“압구정 형님 등판 전까진”…입지 최강 ‘이곳’ 서울아파트 불장 이끈다는데 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-33]
NH투자증권 반포권역 심층분석
아리팍·원베일리 등 한강변 단지
3.3㎡당 1억 훌쩍 넘기며 초강세
래미안트리니원·디에이치클래스트
‘로또청약’ 단지 몇년간 계속 나와
압구정 재건축 진행속도 주목해야
최고부촌 매매수요 분산 가능성

최근 서울 아파트 가격이 연일 오르며 ‘불장’에 들어섰단 평가가 나옵니다. 불장을 이끄는 지역 중 하나가 바로 서울 서초구 반포권역(반포·잠원동 일대)입니다. 구축 단지와 신축 단지 가릴 것 없이 신고가가 속출하는 분위기라 시장의 관심이 뜨겁습니다.

금융권 VIP 고객들도 반포 아파트를 살지 여부에 대해 많이 묻는다고 하는데요. 때문에 NH투자증권에선 7월에 아예 반포 아파트를 심층 분석한 보고서까지 내놨습니다. 구체적인 내용을 하나하나 살펴보겠습니다.

반포 ‘부촌’ 명성 언제부터...한강변 아리팍 재건축 주목

서울 서초구 반포권역에는 1976년부터 아파트 단지가 많이 생겼습니다. 1970년대 고도 성장기에 서울 인구가 확 늘며 주택난이 커지자 정부가 이곳을 ‘아파트지구’로 지정했기 때문입니다. 강남 개발 정책과도 맞물려 반포동 한강변 이남으로 주공 아파트가 대대적으로 지어졌습니다. 뒤이어 한신공영이 27차에 걸쳐 새 아파트를 지으며 이곳은 3만 가구 이상이 사는 보금자리가 됩니다.

반포는 2000년대 후반 들어 주공2단지가 래미안퍼스티지(2444가구)로, 주공3단지가 반포자이(3410가구)로 각각 재건축되며 다시 주목받습니다. 2016년에는 한강변의 신반포1차아파트가 아크로리버파크(1612가구)로 탈바꿈하는 과정에서 고급화에 성공합니다. 줄여서 ‘아리팍’이라 불리는 이 단지는 국내 최고가 아파트로 자리 잡게 되죠. 이후에도 신축 대단지 아파트가 줄줄이 세워져 부촌으로서 반포의 위상은 한층 더 공고해집니다.

교통 환경으로는 지하철 3·7·9호선이 일대를 지납니다. 고속터미널역·구반포역·신반포역·잠원역 등입니다. 경부간선도로와 서울고속버스터미널이 가깝기도 합니다. 광역교통과 시내교통 접근성이 다 좋은 셈입니다. 동작대교, 반포대교, 한남대교를 통해 강북 도심권역으로 향하는 것도 용이합니다.

교육 환경으로는 잠원초, 반포초·중·고, 원촌초·중, 세화여중·고, 세화고 등이 위치합니다. 삼호가든 주변 학원가까지 발달된 강남의 대표적인 8학군 지역입니다. 자연 환경으론 반포한강공원과 신반포공원, 반포종합운동장이 자리합니다. 생활 환경으로는 백화점 매출 1위를 기록하는 신세계 강남점이 있죠. 이 외에도 대형병원인 서울성모병원이 도보권입니다.

매매가 평당 1억원 훌쩍...최고 인기 단지 유형은?

서울 서초구 반포동 연령별 아파트 단위당 매매가격 동향. [사진 제공=NH투자증권]

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원은 “반포 권역에는 재건축 사업이 완료된 신축과 준신축, 재건축 예정인 구축 단지가 모두 공존한다”고 설명했습니다. NH투자증권에 따르면 지난 5월 기준 반포동에서 매매가격이 가장 높은 단지 유형은 입주 30년이 지난 재건축 아파트입니다. 무려 3.3㎡(평)당 평균 1억 1722만원에 매매가 이뤄지는 것으로 나타났습니다. 재건축 단지 중에서도 이미 공사가 시작돼 절차 막바지에 있는 아파트들의 매매가가 특히 높다고 합니다. 조만간 초신축이 될 예정이니 말입니다.

