매매·전세 동반 상승...이사철 전세 사기 방지 방안은?

■ 진행 : 조예진 앵커

■ 출연 : 고종완 한국자산관리원장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

이른바 '로또 청약'으로 불리며 청약 홈페이지를 마비시킨 경기도 화성의 한 아파트 무순위 청약에 무려 300만 명 가까이 몰렸습니다. 하지만 지방은 미분양이 쌓이는 등 매매와 분양 시장에서 양극화가 심해지고 있는데요. 서울, 수도권 중심으로 뜨거워지는 매매와 전세 시장 동향과 전세가 상승 속에서, 전세 사기 방지는 어떻게 해야 하는 게 좋은지 알아봅니다. 고종완 한국자산관리연구원장 연결합니다,원장님 나와 계십니까?

[고종완]

안녕하십니까? 고종완입니다.

[앵커]

무순위 청약이 역대 청약 신기록을 세웠습니다. 다른 한편에서는 지방은 물론 수도권에서도 미분양되는 곳이 있는데 일단 분양과 매매 시장 동향부터 설명을 해 주시죠.

[고종완]

지난 31일이죠. 화성 동탄 무순위 청약에서 약 300만 명이 몰려서 청약 최대를 기록했고요. 그다음에 서울 반포에서 래미안 원펜타스라고 공급이 있었는데 여기도 527:1을 기록하는 등 지금 매매시장과 분양시장이 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 이런 가운데 서울 아파트가 가격 상승을 주도하고 있습니다마는 경기도 같은 경우에는 오히려 미분양이 좀 증가하는 것으로 나타났거든요. 그러니까 한마디로 수도권 내에서도 지역별 양극화가 세분화되고 있다. 현재 주택 시장을 진단하면 전세가와 매매 가격이 오르고 있는 가운데 이렇게 미묘한 양극화 현상도 나타나고 있는데 그 이유는 수도권 중에서도 보니까 경기도인데 중소도시의 경우에는 교통 근접성이라든지 교육 등 주거환경 또 분양가가 조금 높다든지 이런 공급 과다 때문에 이런 현상이 나타나고 있는 것으로 보입니다.

[앵커]

무엇보다 집값이 오르는 데는 계속되는 전세 가격 상승이 원인일 텐데요. 전셋값, 왜 이렇게 오르는 겁니까?

[고종완]

우리가 매매가와 전세가격이 오르는 데는 좀 이유가 각각 다릅니다. 설명을 드리면요. 첫 번째는 즉 우리나라만 있는 전세의 경우에는 전세가격이 오르면 빠르면 3개월, 늦으면 1년 정도가 지나면 매매 가격 상승을 견인하게 됩니다. 그러니까 전세가 먼저 약간 오르고 매매가격이 오른다, 그렇게 볼 수가 있고요. 그러니까 지금 전세가격 같은 경우에는 지난해 5월부터 1년 3개월째 오르고 있거든요.

그리고 매매가격은 서울을 중심으로 강남은 3월, 서울 전체는 4월부터 오르기 시작했어요. 그러니까 현재 그런 현상이 나타나고 있음을 알 수가 있고요. 또 전세가격이 오르는 이유가 한 세 가지로 요약이 되는데 전세는 부동산 경제학에서 보면 수급, 그러니까 주택의 수요와 공급 조건에 의해서 시장가격이 결정이 됩니다. 지금 입주 물량 추세를 보니까 서울 지역은 올해 아파트 입주 예정 물량이 1만 8000가구고 내년에는 3만 3000가구. 그러니까 내년에 좀 늘어납니다. 그러나 2026년도에 가면 또 몇 천가구가 줄어든다는 민간 통계가 있습니다.

한마디로 서울은 매년 4만 5000가구 정도의 평균 입주 물량이 공급되어야 적정한데 이러한 적정한 입주 물량이 상당히 부족한 것이고 이런 것들이 지금 서울의 전세가격. 서울뿐만 아니라 내년 이후에는 경기와 인천도 좀 줄어드는 것으로 나타나서 이러한 집값과 더불어서 특히 전셋값 상승세는 올해뿐만 아니라 한 2~3년 정도, 현재 통계로만 놓고 보면 이어질 가능성이 높다는 점에 문제의 심각성이 있다고 보여집니다.

