수도권 물류센터 공급과잉에 공실률↑...'매매·임대도 부진'

알스퀘어, ‘2024 상반기 수도권 물류센터 시장 보고서’ 발간

알스퀘어 제공

[파이낸셜뉴스] 수도권 물류센터 임대차·매매 시장에서 과잉 공급 위험이 지속되고 있다는 평가가 나왔다. 올해 상반기 수도권 물류센터 신규공급이 증가하면서 상반기 수도권 물류센터 누적 공급량이 3300만㎡을 넘어 물류센터 평균 공실률도 확대됐다.

2일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어의 R.A(알스퀘어 애널리틱스)는 이 같은 내용을 담은 ‘2024 상반기 수도권 물류센터 시장 보고서’를 발표했다. 보고서에 따르면 2022년부터 물류센터 대규모 공급이 이뤄지며 올해 상반기 수도권에 18만4525㎡의 물류센터가 신규 공급됐다. 전기 누적 공급 대비 6.3% 늘어나 총 3365만2892㎡의 물류센터가 수도권에 공급돼 있는 것으로 나타났다.

공급이 늘자 공실률이 높아졌다. 특히, 서부권(인천·시흥·안산)의 상온 물류센터 공실률은 20.2%, 저온시설은 66.9%로 2023년 하반기 대비 각각 8.1%p, 12.4%p 상승했다. 수도권 전체 상온 물류센터 평균 공실률은 16.9%로 지난 하반기 대비 6.6%p 상승했고, 저온 평균 공실률은 41.2%로, 5.7%p 올랐다.

이는 물류센터 매매나 임대차 시장에도 영향을 미치고 있다는 분석이다. 저온 물류센터는 공실 리스크가 이어지고 있고, '저온' 면적을 상대적으로 상황이 나은 '상온'으로 전환하는 추세가 가속화되고 있다는 설명이다. 실제 올해 상반기 안양시 소재 ‘관양물류센터’와 화성시의 ‘진우월드 물류센터’ 등은 저온 물류센터를 상온으로 바꿨다. 지난해 준공한 ‘부천IC물류센터’는 상층부 3개 층을 구조 변경 없이, 저온 설비를 사용하지 않는 조건으로 임대 마케팅 중이다. 이 같은 전환에 따른 임대료 변화폭이 크지 않기 때문이다. 수도권 상온 물류센터 3.3㎡당 평균 임대료는 3만3106원, 저온 물류센터 임대료는 6만1951원이다. 각각 646원, 840원 소폭 상승했다.

이로 인해 임대차 시장이 부진하자, 물류센터 투자 심리도 좀처럼 기지개를 펴지 못한다는 평가다. 2024년 상반기 수도권 물류센터 총 거래액은 2조9000억원이다. 면적은 142만4793㎡ 거래됐다. 거래액은 전기 대비 70% 증가했으나, 이중 절반 이상인 1조6000억원이 '선매입 약정에 따른 소유권 이전' 사례다. 이를 제외한, 실물 자산 거래액은 지난해 하반기와 비슷하다.

진원창 빅데이터컨설팅팀 이사는 "물류센터 수요는 분명히 있지만 공급이 과해 공실률 상방 압력이 지속되는 상황”이라며 “다만 신규 공급이 하락세로, 하락 추세가 지속되면 수급 안정화가 기대된다”고 분석했다.
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jiany@fnnews.com 연지안 기자