[S리포트] 외면 받는 리모델링 "경제 순기능 있다"

[엉거주춤 '리모델링'③] 평면 확장, 수직·수평 증축 등 철거 없는 재건축
건설업계 '친환경' 화두… 각종 사회·경제적 비용 절감 효과 기대

[편집자주] 아파트 등 국내 공동주택 리모델링 산업이 이러지도 저러지도 못하는 형국이다. 재개발·재건축(정비사업) 대비 사업기간이 짧고 비용도 절감할 수 있어 대안으로 주목받던 과거와는 달리 건설 원자재가격 상승과 고금리 장기화, 정부의 정비사업 규제 완화 등이 겹치며 리모델링의 장점이 상쇄됐다. 주택 장수명화에 따른 사회경제적 순기능을 감안해 리모델링 지원 정책이 절실하다는 목소리가 나온다. 리모델링은 일반 정비사업보다 폐기물 등 환경파괴 요소가 적어 탄소중립을 향한 길목에서 반드시 짚어봐야 할 대목이라는 의견도 제시된다.

모두 부수고 새로 짓는 형태의 재건축이 아니라도 리모델링을 통해 충분한 경제적 순기능이 유발될 수 있다는 분석이다. /사진=이미지투데이

'새 것'의 사전 의미는 '새로 나오거나 만든 것'이다. 중고를 새 단장하면 엄밀히 말해서 '새 것'이 아니라 '새 것 같은 중고'일 뿐이다. 하지만 아파트 리모델링은 다르다. '새 아파트'라고 하면 철거 후에 신축하는 재개발·재건축(정비사업)을 떠올리지만 아파트 겉과 속을 뜯어고치는 '리모델링'은 신축 수준의 대공사이기 때문이다. 철거에 따른 환경오염과 각종 비용 상승의 문제도 해결할 수 있어 경제 순기능뿐 아니라 탄소제로 시대를 대비하는 건설업계의 상황과도 맞닿아 있다.

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새로 뜯어고치는 사실상 대공사

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'건축법 제2조 제1항 제10호'에 따르면 건축물 리모델링은 '건축물의 노후화 억제, 기능 향상 등을 위해 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위'라고 정의된다. 주택 리모델링은 이 같은 정의를 바탕으로 일부를 바꾸는 '부분리모델링'과 전체를 뜯어고치는 '전면리모델링'으로 구분된다.

부분리모델링은 창호·문틀·벽체·조명·냉난방 설비 등의 교체와 보강 등 성능 개선, 실내외 개선을 위해 기둥·보·내력벽 등을 변경하거나 증설하는 행위이다. 대수선과 실내건축을 포함한다.

전면리모델링은 실내건축과 대수선을 포함해 개축과 증축을 포괄하는 것으로 주택의 주요 구조물(골조)을 제외한 모든 부문을 수리하는 행위다. 전면리모델링은 주요 구조물을 제외한 모든 곳을 뜯어고치는 대공사인 만큼 사실상 재건축 수준으로 여겨진다.

아파트와 같은 공동주택 리모델링의 경우 주택법상 ▲세대수 증가형 리모델링 ▲수직증축형 리모델링으로 구분한다. '세대수 증가형 리모델링'은 기존 세대수의 15% 이내에서 세대수를 증가하는 증축행위를 뜻한다.

수직으로 건축물을 올리는 '수직증축형 리모델링'은 최대 3개층이 가능하다. 기존 층수가 15층 이상이면 3개층, 기존 층수가 14층 이하면 2개층을 증축할 수 있다.

철거에 따른 환경오염과 각종 비용 상승 문제 등을 비춰볼 때 재건축 보다 리모델링이 지닌 경제적 순기능이 효용성 있다는 목소리가 나온다. 사진은 포스코이앤씨가 개발한 리모델링 특화 고강성 보강파일 압입 및 품질관리장치. /사진=포스코이앤씨

이밖에 노후 건축물을 쾌적하고 안전한 공간으로 탈바꿈시키는 그린리모델링 사업도 리모델링의 한 축을 담당한다. 그린리모델링은 노후화로 인해 에너지 효율이 저하된 기존 건축물의 단열재 보강, 창호 교체, 고효율에너지설비 설치 등을 통해 건축물 에너지 성능을 개선하는 사업이다. 이를 통해 유지비용 절감은 물론 신축 건물에 버금가는 쾌적한 주거환경을 확보하는 것이 핵심이다.