[앵커]

상황이 이렇다 보니까 전세사기도 걱정입니다. 전세계약을 할 때 특별히 주의해야 될 대상과 전세사기 유형을 설명을 해 주신다면요?

[고종완]

전세사기 문제가 굉장히 심각한데요. 지금 대상을 주로 보면 다세대 빌라와 다가구 주택이라고 하죠. 다세대와 다가구 주택은 건축법상 좀 다른데요. 그리고 젊은이들이 많이 들어가는 오피스텔, 그리고 다중주택이라고도 있고 또 외곽지역의 소규모 아파트. 말하자면 전세가와 매매가 비율이 낮은 이런 아파트 등이 주로 대상이 됩니다. 그 가운데서도 주로 새 주택이 표적이 되고 있는데요. 왜냐하면 새 주택 같은 경우에는 기존에 거래량이라든지 가격이라든지 이런 부동산 정보가 쌓이고 있지 않습니다. 공개가 되고 있지 않습니다, 거래 사례가 적어서. 그래서 지금 전세사기가 발생하는 전형적인 사기 유형을 한 네 가지로 보면 간단히 설명을 드리면요. 사기꾼들이 노리는 것은 첫째로 집값과 전셋값에 큰 차이가 없는 곳입니다. 그러니까 앞서 제가 설명을 드렸듯이 전세가율이라고 해서 이게 한 70 내지 80% 이상인 주택은 일단 사기꾼의 먹잇감이 될 수 있기 때문에 주의를 해야 될 것 같고요.

두 번째는 전세계약 이후에 집주인이 바뀌는 경우가 많습니다. 그러니까 A라는 사람하고 임대차계약을 체결했는데 중간에 봤더니 B로 집주인이 바뀝니다. 이런 경우는 상당히 주의해야 됩니다. 왜냐하면 A와 B가 짜고 그 B라는 소위 신용도라든지, 경우에 따라서는 신용불량자 이런 사람으로 해서 결국 보증금 반환 불능 상태에 빠질 수가 있거든요.

세 번째는 시청자분들께서 생소한 단어인데 신탁등기가 되어 있는 경우가 꽤 많습니다. 사기 사건이 발생하는 경우에. 신탁등기라는 말은 언뜻 듣기에는 나쁜 말은 아니잖아요. 그런데 이 신탁등기에 함정이 있습니다. 그래서 신탁등기인 경우에는 반드시 등기소에 가셔서 따로 신탁원부라는 걸 발급받아야 이 신탁의 내용이 뭔지, 보통의 경우는 집주인이 대출을 받고 부동산 신탁회사에 그 명의를 넘기는 제도인 거거든요. 그리고 이렇게 신탁등기가 되어 있을 경우에는 신탁원부를 발급받는 것과 동시에 반드시 신탁회사, 그러니까 집주인하고 계약을 체결하면 보증금을 받을 수가 없는 경우가 발생할 수 있기 때문에 이 신탁회사의 동의를 받거나 신탁회사와 계약을 체결하는 것이 안전합니다. 신탁등기와 함께 자주 사용되는 전세사기에 이용되는 제도가 공동담보등기인데요.

이것도 좀 생소합니다. 그러니까 여러 물건을 묶어서 하나의 담보로 설정하는 것인데 이런 경우도 사기에 종종 이용이 되기 때문에 공동담보가 되어 있다면 또 이것도 공동담보목록을 따로 떼어야 합니다. 그러니까 공동담보목록이라든지 전세담보목록이라고 얘기하거든요. 이걸 떼어보지 않으면 얼마나 위험한지 여부를 사실상 세입자도 그렇고 중개업자도 알기가 어려워요. 이밖에도 무허가 중개업자가 계약을 한다든지 또 집주인이 이중계약을 한다든지 대리인을 통한, 이런 사기계약이 횡행하고 있기 때문에 주의가 요망된다고 할 수 있겠습니다.

