"'사무소' 위반건축물, 주요 입지에 따라 상업용 활용"
"역세권 250m 이내 반지하, 투자용으로 추천"

[이데일리 박경훈 기자] 최근 경매 시장의 가장 뜨거운 이슈 중 하나가 바로 주택도시보증공사(HUG)의 ‘셀프 낙찰’이다. 경매 전문가는 실제 일반 입찰자들이 낙찰받기 어려워진 것은 사실이라고 평가했다. 상당수 물건의 임차 보증금이 매매 시세보다 높은 현재 상황을 두고서는 ‘대항력 포기’를 기다려야 한다고 말했다. 이밖에 사회초년생에게는 반지하 낙찰을 노려볼 것을 추천했다.

4일 이데일리 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 만날 수 있는 ‘경매톡’ 4편에서는 최근 경매 동향을 분석한다. 먼저 HUG는 지난달 말까지 든든전세용 셀프낙찰을 1000건 받았다. HUG의 셀프낙찰은 집주인 대신 전세금을 반환하고, 경매로 주택을 매입하는 방식이다. HUG는 이러한 방식으로 올해 3500호, 내년에 6500호, 총 1만 호를 공급할 예정이다.

이성재 베프옥션 경매학원 대표는 먼저 “경매 인생 17년 중 이런 경우는 처음 봤다”면서도 “사실 최근 낙찰률이 높아지는 것은 부동산 시장이 좋기 때문이다. HUG가 셀프낙찰에 나선 게 결정적인 이유는 아니었다”고 말했다. HUG가 셀프 낙찰에 나서며 일반 입찰자 입장에서는 선택의 폭이 크게 늘지 않았다고도 진단했다. 이 대표는 “수강생이 입찰할 만한 물건 10개 중 2개는 HUG에서 가져가는 걸로 보인다”며 “평상시 같으면 당연히 낙찰을 받을 물건인데, 조금 어려움은 있다”고 말했다.

최근 경매물건을 보면 지난 급등기 당시 맺은 임대차 계약으로 인해 임차 보증금이 매매시세보다 높은 경우가 많다. 이 대표는 “무조건 지나쳐야 하는 것은 아니고 기다리다 보면 임차인들이 경매에 대한 상황을 이해한다”며 “대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 경우가 나온다. 물건을 조금 더 유심히 지켜보다 이런 상태가 오면 도전하길 추천한다”고 설명했다.

일부 경매정보지를 보면 정보에 ‘위반건축물’ 표시가 안 나와 있고, ‘건축물 대장’까지 봐야 확인하는 경우가 나온다. 이 대표는 “특히 빌라를 입찰할 때에는 반드시 건축물 대장을 확인해야 한다”며 “특히 ‘사무소’를 주거용으로 전용한 경우는 용도 변경 자체를 위반했기 때문에 원상복구를 위한 강제이행금 또한 높다”고 경고했다.

다만 이 대표는 “사무소 용도 건물은 낙찰가가 낮다”면서 “실제 주요 상업지역에 사무소 건물을 용도에 맞게 상업시설로 활용해 투자금을 회수하는 방안도 생각할 수 있다”고 덧붙였다.

이 대표는 청년 세대가 장기적으로 노려볼 만한 물건으로 반지하를 추천했다. 그는 먼저 “반지하는 공시지가 1억 이하가 많다. 다주택자들도 취등록세 1.1%만 내고 매입하고 있는 좋은 물건이라 본다”고 피력했다.

이어 “역세권근처 재개발이 유망한 반지하, 특히 250m 안에는 종상향을 최대 4단계나 할 수 있다”면서 “250m 밖이라도 자체 개발이 이뤄지면 나쁘지 않다”고 말했다.

박경훈 (view@edaily.co.kr)