"대기업도 임대료 줄이려 이사" 서울 오피스 공실률 2분기 연속 상승

알스퀘어 보고서, 서울 오피스 2분기 평균 공실률 2.6%, 전 분기 보다 0.2%P 증가
3.3㎡당 명목 임대료 9만6066원 지난 분기 대비 1.6% 증가, NOC도 1.3%증가

올해 2분기 기준 서울 오피스 공실률 추이 [알스퀘어 제공]

경기 불확실성에도 견조했던 서울 오피스 시장에도 '불황'의 그늘이 드리워지고 있다.

서울 오피스 공실률이 2분기 연속 상승했다. 1일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 '2024 2분기 오피스 시장 보고서'에 따르면, 2분기 서울 오피스 평균 공실률은 2.6%로, 전 분기보다 0.2%P 증가했다.

통상 업계에서 보는 자연 공실률(5.0%)보다는 여전히 낮다. 신규 업무지구로 공급된 고덕과 마곡은 사옥 형태로 공급되는 자산이 많아 전체 공실률에 미치는 영향은 제한적이었다.

임대료 상승 폭은 한 풀 꺾였다. 2분기 서울 오피스 3.3㎡당 명목 임대료는 9만6066원이다. 지난 분기 대비 1.6% 올랐다.

신축 자산에서도 공실이 해소되지 않고 있다. 지난 분기 준공된 여의도 '앵커원'은 여전히 10개층이 임대를 기다리고 있다. 리모델링을 마친 강남 역삼역 '더 피나클역삼2(옛 우신빌딩)' 11개층도 임대 마케팅이 진행 중이다. 임대차 시장에 대한 면밀한 수요 동향 파악이 필요하다는 분석이다.

권역별로 보면, '강남권역(GBD)'이 가장 높은 공실률(2.7%)를 기록했다. 작년 동기 대비 1.2%P 상승한 수치다.

강남은 자산간 양극화가 가장 두드러지는 지역이다. 연면적 6만6000㎡(약 2만평)이상의 초대형 자산 공실률은 0.1%로, 오히려 0.1%P 줄었다. 그러나 중형(4.0%), 소형(5.0%) 사무실 공실률은 각각 0.3%P, 0.6%P 상승했다. 과거 IT·스타트업이 주로 찾던 330㎡~660㎡대 물건은 공실 해소가 더디다.

'여의도권역(YBD)' 공실률은 1.7%다. 주요 권역 중 공실률이 가장 낮았다. 내년 준공 예정인 '원센티널타워(옛 신한투자증권타워)' 공급 이전까지 예정된 신규 물량이 없다. 공실 리스크는 낮다.

'도심권역(CBD)'은 사업 효율화와 함께 대기업 그룹사 중심의 임차 면적 검토가 본격화되고 있다. 특히 다수의 사옥과 대형 면적을 임차중인 SK그룹은 올 하반기 계열사 '리밸런싱(자산 비중 조절)'을 선언했다. 임차 공간에 대한 큰 변화가 있을 전망이다. 서울역 서울스퀘어에 본사를 둔 11번가는 광명 유플래닛타워로 이전한다. 카카오엔터테인먼트는 하반기 종각 센트로폴리스 퇴거 이후, 판교 본사로의 이전이 결정된 것으로 알려졌다.

'분당·판교권역(BBD)'는 1.9%로, 지난 분기 수준을 유지했다. 다만 전년 동기 대비 NOC(Net Occupancy Cost, 임대료+관리비) 상승률은 4.9%였다. 3개년 평균성장률(12.1%)보다 인상 폭이 크게 둔화됐다.

오피스 투자 시장은 일반 법인의 연면적 9900㎡미만인 소형 빌딩 매수가 중심이다. 서울·분당 오피스 거래 규모는 1.4조원으로, 지난 분기 절반 수준이다. 전체 거래액 중 소형 빌딩 비중이 42%로 가장 높았다.

해당 분기 오피스 투자업계의 이목을 끈 건 강남역 인근 '강남 더 에셋'이다. 우선 협상자는 삼성SRA자산운용으로 선정됐다. 연면적 3.3㎡당 4500만원을 제안한 것으로 알려졌다. 이는 매각 초기 예상 가격을 상회하는 수치다. '트로피 에셋(상징성 있는 자산)'에 대한 관심은 여전한 것이다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 "2분기 연속 공실률이 상승했다. 그럼에도 불구하고, 공실률은 여전히 낮은 상황"이라며, "다만 대기업 계열사의 임차 효율화가 미치는 영향을 집중 모니터링해야 할 것"이라과 조언했다. 이윤희기자 stels@dt.co.kr