[앵커]

지금까지는 전세계약을 할 때 개인이 유념해서 봐야 할 부분들을 짚어주셨는데, 정부도 대책을 내놓고 있습니다. 여야에서도 각각 전세사기특별법안을 발의했다면서요? 이게 어떤 내용이고 또 차이는 어떤 게 있습니까?

[고종완]

여야가 각각 특별법을 발의해 놓고 있거든요. 공통점은 사기범을 당연히 엄단한다는 것이고 피해자에 대한 긴급주거 지원을 한다는 것입니다. 그러니까 LH나 SH를 통해서요. 효과가 있겠죠. 사후대책에 방점이 있는데요. 특히 여당 같은 경우에는 사후경매를 통해서 그 차액을 피해자에게 돌려주는 방안인데요. 이게 전세사기가 발생해서 경매를 통해서 낙찰을 통해서 이렇게 하기까지는 시간이 1년에서 최소 한 1년 6개월까지 걸립니다. 이게 문제점으로 지적되고. 야당 같은 경우에는 조금 적극적이에요. 그러니까 선 구제 후 회수방안으로 다소 좀 차이는 있습니다마는 한 30% 정도, 그러니까 1억 원을 사기를 당했다면 한 30% 정도는 먼저 주고 그다음에 후 회수한다, 이런 약간의 차이가 있는데. 저는 개인적으로 어차피 전세사기 사후대책을 강화한다는 점은 공통점이라서 이렇게 정쟁만 벌일 게 아니라 합의를 해서 어떤 방안이든 빨리 나오는 게 피해자에 대해서는 유리하지 않을까 보입니다.

[앵커]

말씀하신 대로 무엇보다 실질적인 도움이 되는 방안들이 마련되어야 할 텐데 국토교통부도 전세사기 예방을 위해서 지금 7월 10일부터 시행령을 바꿔서 중개대상물 확인설명서 제도라는 걸 강화했다고 들었습니다. 이게 실효성이 있다고 보십니까?

[고종완]

국토교통부도 빠르게 대응에 나섰다고 볼 수 있는데요. 지금 나온 내용을 보면 우리가 보통 임대차계약서를 쓰면 중개대상물 확인설명서를 따로 발급을 받게 되어 있거든요. 그래서 이번에 보니까 권리순이라든지 소액임차인과 최우선변제금, 또 임대인의 세금체납정보 이게 중요했지 않습니까? 그리고 확정일자 부여현황, 생소한 단어이기는 한데. 우리가 임대차 계약을 하면 동사무소에 확정일자를 부여받는다든지 전입세대확인서, 또 관리비 현황, 민간임대등록 여부, 이런 것들을 많이 강화했습니다.

이게 확인설명서에 중개사가 직접 작성을 하고 임대인과 임차인에게 설명을 하도록 되어 있습니다. 전세사기 예방에는 종전보다는 상당히 효과가 있을 것으로 보입니다마는 앞서 제가 말씀드린 신탁등기라든지 공동담보등기, 중간에 집주인이 바뀐다든지 이런 것들에 대한 것들은 좀 빠져 있어서 제가 볼 때는 추가적인 예를 들면 전세사기예방 체크리스트 같은, 또는 매뉴얼 같은 추가적인 보완대책도 필요하다는 생각입니다.

[앵커]

너무 전세사기가 활개를 치다 보니까 지금 에스크로 제도라는 게 대안으로 떠올랐습니다. 찬반이 엇갈리는 것 같은데요. 일단 에스크로 제도가 무엇인지, 그리고 어떤 효과가 있을지 예상하십니까?

