반포 아파트 '국평 50억 시대'…왜 이렇게 비싼 걸까 [더 머니이스트-심형석의 부동산 정석]

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서울 강남 한강변 대표 아파트인 아크로리버파크 전경. 사진=연합뉴스

반포의대표단지들의아파트가격이끝을모르고오르는중입니다. 2016년입주한아크로리버파크 30평대아파트의최근실거래가격은 50억원을기록했습니다. ‘국민평형’이라불리는 30평대아파트의가격이 3.3㎡당 1억5000만원을오르내리니국민평형이란용어가무색합니다. 아크로리버파크만이아닙니다. 2023년입주한래미안원베일리또한같은면적대가 49억8000만원을기록했으니이젠 30평대 50억원시대가안착하는모양새입니다.

국민평형대가 50억원내외의실거래가를기록중인아파트가있는지역은서초구반포동입니다. 반포동은한강에접해있는동으로강남에서도서울의정중앙에가까운입지라강북도심권도편히오갈수있고 한강조망권또한뛰어나다고평가됩니다.

강남에최초로대규모로지은반포주공아파트들이재건축하면서기존의고급아파트와함께강남한강변고급주거벨트로재차자리매김하는중입니다. 반포동은 2019년 이미 전국최초로 3.3㎡당 1억원시대를열었습니다.

자료=심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

반면서초구반포동을제외한지역특히강남구의아파트가격에는큰변화가없습니다. 재건축을추진 중인아파트를제외하면강남구에서 30평대로는대치동 래미안대치팰리스의매매가격이 34억3500만원으로가장높습니다. 다음은삼성동의래미안라클래시(33억9900만원), 청담동의청담린든그로브(33억원)와개포동의디에이치퍼스티어아이파크(33억원)가그뒤를잇고있습니다.

2015년입주한래미안대치팰리스는대치동에서는신축인아파트입니다. 이단지는최근 3년동안실거래가가가장낮았을때가 29억8000만원, 가장높았을때가 34억3500만원입니다. 즉강남권아파트들의일반적인특징인가격변화가거의없고안정적입니다. 반면아크로리버파크의경우최근 50억원까지거래된 34평형이 33억8000만원까지하락한적도있습니다. 무려 30%가넘는범위내에서가격대가움직였습니다. 물론두아파트가가지는특성이다르며한강이보이는단지의경우층과향그리고조망에따라가격차이가크다는것이사실이지만이런요소를고려한다고하더라도가격대의편차는크다고보여집니다.

자료=심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

반포 아파트가 강남구 대표 단지들과 가격 차이를 벌리는 가장 큰 원인은 한강과 신축, 이 두 가지 요소일 겁니다. 반포에서 가격대가 높은 단지들은 필수적으로 한강 조망이 보장되는 신축 아파트들입니다. 조망권이 가격에 반영된 지는 오래되었습니다. 같은 단지 내에서도 어떤 조망을 확보할 수 있는가에 따라 가격이 대략 10% 내외에서 차등을 보입니다. 특히 한강 뷰의 경우 이 차이는 20%까지 벌어지게 됩니다. 이런 현상은 한강변 외의 아파트에서도 나타나고 있습니다. 호수뷰나 오션뷰 등도 가격에 영향을 미치면서 조망권의 가치는 커지고 있습니다.
 

서울 강남구에 있는 한 부동산 중개업소 전경. 사진 속 업소는 기사와 무관. / 사진=연합뉴스

신축 또한 마찬가지입니다. 당분간 서울 내에서 신축인 아파트들은 귀한 상품으로 자리매김하게 됩니다. 입주물량이 급격히 줄어들면 기존의 신축아파트 가격 또한 올라가게 됩니다. 서울은 정비사업을 통해서만 아파트를 공급할 수 있지만 규제와 공사비 문제로 인해 신축의 공급 가능성은 갈수록 떨어집니다. 반면 신축 아파트에 대한 주택 수요자들의 선호는 커져갑니다. 특히 주택거래의 주도계층인 2030세대의 신축아파트 선호는 강합니다. 오래된 아파트에 거주하는 것보다는 오히려 신축 오피스텔에 거주하기를 원합니다. 여기에 커뮤니티시설은 덤입니다. 이런 상황에서 반포동의 신축 아파트 가격은 계속 올라갈 수밖에 없습니다. 

안타까운 사실은 정부의 규제로 인해 아파트시장이 왜곡되면서 반포가 풍선효과를 누리는 것은 아닌지 의문입니다. 대표적인 규제는 토지거래허가구역과 세금입니다. 내 아파트를 구입할 때 구청장의 허가를 받아야 하며 실거주를 해야 하는 상상하기 힘든 규제가 여전히 적용 중입니다. 토지거래허가구역이라 써놓고 우리는 주택거래허가구역이라고 읽습니다. 허가받아야 할 규모(대지면적 6㎡)를 너무 낮춰 적용되지 않는 주택을 찾기 어렵습니다. 반면 반포를 포함한 서초구는 여기에 적용되지 않습니다. 따라서 수요의 확장성이 더 커지게 됩니다. 다주택자에 대한 규제(취득세, 종부세 등)도 영향이 큽니다. 똘똘한 한 채에 대한 수요를 높이면서 반포의 아파트가 주목받고 있습니다. 1주택에 대해 종부세를 완화하겠다는 민주당의 발표가 이런 현상에 불을 붙이는 중입니다.

반포 아파트들은 상품성과 규제로 인해 여타 강남권의 아파트들마저 범접하기 힘든 차이를 보이며 '넘사벽'이 되어 갑니다. 특정 지역에 주택 수요가 집중되도록 만든 규제는 지금이라도 바로잡을 수 있습니다. 수요를 분산시켜 안정적인 가격 흐름이 유지되도록 만들어야 합니다. 그렇지 않으면 반포 아파트 가격 상승이 주변 지역으로 퍼지게 될 겁니다. 강남, 특히 반포에 집중되는 수요를 분산시킬 수 있는 대안이 하루빨리 실행되기를 기대합니다. 

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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