수도권 물류센터 앞다퉈 짓더니…공실률 ‘빨간불’

상반기 물류센터 1천만평 초과
넘치는 공급에 공실률 ‘쑥’
신규 공급은 감소 추세

수도권 물류센터 공실률 추이 [자료출처=알스퀘어]

올해 상반기 수도권 물류센터 누적 공급량이 3300만㎡(1000만 평)을 넘어섰다.

2일 상업용 부동산 서비스 기업 알스퀘어는 ‘2024 상반기 수도권 물류센터 시장 보고서’를 발표했다. 보고서에 따르면 올해 상반기 수도권에 18만4525㎡(약 61만평)의 물류센터가 신규 공급되며 수도권 물류센터 공급 규모는 총 3365만2829㎡(약 1018만평)를 기록했다.

수도권에서는 2022년부터 대규모 물류센터 공급이 쏟아지고 있다. 수요보다 많은 물류센터가 공급되면서 공실률이 크게 늘어나고 있는 상황이다.

올해 상반기 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 16.9%로 지난 하반기 대비 6.6%포인트 상승했다. 저온 물류센터 공실률은 41.2%로 5.7%포인트 올랐다.

특히 수도권 서부(인천·시흥·안산)의 상온 물류센터 공실률은 20.2%, 저온시설은 66.9%로 2023년 하반기 대비 각각 8.1%포인트, 12.4%포인트 상승했다.

상대적으로 수요가 적은 저온 물류센터는 공실 리스크가 이어지고 있다. 저온 면적을 상대적으로 상황이 나은 상온으로 전환하는 추세도 가속화되고 있다. 올해 상반기 안양시의 ‘관양물류센터’와 화성시 ‘진우월드 물류센터’등은 저온 물류센터를 상온으로 바꿨다. 지난해 준공한 ‘부천IC물류센터’는 상층부 3개 층을 구조 변경 없이, 저온 설비를 사용하지 않는 조건으로 임대 마케팅을 진행하고 있다.

수도권 물류센터 명목임대료 추이 [자료출처=알스퀘어]

임대료도 변화 폭이 작다. 수도권 상온 물류센터 3.3㎡당 평균 임대료는 3만3106원, 저온 물류센터는 6만1951원이다. 각각 작년 하반기 대비 646원, 840원 소폭 상승했다.

공실률이 좀처럼 떨어지지 않자 물류센터 투자 심리도 위축됐다. 올해 상반기 수도권 물류센터 총 거래액은 2조9000억원, 면적은 142만4793㎡(약 43만1000평) 거래됐다. 거래액은 전기보다 70% 급증했으나 이 중 절반(1조6000억원)이 ‘선매입 약정에 따른 소유권 이전’ 사례다. 이를 제외하면 실물 자산 거래액은 작년 하반기와 비슷한 수준이다.

물류센터 공급 급증과 임차인 유치 경쟁 심화, 공사비 증가에 따른 준공 지연, 금리 인상 등 좋지 않은 투자 환경이 작년 하반기에 비해 크게 바뀌지 않았다.

이런 가운데 부실채권(NPL) 성격의 물류센터 거래도 관측됐다. 공매로 나온 분당야탑물류센터를 이지스 자산운용이 인수한 것이 대표적이다. 준공후 공실을 해소하지 못하던 물류센터다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 “물류센터 수요는 분명히 있으나 공급이 과해 공실률 상방 압력이 지속되는 상황”이라며 “하지만 신규 공급이 하락하고 있는 만큼 이러한 추세가 지속되면 수급 안정화가 기대된다”고 분석했다.