서울 입주물량 3만8천호로 충분하다는 정부…실상은 임대 빼면 2만5천호뿐

주택 공급물량 부족으로
집값 더 뛸 거라는 전망에
정부 “3만8000호로 충분”
임대 빼면 2만5천 가구뿐
시장 “실수요 물량과 괴리”

올림픽파크포레온 전경. [이승환 기자]

‘3만7897호 vs 2만4821호’

서울 아파트값 상승 원인으로 공급 부족이 지목되자 정부가 입주 물량 통계를 근거로 들며 “충분하다”고 반박했지만 시장에선 정부 통계가 현실과 괴리가 있다는 지적이 나온다. 31일 부동산 업계 등에 따르면 현재 정부 통계엔 실수요자들이 통상적으로 생각하는 시장과 동떨어진 물량이 포함돼 과다집계됐다는 분석이 나온다.

정부는 최근 서울 강남 등 일부 지역의 집값 상승폭이 급격히 커지자 지난 18일 10개월만에 부동산관계장관회의를 소집하고 집값 안정을 위한 메시지를 내놓았다. 그 중 하나가 올해 서울 아파트 입주물량이 약 3만8000호로 충분하다는 것이었다. 국토교통부와 서울시가 예상하는 올해 서울 아파트 입주물량은 3만7897호다. 올해 2월 기준 집계다.

과다 집계라고 지적되는 이유는 여기에 공공임대 그리고 원룸 내지 투룸 규모가 대부분인 소형주택이 포함돼 있기 때문이다. 서울시에 따르면 올해 아파트 입주물량 3만7897호에는 청년안심주택 8765호, 공공임대주택 2539호, 재건축·재개발 공공기여 임대주택 1772호 등이 들어있다.

임대주택인 청년안심주택의 경우 전용면적이 23~60㎡로 제한돼있다. 청년안심주택 외 임대주택엔 넓은 면적의 일반 아파트가 포함돼 있지만 이들 물량은 자산, 소득 등의 기준에 따라 제한을 두고 다시 임대로 공급된다.

또한 임대 이외에도 소형 분양주택인 원룸형 도시형생활주택도 아파트 입주물량에 포함된 상태다. 정부가 대중의 인식과 동떨어진 소형주택도 아파트로 집계하는 이유는 현행법 때문이다. 우리나라는 법적으로 공동주택 중에서 주거용으로 사용하는 층이 5개층 이상이면 모두 아파트로 분류한다. 세대별 면적이 크든 작든 무관하다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “사실상 일반인들이 보기에 아파트라고 여겨지지 않은 평수의 주택들도 아파트로 분류한 다음 입주 물량이 풍부하다고 하기엔 무리가 있다”고 지적했다. 임대주택 공급이 전월세 가격 안정 효과를 통해 간접적으로 집값 안정에 도움이 된다는 주장에 대해서도 “대부분의 사람들이 구할 수 없는, 시장에 풀리지 않는 물량이기 때문에 영향은 제한적”이라고 평가했다.

이같은 임대를 제외하면 올해 서울 아파트 입주예정 물량은 2만4821호로 감소한다. 내년 입주예정 물량도 정부는 4만8329호라고 제시했지만 임대를 제외하면 3만2306호로 줄어든다.

여기에 매년 철거되는 멸실주택수를 감안하면 순수하게 증가하는 물량은 더 적다. 멸실주택 통계는 2022년이 가장 최신통계다. 2022년을 포함해 5년간 연평균 서울 아파트 입주물량은 4만5499호(소형주택 포함 수치)다. 같은 기간 연평균 멸실 아파트 물량은 7563호다. 이를 감안하면 매년 순증 아파트는 3만7936호다.

서울 아파트 물량이 늘어나고 있는 건 맞지만 전문가들은 보다 획기적인 수준의 공급이 필요하다고 지적한다. 서울의 주택보급률은 2022년 기준 93.7%다. 주택보급률은 전체 주택수를 가구수로 나눠 100을 곱한 수치로 가구수 대비 주택수를 나타낸다. 2019년(96%) 이후 3년 연속 하락 중이다. 물론 여기엔 아파트 뿐만 아니라 모든 주택이 포함된다. 주택수는 늘어나고 있지만 그 속도가 가구수가 늘어나는 속도보다는 느리다는 것이다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “구체적으로 ‘얼마 정도는 돼야한다’는 수치가 실증적으로 연구되진 않았지만 적어도 주택보급률이 100%는 넘어야 말 그대로 집이 부족하지 않다고 이야기할 수 있지 않겠냐”며 “주택보급률이 100%보다 높아질수록 집값의 출렁임이 적어지는 경향이 있다”고 했다.

올해 서울 최대 입주량을 차지할 강동구 대규모 단지 올림픽파크 포레온 전경 현대건설