한국건설산업연구원(건산연)에 따르면 그린리모델링시장은 정부의 '2050 탄소중립' 시나리오에 따라 급성장이 예상된다. 그린리모델링시장의 성장 규모는 2050년 1706조~2781조원으로 연평균 63조~103조원이 추정된다.

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"안 부숴도 주거 성능 개선 효과 높다"

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건산연 보고서에 따르면 국내 공동주택의 평균 수명은 약 26.7년으로 주요 선진국 대비 3분의 1 수준이다. 노후아파트를 부수고 새 아파트를 올리는 형태의 정비사업이 국내 주택시장에서 각광 받는 이유는 사업성 때문이다. 일반분양 가구 수를 늘려 사업주체인 조합원의 분양수익을 통한 재산 이익을 높이는 것이 주된 목적으로 바뀌고 있다.

하지만 이 같은 정비사업은 자원 낭비와 환경오염, 사회 비용 증가 등의 문제를 키울 수 있다는 지적이다. 리모델링이 기존 정비사업의 대안으로 제시되는 것도 이 때문이다.

박용석 건산연 선임연구원은 "아파트 리모델링사업은 장수명 주택을 지향하되 그린리모델링을 시행해야 한다"고 주장했다. 건설업계는 '친환경'이 화두인 만큼 정부의 '2050 탄소중립' 시나리오에 발 맞춰 그린리모델링에 대한 지원이 수반돼야 한다고 강조한다,

박 선임연구원은 주택 장수명화에 따른 사회경제적 순기능을 감안해 주택 리모델링에 대한 정부의 다양한 지원도 필요하다고 짚었다. 그는 "탄소중립 차원에서 반드시 추진해야 할 그린리모델링을 시장 자율에 맡기면 실패가 예상된다"며 "공사 보조금 지급, 공사비 저리 융자, 세제 혜택, 건축규제 완화 등 정부의 개입이 필요하다"고 강조했다.

노후 저층주택의 경우 재개발 가능성이 큰 주거지에서는 '부분리모델링'이, 존치지역은 '부분 및 전면리모델링' 시행이 적합하다는 의견이다. 노후 아파트의 부분리모델링은 개별 가구의 평면 확대나 가구 수 증가를 포함하지 않지만 노후화된 개별 세대의 인테리어 개선과 부분 구조변경은 포함될 수 있어 전면리모델링에 비해 공사비가 적고 기간 단축이 기대된다.

노후 공동주택 리모델링을 하면 기존의 건폐율과 용적률을 유지 할 수 있다는 분석이다. /사진=이미지투데이

모든 노후 아파트를 재건축하거나 리모델링하는 것은 소비자의 비용 부담을 키우고 합리적인 선택을 제한하기 때문에 대안이 마련돼야 한다.

경제 요인도 있다. 노후주택을 철거한 뒤 신축하면 강화된 건폐율과 용적률의 규정으로 연면적이 축소될 수 있다. 이때 기존의 연면적을 유지할 수 있는 리모델링을 선택하게 된다.

국토계획법상 일반주거지역 건폐율은 1종 60% 이하, 2종 60% 이하, 3종 50% 이하다. 과거에 신축된 주택은 건폐율이 80% 이상인 경우가 많아 리모델링이 유리하다.

용적률의 경우 일반주거지역은 1종 200% 이하, 2종 250% 이하, 3종 300% 이하다. 1980년 이전에는 주택공급 확대 정책에 따라 용적률이 높았지만 이후 도시 고밀화 방지를 위해 용적률이 지속해서 낮아졌다.

주거지 용적률은 1980년 이전에는 400% 수준이었으나 1985년 250%로 강화됐다가 1990년 4월 300%, 1990년 11월 400%로 조정됐다. 다시 1998년 300%, 2003년 7월 이후 주거지 종세분화에 따라 최대 250% 수준을 유지하고 있다.

1990년 용적률 400%로 신축한 제2종 일반주거지역의 아파트가 재건축을 추진 시 용적률은 250%로 축소되기 때문에 현재 규모를 유지할 수 있는 리모델링이 합리적이라는 게 전문가의 판단이다. 박 선임연구원은 "아파트 리모델링 추진 시 불필요한 규제를 개선해 대안을 마련하는 것이 필요하다"고 제언했다.

김창성 기자 solrali@mt.co.kr