韓美리츠 시장은 이미 ‘금리인하의 계절’…수익률 고공행진 [투자360]

국내 리츠, 무더기 52주 신고가 기록
리츠 ETF에도 뭉칫돈 유입…美 리츠도 반등세

[헤럴드경제=유혜림 기자] “금리 인하기엔 리츠(REITs·부동산투자회사).” 7월 국내외 증시는 이런 투자 방정식이 딱 맞아떨어진 장세가 펼쳐졌다. 제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 9월 금리인하 개시 가능성을 강하게 시사한 가운데 최근 국내 리츠들이 줄줄이 52주 신고가를 갈아치웠다. 부동산 매입 자금의 상당 부분을 대출에 의존하는 리츠 특성상 금리 인하는 호재로 작용하기 때문이다. 전문가들은 고금리 악재로 투자자들의 외면을 받았던 리츠가 본격적인 반등에 나설 것으로 전망했다.

1일 한국거래소에 따르면, 국내 리츠 시가총액 상위 10곳을 담은 ‘KRX리츠톱(TOP)10’ 지수는 지난 한 달간 6.07% 올랐다. 같은 기간 코스피(-0.97%)와 코스닥(-4.44%) 지수들이 모두 마이너스를 기록한 것과 비교하면 상승세가 뚜렷하다. 상장 리츠 24개 상품 중 18곳 모두 플러스 수익률을 냈다. 롯데리츠(16.2%)와 이리츠코크렙(12.81%)은 10% 넘는 강세를 띠고 있다. 지난해 SK리츠, 마스턴프리미어리츠 등 국내 주요 리츠들은 25% 넘게 내리기도 했지만 올 들어 손실을 만회하고 있다.

리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 배당 수익을 주는 상품이다. 연 5% 넘는 안정적 배당수익과 시세차익을 동시에 챙길 수 있다는 매력을 내세우지만 은행 대출금리가 높아지면 이자 비용이 커지면서 수익성이 나빠지는 구조다. 대체 상품인 채권 금리가 높아지면서 투자자에게 더욱 소외당했다. 그러나 7월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 파월 의장이 오는 9월 금리 인하 가능성을 공식 시사하자 리츠에도 온기가 돌고 있다.

파월 의장은 FOMC 회의 후 기자회견에서 “이르면 다음 9월 FOMC 회의에서 기준금리 인하를 논의할 수 있다”면서 “경제가 기준금리를 낮추기에 적절한 지점에 근접하고 있다는 게 FOMC의 대체적인 인식”이라고 말했다. 조달 금리가 하락하면 줄어든 이자비용 만큼 배당 여력이 추가로 늘어나고 부동산 시장이 살아나 주가 차익까지 기대해볼 만하다는 것이다. 이경자 삼성증권 연구원은 “최근 리츠의 회사채와 담보대출 금리 하락세가 뚜렷하다”며 “2025년부터 배당 상승 상승이 예상된다”고 했다.

52주 신고가를 기록한 리츠도 쏟아졌다. 연방공개시장위원회(FOMC) 회의를 앞둔 전날(지난달 31일)에만 24곳 중 6곳이 52주 신고가를 갈아치웠다. 최근 1년간 ESR켄달스퀘어리츠는 26% 상승했다. 이 밖에도 ▷이지스밸류리츠(19%) ▷NH올원리츠(18.4%) ▷SK리츠(13.7%) 등도 10% 넘게 오르면서 신고가를 기록했다. 시장에선 리츠가 부동산 시장보다 선행하는 특성상 대형 오피스 리츠를 중심으로 당분간 강세를 이어갈 가능성이 크다고 보고 있다.

국내외 리츠에 투자하는 ETF(상장지수펀드)에도 투자금이 몰린다. 지난 7월 한달간 ‘TIGER 리츠부동산인프라’에는 670억원이 넘는 투자금이 몰렸다. 해당 ETF는 오피스, 호텔, 물류창고 등 리츠의 보유자산에서 발생하는 임대료를 기초로 매월 분배금을 탈 수 있는 월배당형 상품으로 인기가 많다. 같은 기간 미국과 일본 부동산에 투자할 수 있는 KODEX 미국부동산리츠(H)와 KODEX 일본부동산리츠(H)에도 순자산이 각각 34억원, 21억원이 늘었다.

미국 증시 역시 리츠가 강세를 보이고 있다. 금융정보업체 코스콤 체크에 따르면, 최근 한 달 간 글로벌 리츠 ETF 테마의 수익률은 7.21%를 기록했다. 이는 미국대표지수 테마(0.9%), 금(5.42%), 바이오(5.77%) 등 보다 높은 성과다. 이 기간 미국 대표 리츠인 뱅가드 리얼에스테이트인덱스펀드 ETF는 9%, 리얼에스테이트셀렉트섹터SPDR펀드 ETF와 찰스슈왑US리츠 ETF도 각각 8%씩 상승했다. 한편, 전문가들은 해외 부동산 시장이 회복되기까지는 다소 시간이 걸릴 수 있어 옥석 가리기가 필수라고 조언했다.

forest@heraldcorp.com