뒤이어 입주 1~5년차인 실제 초신축 단지가 강세를 보였습니다. 이들 단지의 평당 평균 매매가격은 1억 843만원입니다. 작년 8월 래미안 원베일리가 입주를 완료하며 가격이 급등하는 추세에요. 다음으로는 입주 6~10년차 단지의 평당 평균 매매가가 9156만원으로 집계됐습니다. 입주 10년 초과 단지들은 9025만원 수준이었죠.

반면 잠원동에선 입주 1~5년차 초신축 아파트의 평당 평균 매매가가 9675만원으로 가장 높았습니다. 이후 입주 6~10년차(9448만원), 재건축(9155만원), 입주 10년 초과(6882만원) 단지 순이었습니다. 공사비 인상 이슈가 커지며 재건축 단지들의 가격이 상대적으로 주춤하고 입주 10년차 이하 단지들이 주목 받는 모양새입니다.

연일 신고가 갱신하는 반포 ‘초신축’ 단지는 어디?

개별 단지의 가격 동향도 알아볼까요. 현재 반포 대장 단지로는 초신축인 래미안 원베일리가 꼽힙니다. 최고 35층 높이, 23개동, 2990가구 규모로 지어졌죠. 반포한강공원과 인접해 한강 조망권이 뛰어난 게 장점입니다. 이 단지는 최근 연일 신고가를 갈아치우고 있습니다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난 6월 전용 59㎡(14층)가 30억 6000만원에 팔리며 최고가를 찍었습니다. 같은 달 대형 평형인 전용 116㎡(22층)는 59억원, 전용 133㎡(5층)도 65억원에 각각 중개 거래되며 모두 신고가를 갱신했습니다. 바로 옆 아리팍도 지난달 전용 59㎡(35억 8000만원), 112㎡(60억원), 129㎡(71억원)의 신고가가 줄줄이 바뀌었습니다.

8월부턴 아리팍과 이웃한 래미안 원펜타스가 반포의 최신 단지가 됩니다. 최고 35층 높이, 6개동, 641가구 규모인 이 단지는 거의 다 지어져 오는 8월 입주 예정입니다. ‘20억 로또’ 청약 단지로 최근 뜨거운 관심을 받기도 했습니다. 총 292가구가 일반분양 되는데 전용 84㎡ 분양가가 22억~23억원 수준으로 나왔거든요. 반포권역 단지들엔 분양가 상한제가 적용되기 때문입니다. 인근 래미안 원베일리의 같은 평형 시세가 42억원대라 ‘원펜타스 청약 당첨시 20억원을 번다’는 얘기가 공공연하게 나왔죠.

내년 6월부턴 잠원동에 최고 35층 높이, 29개동, 3307가구 규모로 지어지는 메이플자이가 최신 단지 자리를 차지하게 됩니다. 이 단지는 올해 2월 162가구에 대한 청약을 진행했는데요. 1순위 81가구 모집에 3만 5828명이 몰리며 평균 경쟁률 442.3대1이란 엄청난 기록을 세웠습니다. 이곳 역시 분양가 상한제가 적용돼 ‘10억 로또’로 불렸거든요.

‘로또 청약’ 계속 나온다···재건축 막바지 단지 주목

반포주공1·2·4주구 재건축으로 지어지는 디에이치 클래스트 조감도 [사진 제공=현대건설]

반포 권역엔 재건축 막바지인 단지들도 여럿 있습니다. 쉽게 말해 앞으로 몇 년 간 로또 청약 단지들이 계속 쏟아지는 겁니다. 가장 대단지는 반포주공1·2·4주구 재건축으로 지어지는 디에이치 클래스트입니다.

최고 35층, 49개동, 5256가구 규모로 짓기 위한 공사가 지난 3월 시작됐죠. 조합은 2026년 3월 약 2000가구 안팎을 일반분양하는 걸 목표로 삼고 있습니다. 준공은 2027년 예정입니다. 한강변 대단지인데다 지하철 4·9호선 동작역과 구반포역 더블 역세권 단지라 청약족의 관심이 뜨거울 것으로 보입니다.

