'지주택의 희망?' 웃돈 9억 붙은 서울숲 옆 대단지

서울숲 아이파크 포레 1353가구 내년 본격 입주
11.9억 조합분양 84㎡ 현재 21억…일반분양 없어
지주택 깜깜이 관행 여전…다운계약 제안도 흔해
"재개발처럼 정보몽땅에 현황 공개토록 해야"

서울 성동구 뚝섬역 일대에 1300가구 넘는 신축 아파트가 공급된다. 지역주택조합 사업을 통해 들어서는 '서울숲 아이파크 리버포레'다. 이 단지는 내년 입주를 본격화한다.

지역주택조합 사업은 10곳 중 1~2곳만이 성공해 '지옥주택조합'이라는 오명을 안고 있다. 이번 성공 사례가 다른 사업장에도 온기를 전할지 주목된다. 서울시도 지주택 사업 속도를 높이고 정보 투명성을 확보하기 위해 팔을 걷어붙이고 있다.

'서울숲 아이파크 리버포레 1차' 전경. 현재 공정률은 82% 수준이다. /자료=HDC현대산업개발

일반분양 없이 잔여물량 소진…조합원분 명의변경만 가능

'서울숲 아이파크 리버포레 1차'는 성동구 성수동1가 일대에 최고 33층, 5개동, 825가구 규모로 들어서는 아파트다. 시공사 HDC현대산업개발에 따르면 현재 공정률은 82% 수준이다. 도로를 사이에 두고 위치한 '서울숲 아이파크 리버포레 2차'는 최고 36층, 4개동, 528가구 규모로 조성된다. 현재 공정률은 51% 수준이다.

주택도시보증공사(HUG) 분양보증을 발급받은 2022년 4월 당시 계획했던 사용검사 예정일은 이달 31일이었다. 사업이 다소 지연되면서 1차는 오는 12월, 2차는 내년 11월께 입주를 앞두고 있다는 게 시공사 측 설명이다.

성동구의 한 공인중개사는 "원래 1차는 올해 5~7월, 2차는 내년 7월 완공 예정이었는데 늦어지고 있다"며 "1차는 내년 1~2월 입주하는 게 거의 확정적이라고들 보고 있다"고 말했다.

'서울숲 아이파크 리버포레 2차' 전경. 현재 공정률은 51% 수준이다. /자료=HDC현대산업개발

총 1353가구 대단지인 '서울숲 아이파크 리버포레'는 2호선 뚝섬역, 수인분당선 서울숲역과 인접한 입지다. 특히 몇 안 되는 지역주택조합 성공 사례라는 점에서 주목받고 있다. 서울숲 벨라듀 1지역주택조합과 2지역주택조합이 각각 1차, 2차 단지 사업시행자다.

인근 '서울숲 트리마제'도 애초에는 지주택 사업이었다. 2004년 '서울숲 두산위브'로 사업을 추진했지만 2010년 조합 부도로 실패했다. 이후 두산중공업이 사업을 인수해 자체사업으로 분양하고 2017년 입주했다.

'서울숲 아이파크 리버포레'는 한국부동산원 청약홈을 통한 일반분양을 실시하지 않았다. 조합원 자격 미충족 등으로 발생한 잔여물량 14가구는 임의분양했는데 최근 완판됐다. 현재는 조합원 명의 변경만 가능하다.

분양 관계자는 "임의분양 때 전용 59㎡만 나왔었다. 분양가는 14억원, 추가 분담금(예상)은 1억5000만~2억원 정도였다"라며 "현재 조합원 물건은 전용 59㎡ 15억원(조합원 분양가 9억8000만+프리미엄 5억2000만), 전용 84㎡ 20억9000만원(조합원 분양가 11억9000만+프리미엄 9억) 수준"이라고 설명했다.

