"임대차2법 네 탓이야"… 전세난민 속 타들어가네

국토연구원 조사 국민 54.1% 현행 2+2년 계약갱신요구권 유지 찬성

전셋값 상승의 원인으로 '임대차2법'(전월세상한제·계약갱신청구권)이 지목돼 존폐 기로에 놓이자 일관성 잃은 정책에 전세난민들의 혼란이 커지고 있다. 사진은 지난달 10일 서울의 한 공인중개사사무소 앞을 지나는 시민들의 모습. /사진=뉴스1

"전셋값이 내리면 가만히 있다가 오르면 임대차2법 때문이라고 하는 게 세입자의 입장에서 불안합니다. 임대차2법이 영향을 줄 수는 있겠지만 4년 동안 전셋값의 큰 상승 없이 이사하지 않아도 돼 안정됐는데…"-포털 커뮤니티 '부동산 스터디' 게시글

전셋값이 폭등하면 어김없이 등장하는 '임대차2법'(주택임대차보호법 개정안) 책임론이 다시 도마위에 올랐다. 2020년 7월31일 시행돼 지난달 31일 4년을 맞은 임대차2법은 전월세상한제와 계약갱신청구권을 골자로 해 세입자의 주거권을 보호하는 역할을 해왔으나 임대료 폭등의 주범으로 몰리며 존폐 기로에 놓였다.

지속되는 고금리·고물가 여파로 분양가가 상승하며 임대차 수요가 늘었고 정부의 전세대출 저금리 지원, 전세보증제도 강화가 전세 불안의 주요인임에도 정부·여당이 임대차2법만을 타깃으로 지목해 일관성 잃은 정책이란 비판이 거세다.

문재인 정부에서 시행된 임대차2법은 전월세상한제와 계약갱신청구권의 내용을 담고 있다. 전월세상한제는 임대차계약 갱신시 임대료 증액 상한을 기존 임대료의 5% 이내로 제한한다. 계약갱신청구권은 세입자가 원할 경우 2년 계약 만료시 1회 연장해 최대 4년 동안 계약을 이어갈 수 있다. 다만 집주인이나 집주인의 직계 존·비속이 실거주할 때는 세입자의 계약갱신청구권을 거부할 수 있다.

임대차2법 시행 이후 세입자들의 권리가 이전에 비해 강화됐지만 부작용도 지적됐다. 임대차2법이 시행된 2020년은 저금리 장기화 시대로 매매·전세가가 동반 상승했다. 이듬해인 2021년 하반기부터 고금리가 시작돼 이후부터 집값이 하락했지만 이의 반사 효과로 전세 수요는 늘어 매매·전세가의 움직임이 상반되는 현상마저 벌어졌다.

이에 현 정부는 임대차2법이 전셋값 상승을 부추긴다는 이유로 폐지 주장을 폈다. 정부는 임대차 2법에 따른 4년 계약이 종료되는 시점에 임대인이 신규 임대차 계약을 체결해 5%로 제한된 임대료를 한번에 올렸다고 진단했다. 임대차2법은 2020년 7월31일부터 시행돼 지난달 31일을 기점으로 만기에 도달한 가구가 늘 것으로 예측된다.

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"임대차2법 폐지 효과 알 수 없어"

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서울 아파트 전셋값이 상승 곡선을 이어가고 있는 가운데 전문가들은 임대차2법 폐지가 전셋값 안정화에 미칠 영향은 불분명하다고 설명했다. 사진은 지난달 28일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심 아파트 단지 모습. /사진=뉴스1

하지만 임대차2법의 부작용을 주장한 전문가들마저 폐지는 수요자에게 더 큰 혼란을 줄 것이라는 우려를 하고 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "임대차2법을 폐지하면 시장에 더 큰 혼란을 줄 것"이라며 "수정·보완이 바람직하고 계약갱신청구권 기간을 '2+1년'으로 변경하는 방식 등도 검토할 수 있다"고 조언했다.

임대차2법을 폐지할 경우 정치 논리로 인해 '일관성 잃은 정책'에 대한 신뢰 하락의 문제도 우려된다. 윤지해 부동산R114 팀장은 "시장 영향과 상관없이 변동성을 키우는 정책은 신중해야 한다"며 "정책은 신뢰와 예측 가능성이 훼손되지 않아야 한다"고 지적했다.

임대차2법 폐지가 전셋값 안정화에 큰 영향을 미치지 못할 것이라는 의견도 우세하다. 임대차2법 시행 4년을 맞아 계약 만기 이후 임대인들이 전셋값을 인상할 가능성은 있지만 폐지시 전셋값이 안정될 수는 없다는 것이다. 전셋값 상승은 임대차2법 이외에도 주택담보대출 비율(LTV) 규제와 전세금의 80%까지 저금리로 대출해 주는 전세대출 지원정책 등이 복합 요인으로 작용했기 때문이다.

송승현 도시와 경제 대표는 "임대차2법 시행 이후 전셋값이 하락했던 시기도 존재해 임대차2법이 전셋값을 직접 올렸다는 증거는 없다"며 "전셋값 상승은 품질 좋은 아파트의 입주 물량 부족과 비아파트 기피 현상 등 다양한 원인이 혼재된 것"이라고 설명했다. 실제로 2022년 6월 둘째 주부터 지난해 5월 셋째 주까지는 전셋값이 19.0% 떨어져 역전세난이 벌어지기도 했다.

김성아 기자 tjddk99@mt.co.kr