코로나 후폭풍 여전한 美 상업용 부동산 시장...4000억 맨해튼 빌딩도 100억에

금리 상승과 함께 찾아온 미국 상업용 부동산 시장의 침체가 이어지고 있다. 전문가들은 당초 금리 인하와 함께 회복할 것이라고 예측했지만, 올 하반기 연방준비제도(Fed)의 금리인하가 기대되는 시점에도 주요 거대 빌딩들이 헐값에 매각되는 등 상황은 여전히 심각하기만 하다.

1일(현지 시각) 뉴욕타임스(NYT)에 따르면 약 20년 전 4000억원대에 팔렸던 타임스스퀘어 인근 미국 뉴욕 맨해튼의 한 사무용 빌딩이 상업용 부동산 시장 침체 여파로 최근 100억원대에 헐값 매각된 사례가 나왔다. UBS 리얼티 인베스터스가 소유한 맨해튼 50번가 웨스트 135번지의 23층 건물 역시 지난달 31일 경매에서 850만 달러(약 116억원)에 낙찰됐다.

뉴욕 맨해튼 중심가 미드타운에 위치한 55th 주상복합아파트 건물./반도건설 제공

그런데 타임스스퀘어에서 멀지 않은 맨해튼 미드타운의 중심업무지구에 있는 이 건물은 지난 2006년에만 해도 매매 가격이 3억3200만 달러(약 4500억원)에 달했었다. 그런데 이번엔 인플레이션에도 불구하고, 40분의 1 수준으로 폭락한 가격에 매각된 것이다. 이 같은 저가 매각은 팬데믹이 뉴욕의 상업용 빌딩 시장을 얼마나 뒤흔들었는지를 보여주는 가장 충격적인 최신 사례라고 NYT는 지적했다.

해당 빌딩의 경우 건물주와 토지소유주가 분리된 가운데 늘어난 공실로 인해 건물주가 매달 납부해야 하는 토지사용료 부담을 감당하지 못하게 된 게 헐값 처분의 직접적인 배경이었다. BK부동산어드바이저의 밥 크나칼 설립자는 “아무도 지금과 같은 일이 오피스 시장에서 발생할 것이라 예상하지 못했다”라고 말했다.

팬데믹 이후에도 재택근무가 일반화되면서 사무실 수요가 이전보다 급감한 데다가 고금리 장기화로 이자 부담이 많이 늘어난 게 미국 상업용 부동산 침체의 주된 요인으로 작용하고 있다. 이번에 매각된 맨해튼 건물 역시 사무공간의 35% 정도만 채워져 있었다. 앞서 지난 6월에는 맨해튼 센트럴파크 인근의 유서 깊은 브로드웨이 1740번지 빌딩이 매입가보다 70% 할인된 1억8500만 달러(약 2500억원)에 팔린 사실이 드러나 시장에 충격을 주기도 했다.

미국의 상업용 부동산 침체는 최근 들어서야 상황의 심각성이 수면 위로 부상하는 분위기다. 시장 침체가 지속되면서 지난 2분기 기준 미국의 부동산 자산 압류 규모는 205억5000만 달러(약 28조4000억원)로 9년 만에 최고 수준을 기록했으며, 압류 규모가 향후 더 늘어날 것으로 전문가들은 보고 있다.

상업용 부동산 시장의 침체는 단순 빌딩 가치 하락에서 그치지 않고 시장에 투자자사 및 자산운용사 등까지 피해가 커진다. 최근 블룸버그에 따르면 미국 상업용 부동산에 대체투자했던 국내 여러 자산운용사들의 손실규모가 원금의 30%도 못건질 정도로 심각하다.

투자회사 아레나 인베스터의 댄 즈원 최고경영자(CEO)는 “은행들은 문제가 적은 자산들을 먼저 매각하고 있기 때문에 실제 자산을 매각하기 전까지는 손실이 어느 정도일지 구체화하기 어렵다”며 “즉, 우리는 현재 부동산과 관련해 업계가 느끼는 고통의 초입 단계에 있는 것”이라고 말했다.

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