[S리포트] 3.3㎡당 1100만원… "차라리 재건축"

[엉거주춤 '리모델링'②] 리모델링도 공사비 증액 러시
주거환경 개선 목적에서 분양수익 기대 커져

[편집자주] 아파트 등 국내 공동주택 리모델링 산업이 이러지도 저러지도 못하는 형국이다. 재개발·재건축(정비사업) 대비 사업기간이 짧고 비용도 절감할 수 있어 대안으로 주목받던 과거와는 달리 건설 원자재가격 상승과 고금리 장기화, 정부의 정비사업 규제 완화 등이 겹치며 리모델링의 장점이 상쇄됐다. 주택 장수명화에 따른 사회경제적 순기능을 감안해 리모델링 지원 정책이 절실하다는 목소리가 나온다. 리모델링은 일반 정비사업보다 폐기물 등 환경파괴 요소가 적어 탄소중립을 향한 길목에서 반드시 짚어봐야 할 대목이라는 의견도 제시된다.

재건축 사업이 높은 일반분양가와 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 규제 완화 영향으로 수익성이 늘면서, 주거환경 개선이 목적인 리모델링의 사업 유인이 더욱 모호해졌다. /그래픽=강지호 기자

공동주택의 골조를 유지하면서 노후 시설과 인테리어 등을 새로 바꾸는 '리모델링 사업'이 공사비 폭등으로 난관에 봉착했다. 서울 강남·용산 등에서 고가 자재를 시공하는 하이엔드 브랜드의 정비사업(재개발·재건축) 공사비가 3.3㎡(평)당 1000만원을 넘는 등 조합원의 추가분담금이 늘면서 리모델링이 대안으로 부상했지만, 고금리·고물가 여파로 리모델링도 수익성 감소를 피할 수 없게 됐다.

특히 재건축의 경우 높은 일반분양가와 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 규제 완화 영향으로 수익성이 늘어 리모델링의 사업의 목적이 더욱 모호해졌다. 주거환경 개선이 목적이라도 비슷한 분담금을 낼 바에 차라리 재건축을 해 분양수익을 기대하는 편이 더 낫다는 판단인 것이다.

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아파트값보다 비싼 리모델링 사업

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30일 부동산 업계에 따르면 1994년 준공(입주)한 경기 군포시 '율곡주공3단지'(2042가구)는 높은 분담금이 책정돼 조합원 동의 확보에 난항을 겪을 전망이다. 조합은 최근 분담금(금융비 포함)을 4억5000만~4억7000만원 수준으로 책정했다.

이는 단지의 시세를 뛰어넘는 수준이다. 해당 단지의 가장 최근 실거래가는 전용 59.97㎡(6층)가 지난 24일 4억3500만원에 신고돼 최대 4억7000만원의 분담금 대비 낮은 수준이다.

세부 분담금 내역을 보면 ▲전용 51.66㎡→61.75㎡ 4억500만원 ▲전용 58.46㎡→70.76㎡ 4억3000만원 ▲전용 59.97㎡→71.73㎡ 4억7000만원을 내야 한다.

3.3㎡당 공사비는 750만원, 일반분양가는 3000만원을 전제로 추산한 금액이다. 조합 측은 본감정이 아닌 약식 종전·종후 감정금액을 토대로 분담금을 산정했다고 밝혔다.

아파트값보다 높은 분담금이 추산된 데는 공사비 상승의 영향이 크다. 리모델링 사업비 예산은 총 1조1194만원으로 지난해 정기총회에서 추산된 5536억원 대비 102%가 증가했다.

조합은 2021년 시공사 DL이앤씨와 공사계약 당시 3.3㎡당 공사비가 510만8000원이었지만 750만원으로 인상을 협의하고 있어 상승분이 반영됐다고 설명했다. 시공비가 3100억원가량 올랐다. 리모델링 사업을 통해 가구 수는 2324가구로 증가한다.

서울 강남구 청담동 청담건영(240가구)의 리모델링 공사비는 3.3㎡당 1100만원을 넘는 것으로 알려졌다. 일반분양가는 30억원에 달할 전망이다. 청담건영 리모델링 조합은 지난 4월30일 총회를 열어 GS건설과 3.3㎡당 공사비를 687만원에서 1137만원으로 증액하는 안건을 통과시켰다.

해당 단지는 수평 증축 리모델링을 거쳐 262가구로 탈바꿈한다. 현재 용적률은 397%, 계획 용적률은 570%로 리모델링 단지 가운데 가장 높다. 분담금은 가구당 6억원 안팎에 달할 전망이다.

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2021~2022년 공사계약, 공사비 리스크 있어

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2021년 하반기 한국은행의 기준금리 인상이 시작돼 3년째 이어지고 있어 인상 시점 전후로 정비사업 공사계약을 체결한 단지들은 분담금 리스크에서 자유로울 수 없다./사진=이미지투데이

비슷한 시기에 공사비를 책정한 리모델링 단지들도 공사비 폭탄이 우려된다. 2021년 하반기 한국은행의 기준금리 인상이 시작돼 3년째 이어지고 있어 인상 시점 전후로 공사계약을 체결한 단지들은 분담금 리스크에서 자유로울 수 없다.

서울 송파구 문정동 현대아파트(120가구)는 2년 전인 2022년 7월 쌍용건설과 공사비 501억원에 리모델링 공사계약을 체결했다. 리모델링을 통해 최고 15층, 2개동, 138가구로 증축된다. 새로 늘어나는 18가구가 일반분양될 예정이다.

경기 용인시 죽전동 도담마을7단지 뜨리에체(430가구) 리모델링 조합은 2022년 10월 SK에코플랜트와 총공사비 1924억원의 공사계약을 체결해 494가구로 수평 증축한다.

시공을 포기한 사례도 나온다. 한화 건설부문은 경기 성남시 매화마을2단지 리모델링 조합에 사업 철회 의사를 통보했다. 서울 송파구 풍납동 강변현대아파트도 가로주택정비사업을 추진하기 위해 리모델링 조합 해산 절차에 들어갔다.

건설업계 관계자는 "건설자재 가격 인상으로 정비사업뿐 아니라 리모델링도 공사비가 오르고 있어 주거환경 개선을 목적으로 하는 리모델링의 경우 메리트가 떨어졌다"며 "일반분양을 통해 분양수익을 기대할 수 있는 용적률 낮은 단지들을 중심으로 리모델링이 가능할 것으로 보인다"고 설명했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr