[단독] 건물 100층까지 올려도 OK…정부도 인정한 특별한 ‘땅’ 어디

정부, 공간혁신구역 연계 검토
규제 최소화땐 초고밀도 가능
“경제성 확보에 절대적 유리”

정부가 철도차량기지와 일부 역사, 노선 용지 등 철도 지하화 관련 개발사업에 ‘한국형 화이트존(입지규제 최소 구역)’인 공간혁신구역을 연계하는 방안을 검토 중이다.

오는 7일 시행을 앞둔 공간혁신구역은 건축물 용도와 건폐율, 용적률 등 각종 규제가 완화돼 개발이 보다 자유롭다. 철도 지하화와 관련된 사업일 경우 용적률 1500% 이상(100층 안팎)의 초고밀 개발도 가능해져 사업 추진에 크게 도움 될 것으로 기대된다.

1일 국토교통부와 개발업계 등에 따르면 정부는 최근 공간혁신구역 제도와 철도 지하화, 복합터미널 개발 등 다른 정책사업을 연계하는 방안을 검토 중이다.

국토부 관계자는 “지자체 가이드라인과 컨설팅, 다른 사업과의 연계성 강화 등 공간혁신구역 선도사업과 관련해서 다양한 개선방안을 들여다보고 있다”고 밝혔다.

공간혁신구역은 도시혁신구역과 복합용도구역, 도시계획시설 입체복합구역 등 3가지로 나뉜다. 종류에 따라 혜택이 조금씩 다르지만 용도와 밀도 규제를 풀어 복합개발을 유도하는 게 공통적이다.

철도 지하화는 올해 초 특별법 통과로 탄력이 붙었다. 국토교통부는 현재 종합계획 수립 작업을 진행 중인데, 연내에 선도사업 용지를 선정할 계획이다. 지하화 대상 노선은 서울을 비롯한 전국 6대 특별·광역시 노선이다. 현재 서울(경부선·경인선·경원선·경의선)과 부산(경부선), 대구(경부선), 인천(경인선), 대전(경부·호남선) 등이 검토된다.

도시계획 전문가들은 그동안 철도 지하화 사업이 성공하려면 공간혁신구역 등을 적극 활용해야 한다고 강조해 왔다. 철도 지하화의 가장 큰 문제인 건설 비용을 충당하려면 혁신적인 개발방식이 필요하기 때문이다. 현재 기준으로 약 50조~60조원 비용이 추산된다.

하지만 철로는 직선이라 도로와 달리 주변에 판매할 수 있는 땅도 거의 없어 건설 비용 만들기가 쉽지 않다. 이 때문에 정부가 지하화를 통해 개발된 용지뿐만 아니라 일부 역사와 철도차량 기지, 주변 국공유지 등을 ‘지하화 관련 사업’으로 묶어 재생·개발하도록 허용해 개발비용을 충당할 것으로 관측됐다. 개발업계는 경부선의 경우 구로역, 신도림역, 영등포역, 용산역, 서울역(남부·북부), 신촌역, 가좌역 등이 거점이 될 것으로 본다. 복합개발이 진행 중인 이문차량기지(경원선)나 구로차량기지(경부선) 개발이익도 투입할 수 있다. 김현수 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 “철도 지하화 관련 사업에 공간혁신구역을 적용할 수 있다면 경제성 확보에 큰 도움이 될 것”이라고 밝혔다.

물론 철도 지하화 등 정책 개발사업에 공간혁신구역을 실제 적용하기까지는 상당한 절차가 더 필요할 전망이다. 우선 초고층 개발로 건설비용이 올라가 사업성을 오히려 떨어뜨리는 건 아닌지 따져봐야 한다는 조언이 많다. 개발업계 관계자는 “특히 지하화된 철로 위의 용지 등은 건설비용이 상당할 것”이라며 “구역별로 철저한 경제성 검토가 선행되어야 한다”고 말했다.