디에이치 클래스트에서 길 하나를 건너면 반포3주구 재건축 현장이 나옵니다. 삼성물산이 지난해 이곳을 래미안 트리니원으로 바꾸는 공사에 돌입했습니다. 현재 공정률은 약 20% 정도로 골조 공사가 한창입니다. 2026년 7월까지 최고 35층, 17개동, 2091가구를 짓는 걸 목표로 합니다. 이 중 505가구가 내년에 일반분양 될 계획입니다.

반포3주구 재건축으로 지어지는 래미안 트리니원 투시도. [사진 제공=삼성물산]

잠원동에도 착공에 들어간 재건축 단지들이 좀 있는데요. 다만 반포동과 비교했을 때 규모가 작아 일반분양 물량도 많지 않을 전망입니다. 먼저 포스코이앤씨는 전체 251가구 규모의 신반포21차 재건축 공사를 한창하고 있습니다. 일반분양 일정은 아직 안 나왔지만 약 89가구가 풀린다고 합니다. 7호선 반포역 초역세권 단지로 내년 10월 완공 예정입니다.

아울러 신반포22차 재건축은 현대엔지니어링이 맡고 있습니다. 최고 35층, 2개동, 160가구 규모의 디에이치 아파트가 탄생하는 겁니다. 지난 6월 착공해 2027년 하반기에나 완공이 될 것으로 보입니다. 일반분양 물량도 28가구로 상당히 적게 공급됩니다.

아직은 구축이지만···미래 반포 대장을 꿈꾼다

재건축이 한창 논의되는 단지로는 신반포2차, 신반포4차, 반포미도1차 아파트가 있습니다. 이 중 가격이 가장 높은 단지는 한강변에 있는 신반포2차입니다. 지난 6월 전용 107㎡(35평형·11층)가 40억원에 팔리며 최고가를 찍었습니다. 구축 단지임에도 ‘40억 클럽’에 입성한 겁니다.

서울시는 7월 신반포2차 재건축 정비계획을 결정하고 정비구역을 지정하는 방안을 고시했습니다. 1978년 준공된 이 아파트는 현재 최고 12층, 1572가구 규모인데요. 재건축 이후엔 최고 49층, 2057가구 규모로 탈바꿈 합니다. 올해 안에 시공사를 선정할 계획입니다.

반포 한강변에 위치한 여러 아파트 가운데 정중앙에 있어 재건축 이후 대장 단지가 될 것이란 전망이 나옵니다. 다만 이번 고시안에 따르면 조합원들이 비슷한 평형의 아파트를 분양받기 위해선 억대 분담금을 내야할 것으로 분석됩니다.

신반포4차는 1979년 준공된 12개동, 1212가구 규모의 노후 아파트입니다. 이 단지를 최고 49층, 1828가구 규모로 재건축하는 정비계획안이 작년 12월 서울시 도시계획위원회 문턱을 넘었죠. 같은 시기 1987년 1260가구 규모로 지어진 반포미도1차 아파트를 최고 49층, 1739가구 규모로 재건축하는 정비계획안도 심의 문턱을 넘었습니다.

반포 강세 언제까지...압구정 재건축이 변수

정 수석연구원은 “서울 한강 중심의 개발과 조망 가치 상승으로 반포 권역의 입지적 강점은 더욱 공고해질 것”이라며 “부동산 실수요가 ‘가장 똑똑한 한 채’로 이동하며 최상급지로서의 반포권역 진입 수요는 꾸준할 것”이라고 예상했습니다.

단기적으로는 반포동 한강변 신축 단지의 가격 흐름이 시차를 두고 잠원동 일대와 구축, 학원가 인근, 방배 일대로 퍼질 것이라고 내다봤습니다. 중장기적으로는 대단지인 디에이치 클래스트가 입주한 후 반포권역의 입지적 위상이 정점에 이를 것으로 전망했죠.

단 강남구 압구정·청담·대치·삼성동 토지거래허가구역 해제 여부가 변수로 거론됐습니다. 반포로 진입하고자 했던 유효 수요층이 강남으로 분산될 수 있다는 취지입니다. 또한 재건축 단지만 모여 있는 압구정동 시세가 반포 신축과 비슷하단 점도 봐야합니다. 정 수석연구원은 “압구정 재건축 사업의 추후 진행 속도에 따라 시세 형성의 동인이 압구정동으로 이동할 가능성이 크다”고 말했습니다.

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