'서울숲 아이파크 리버포레 1차'의 2021년 당시 모습. /자료=HDC현대산업개발

다운계약 주의…'깜깜이' 지주택 언제 달라지나

지역주택조합 사업은 조합원을 모집해 대지 소유권을 취득하고 사업계획승인을 받아 직접 '내 집 마련'을 하는 제도다. 서울의 경우 수도권에 6개월 이상 거주하고, 무주택 또는 1주택(전용 85㎡ 이하) 세대주이며, 다른 지주택 조합원이 아닌 사람이어야 조합원이 될 수 있다.

서울시에 따르면 지난달 기준 서울시 내에서 사업을 추진 중인 지주택 조합은 118곳이다. 하지만 첫 단추인 조합원모집신고 단계에 머문 조합이 87곳(74%)에 달했다. ▷관련기사: '지역주택조합' 왜 동작구에 많나 했더니(6월19일)

서울시 지역주택조합 추진흐름 및 현황 /자료=서울시

'서울숲 아이파크 리버포레'처럼 착공한 사업지는 10곳에 불과했다. 착공신고까지 평균 7년이 걸리는 점을 고려하면 이곳은 이제 불확실성이 해소됐다고 볼 수 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "이곳은 입지가 좋고 준공을 앞둔 단지인 만큼 지주택 리스크가 해소됐다고 보면 된다"면서도 "조합원들은 큰 이익을 보겠지만 프리미엄을 주고 사려는 일반 수요자들은 물량이 워낙 적기 때문에 시장가격보다 높게 튀는 경우가 있으니 유의할 필요가 있다"고 말했다.

불법 다운계약도 횡행하고 있어 주의해야 한다. 실제로 이 단지의 조합원 물건을 취급하는 분양 관계자는 "전용 84㎡ 거래 시 21억원이 필요한데 14억원만 신고하고 나머지 프리미엄(7억원)은 현금으로 주셔야 한다"며 "매도자가 내는 양도세가 66%나 돼서 어쩔 수 없다. 여기에 응하는 매수자와 협력해서 거래하고 있다"고 말했다. ▷관련기사: 입주권 귀해지자 "손피 주세요"…불법 우려도(7월30일)

지역주택조합 조합원 자격. /자료=서울시

'서울숲 아이파크 리버포레' 성공 사례를 들며 조합원 모집을 하는 경우도 잘 살펴봐야 한다. 송승현 대표는 "지역주택조합은 토지 확보가 핵심이다. 섣불리 조합에 가입해 비용만 지출하면 향후 추가 분담금이 커질 수 있다"며 "행정관청 등에 전화해 토지 매입 현황을 면밀히 체크해야 리스크를 줄일 수 있다"고 조언했다.

지주택 사업이 재개발·재건축에 비해 정보 투명성이 떨어지는 건 한계로 꼽힌다. 서울시 정비사업 정보몽땅 홈페이지에서 확인할 수 있는 사업장은 현재 60곳 정도다. 나머지 사업장은 자체 홈페이지를 운영하는데 공개된 정보가 부족하거나 갱신이 미비한 경우가 적잖다. '서울숲 아이파크 리버포레'도 마찬가지였다.

서울시 관계자는 "서울시 홈페이지나 정보몽땅에 사업 현황을 올려달라고 행정지도는 하고 있는데 강제 사항은 아니다 보니 어려움이 있다"라며 "도시정비법 적용을 받는 재개발·재건축과 달리 지주택은 주택법을 적용받기 때문인데, 관련 법령 제도 개선도 추진하고 있다"고 설명했다.

서울시는 지난달 지주택 피해를 최소화하기 위해 '서울형 지역주택조합 관리 방안'을 마련했다. 잘 되는 곳은 밀어주고, 지지부진한 곳은 빠른 정리를 돕는 취지다. 올해 하반기 중엔 '지역주택조합 피해상담 지원센터'를 설치해 조합원 권리를 지원할 계획이다.

지역주택조합 사업 특징. /자료=서울시

 

김진수 (jskim@bizwatch.co.kr)

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