수도권 물류센터 누적 1000만 평 돌파…공급과잉에 공실률 ‘비상’

올 상반기 수도권 18만4525㎡ 신규 공급
상온 물류센터 공실률 16.9%…저온 센터는 41.2% 

(시사저널=이주희 디지털팀 기자)

수도권 물류센터 공실률 추이 ⓒ알스퀘어 제공

올해 상반기 수도권 물류센터 누적 공급량이 1000만 평을 넘어서면서 물류센터 시장이 공급 과잉 상태에 빠진 것으로 나타났다. 

2일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 '2024 상반기 수도권 물류센터 시장 보고서'에 따르면, 올해 상반기 수도권에 18만4525㎡(약 61만 평)의 물류센터가 신규 공급됐다. 이에 따라 상반기 말 기준 수도권 물류센터 누적 공급량은 총 3365만2892㎡(약 1018만 평)로 작년 말보다 6.3% 늘었다.

물류센터가 2022년부터 대규모로 공급되면서 임대시장에서는 공실이 늘고 있다. 상반기 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 작년 하반기보다 6.6%포인트(p) 상승한 16.9%로 집계됐다. 저온 물류센터 평균 공실률은 5.7%포인트 오른 41.2%에 달했다. 특히 서부권(인천·시흥·안산)의 상온 물류센터 공실률은 20.2%, 저온 시설 공실률은 66.9%로 작년 하반기 대비 각각 8.1%포인트, 12.4%포인트 높아졌다.

저온 물류센터에 특히 공실 위험이 두드러지면서 저온 시설을 상온 시설로 전환하는 추세도 가속화되고 있다. 올해 상반기 안양시 소재 '관양물류센터'와 화성시의 '진우월드 물류센터' 등은 저온 물류센터를 상온으로 바꿨으며, 지난해 준공한 '부천IC물류센터'는 상층부 3개층을 구조 변경 없이 저온 설비를 사용하지 않는 조건으로 임대 마케팅 중이다.

임대시장의 부진으로 물류센터 투자 심리가 좀처럼 살아나지 못하고 있다. 올해 상반기 수도권 물류센터 총거래액은 2조9000억원, 거래 면적은 142만4793㎡(43만1000평)로 집계됐다. 거래액은 작년 하반기보다 70% 증가했으나, 이 중 절반 이상(1조6000억원)이 '선매입 약정에 따른 소유권 이전'이다. 이를 제외한 실물 자산 거래액은 작년 하반기와 비슷한 수준에 머물렀다.

임대료 변동도 비슷한 상황이다. 상반기 수도권 상온 물류센터 3.3㎡당 평균 임대료는 3만3106원, 저온 물류센터 임대료는 6만1951원으로 작년 하반기보다 각각 646원, 840원 상승했다.

물류센터 투자 환경은 공급의 급증과 더불어 임차인 유치 경쟁 심화, 공사비 증가에 따른 준공 지연, 금리 인상 등 작년 하반기와 크게 바뀌지 않은 상황이다. 이런 가운데 부실채권(NPL) 성격의 물류센터 거래도 관측됐다. 이지스자산운용이 공매로 나온 분당야탑물류센터를 인수한 사례가 대표적이다. 이 물류센터는 준공 후 공실을 해소하지 못해 '기한이익상실'(EOD)이 발생했던 자산이다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 "수요도 있지만 공급이 과해 공실률 상방 압력이 지속되는 상황"이라며 "신규 공급은 감소세"라고 말했다. 이어 "이런 추세가 지속되면 수급 안정화가 기대된다"고 덧붙였다.