미래에셋, 美 백악관 옆 오피스 빌딩 EOD 유예 합의···정상화 나섰다

1801K 스트리트 빌딩

미국 오피스 시장 불황이 계속된다. 해외 부동산 펀드 투자자들은 손실 리스크를 우려한다. 운용사들은 펀드 정상화 방안을 마련하는 등 돌파구를 찾기 위해 분주히 움직인다.

29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미래에셋자산운용은 ‘미래에셋맵스프런티어미국사모부동산투자신탁3호’ 펀드에 대해 대주단과 대출 만기 연장을 체결한 가운데 EOD(기한이익상실) 유예 합의를 마치고 향후 정상화 방안을 추가 논의 중이다.

미래에셋맵스프런티어미국사모부동산투자신탁3호 펀드는 2014년 미래에셋자산운용이 2000억원 규모로 설정한 펀드다. 주요 자산은 미국 워싱턴 DC 업무중심지구 소재 오피스 1801K 스트리트 빌딩(1801K)이다.

이 펀드는 우수한 입지에 신용도 높은 앵커임차인을 보유한 우량 자산으로 안정적 임차를 통한 수익성이 기대됐다. 펀드 설정 이후 현재 89% 수준의 안정적인 임대율을 유지 중이다.

하지만 코로나19 이후 재택근무로의 근무환경 변화, 금리 상승 등으로 미국 오피스 자산들의 전반적인 자산가치가 하락하면서 해당 펀드에도 빨간불이 켜졌다.

지난해 말 기준 펀드 기준가는 500원 수준이다. 이는 매년 현지 자산의 감정평가를 통한 투자자산의 가치 변동액을 반영한 기준가다. 투자 잔액은 1300억원 가량으로 추산된다.

다만 EOD에 빠진 상황은 아니다. EOD는 대출계약상 약정 이행 여부에 따라 발생하는데 재무적 준수사항 미이행 시 기한이익상실 사유가 발생할 수 있다.

이 펀드의 경우 올초 대출약정서 일부 사항에 대한 EOD 사유가 발생했으나 재무적 준수사항 위반에 따른 EOD가 아니었다.

아울러 2025년 12월까지 선순위 대출의 2년 만기 연장을 지난해 말 체결한 것으로 확인됐다.

미국 오피스 시장에 대한 전반적인 임차 수요는 감소하고 있지만 1801K은 양호한 수준으로 평가된다.

미국 부동산 서비스 업체인 코스타(Costar)에 따르면 1801K의 공실률은 약 10%로 워싱턴 DC 도심업무지구 권역 평균 공실률(19%)에 비해 낮다.

조만간 금리 인하가 이뤄질 것이란 전망도 나오면서 부동산 투자 환경과 업황 회복에 대한 기대도 높아지고 있는 상황이다.

IB업계 관계자는 “미국 대도시 주요 오피스 권역의 공실률이 20% 수준까지 상승해 자산가치 하락이 불가피했다”면서도 “우량 자산들의 경우 배당 수익, 자산현황 등 종합적인 요소를 고려해 대주와의 원만한 합의를 진행 중이고 지속적으로 향후 시장 상황을 유심히 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.