[고종완]

이 에스크로 제도가 생소할 텐데요. 우선 에스크로 제도는 우리가 전월세 계약을 할 때, 임대차 계약을 할 때 보통 계약금을 집주인에게 주지 않습니까? 그런데 그렇게 하지 않고 예를 들면 계약금이나 보증금을 공적금융기관에 일시 예치하는 제도를 말합니다. 선진국 같은, 특히 미국 같은 데는 계약을 해 보신 분은 아시겠습니다마는 바로 하지 않고, 바로 돈을 주고받지 않고 에스크로 계좌에 입금을 해놓고 만약에 그 사이에 어떤 문제가 발생한다면 다시 그 계약을 해지할 수 있도록 하는 거거든요.

그런데 이 전세에스크로를 도입하자, 저를 비롯해서 여러 전문가들이 전세사기 예방대책의 하나로 이걸 제안하고 있고 국토교통부도 검토하고 있는 것으로 알고 있습니다. 그런데 문제는 하나 있는 게 이렇게 되면 집주인의 경우 불만이 생길 수 있습니다. 뭐냐 하면 새로운 임차인으로부터 계약금을 받아서 기존에 있는 임차인에게 계약금을 돌려줘야 하잖아요. 그런데 그렇게 되면 돌려줄 돈이 막히게 됩니다. 그래서 지금 대안으로 나오고 있는 게 에스크로 계좌에 있는 돈을 예를 들면 그걸 담보로 해서 집주인이 저리로 대출을 받을 수 있는 방안. 또 하나는 에스크로 계좌에 있는 돈을 기존에 있는 임차인에게 주는, 그런 방안 같은 것들이 대안으로 생각해 볼 수 있고 그렇게 된다면 집주인도 큰 불만이나 문제는 없을 것으로 생각됩니다.

[앵커]

정부와 관계기관에서 잇따라 대책을 내놓고 있기는 하지만 전세계약 앞두신 분들의 불안감은 잠재울 수 없을 것 같습니다. 계약을 앞두고 계신 분들이 계약을 할 때 사기를 당하지 않기 위해서 이것만은 좀 지키라고 당부하고 싶으신 말씀이 있으실까요?

[고종완]

한 서너 가지가 있는데요. 우선 소위 말하면 믿을 수 있는 착한 중개사를 찾아가는 게 중요한데 현재 우리나라는 모범중개사라든지 이런 표시가 없어서 현재 그 동네에서 가급적이면 오랫동안 문제 없이 거래를 한 중개사를 찾아서 계약하는 것이 안전할 것 같고요. 두 번째는 허그라고 해서 주택도시보증공사에 안심전세앱이 잘 만들어져 있습니다. 이것을 모르고 활용하지 못하는 경우가 많은데 안심전세앱에 들어가시면 임차인이 여러 가지 따져볼 만한 항목들이 자세히 안내가 되어 있으니까 살펴볼 필요가 있을 것 같아요. 그리고 세 번째는 특약사항을 잘 활용하는 것입니다. 그러니까 미심쩍거나 의심스러운 부분이 있다면 계약서를 작성하실 때 임차인이 그 본계약서 안에 보면 특약란이 있거든요. 반드시 중개사에게 꼼꼼하게 요구를 해서 특약사항을 잘 얘기한다면 앞서 말씀드린 대로 신탁등기나 공동담보등기나 그리고 집주인이 중간에 느닷없이 바뀌는 경우에는 계약을 무효로 한다든지 하는 그런 특약을 명기할 필요가 있을 것 같고요.

마지막으로는 전세보증금반환보험이 있습니다. 이것도 허그라든지 서울보증보험에서 하는데, 여기 많이 들어가지 않습니다. 연간 보험료가 12만 2000원 정도가 되거든요. 요즘은 지자체에서 청소년이나 서민들에 대해서는 지원도 해 주는 제도도 있으니까 이를 잘 활용하시면 반드시 전세금반환보증보험에 가입을 해야 무슨 일이 발생해도, 다시 말해서 전세사기 사건이 발생해도 내 보증금을 지킬 수 있다는 점을 강조드립니다.

[앵커]

유익한 정보 감사합니다. 지금까지 고종완 한국자산관리연구원장과 함께 했습니다. 원장님 잘 들었습니다.

[고종완]

감사합니다.

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