수도권 물류센터 공급 1000만 평 돌파했지만…공실률 '적신호' 왜

알스퀘어, '2024 상반기 수도권 물류센터 시장 보고서' 발간
"실물자산 거래 기준 지난와 유사한 거래 규모, 부진 지속"

2024년 상반기 기준 수도권 물류센터 공실률 추이.(알스퀘어 제공)

(서울=뉴스1) 한지명 기자 = 올해 상반기 수도권 물류센터 누적 공급량이 3300만㎡(약 1000만 평)을 넘어섰다. 수도권 물류센터 임대차·매매 시장이 과잉 공급 위험에서 헤어나지 못하고 있다는 해석이 나온다.

2일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어의 R.A(알스퀘어 애널리틱스)는 이 같은 내용을 담은 '2024 상반기 수도권 물류센터 시장 보고서'를 발표했다.

올해 상반기 수도권에 18만4525㎡(약 61만 평)의 물류센터가 신규 공급됐다. 전기 누적 공급 대비 6.3% 늘어나 총 3365만㎡(약 1018만 평)의 물류센터가 수도권에 공급돼 있다. 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 16.9%로 지난 하반기 대비 6.6%P 상승했다. 저온 평균 공실률은 41.2%로, 5.7%P 올랐다.

보고서에 따르면 2022년부터 물류센터 대규모 공급이 이뤄지고 있다. 이 여파로 공실률 상승에 압력이 가해지고 있다. 특히 서부권(인천·시흥·안산)의 상온 물류센터 공실률은 20.2%, 저온시설은 66.9%로 2023년 하반기 대비 각각 8.1%P, 12.4%P 상승했다.

저온 물류센터는 공실 리스크가 이어지고 있다. 저온 면적을 상대적으로 상황이 나은 상온으로 전환하는 추세도 가속화되고 있다. 올해 상반기 안양시 소재 '관양물류센터'와 화성시의 '진우월드 물류센터' 등은 저온 물류센터를 상온으로 바꿨다. 지난해 준공한 '부천IC물류센터'는 상층부 3개 층을 구조 변경 없이, 저온 설비를 사용하지 않는 조건으로 임대 마케팅 중이다.

임대료도 변화의 폭이 작다. 수도권 상온 물류센터 3.3㎡당 평균 임대료는 3만3106원, 저온 물류센터 임대료는 6만1951원이다. 각각 646원, 840원 소폭 상승했다.

임대차 시장이 부진해지자, 물류센터 투자 심리도 좀처럼 기지개를 켜지 못한다. 2024년 상반기 수도권 물류센터 총거래액은 2조 9000억 원이다. 면적은 142만4793㎡(43만 평) 거래됐다. 거래액은 전기 대비 70% 증가했으나, 이중 절반 이상(1조 6000억 원)이 '선매입 약정에 따른 소유권 이전' 사례다. 이를 제외한 실물 자산 거래액은 작년 하반기와 비슷하다.

실제 △물류센터 공급의 급격한 증가 △임차인 유치 경쟁 심화 △공사비 증가에 따른 준공 지연 △금리 인상 등 투자 환경이 작년 하반기와 크게 바뀌지 않았다.

이런 가운데 부실채권(NPL) 성격의 물류센터 거래가 관측된다. 이지스자산운용이 공매로 나온 분당야탑물류센터를 인수한 사례가 대표적이다. 준공 후, 공실을 해소하지 못해 '기한이익상실(EOD)'이 발생한 자산이다.

진원창 빅데이터컨설팅팀 이사는 "수요는 분명히 있다. 그러나 공급이 과해 공실률 상방 압력이 지속되는 상황"이라며 "신규 공급이 하락세다. 추세가 지속되면, 수급 안정화가 기대된다"고 분석했다.

hjm@news1.kr