[S리포트] 재건축 대란… "리모델링 공급 해법 될 수 있다"

[엉거주춤 '리모델링'①] 준공 15년 이상… 리모델링 가능 단지 1만개
최대 11.6만가구 공급 가능할 것으로 예측… 착공 비율 지속 증가

[편집자주] 아파트 등 국내 공동주택 리모델링 산업이 이러지도 저러지도 못하는 형국이다. 재개발·재건축(정비사업) 대비 사업기간이 짧고 비용도 절감할 수 있어 대안으로 주목받던 과거와는 달리 건설 원자재가격 상승과 고금리 장기화, 정부의 정비사업 규제 완화 등이 겹치며 리모델링의 장점이 상쇄됐다. 주택 장수명화에 따른 사회경제적 순기능을 감안해 리모델링 지원 정책이 절실하다는 목소리가 나온다. 리모델링은 일반 정비사업보다 폐기물 등 환경파괴 요소가 적어 탄소중립을 향한 길목에서 반드시 짚어봐야 할 대목이라는 의견도 제시된다.

최근 아파트 리모델링이 정비사업의 대안으로 각광 받고 있다. /그래픽=강지호 기자

'아파트 공화국'으로 불리는 대한민국에서 노후 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 재개발·재건축(정비사업)은 가장 각광받는 주택 공급 방식이다. 사업 기간이 길고 추가 분담금 등 리스크가 있음에도 사업주체인 조합원의 입장에서 천문학적 분양수익을 기대할 수 있는 것이 정비사업의 최대 유인이다.

하지만 최근에는 철거 없이 기존 건축물의 틀을 유지하면서 내부 구성을 바꿔 규모를 늘리는 '리모델링'을 확대해야 한다는 목소리가 커진다. 경기 불황 장기화로 자재가격 인상과 고금리 등 악재가 겹치면서 정비사업이 지연됨에 따라 사업 기간이 비교적 짧고 비용을 절감할 수 있는 리모델링이 정비사업의 대안으로 부각된다.

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철거 없이 노후 주택 '새 단장'

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주택 리모델링은 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 노후·불량건축물로 분류돼 재건축 등 정비사업이 필요한 주택을 제외한 모든 재고주택이 사업 대상이다. 주택 리모델링은 기존 건물의 철거 없이 새 아파트에 준하는 새 단장을 통해 주거환경을 개선할 수 있어 정비사업 침체 국면에서 관심을 받고 있다.

현재 국내 주택시장의 대부분은 아파트 등 공동주택이 차지한다. 한국건설산업연구원(건산연)에 따르면 국내 공동주택의 평균 수명은 약 30년으로 주요국 대비 2분의 1~3분의 1 수준에 불과하다. 미국은 55년, 영국은 77년인 반면 한국은 30년 안팎이다.

국내 주택의 평균 수명이 짧은 것은 적정 시기마다 유지·보수·개수와 같은 리모델링을 하지 않기 때문으로 지적된다. 짧은 기간에 빠르게 정비사업을 추진하는 것이 국내 주택시장에서 보편화된 데다 주택 장수명화보다 정비사업을 통한 경제적 이익이 시장 요구와도 일치한다.

완공 20년 경과 이후 일정 조건 충족 시 정비사업이 가능한 규제가 존재하는 만큼 굳이 리모델링을 선택하는 유인이 낮다. 사업주체나 시공사 등에 경제적 이익이 적지만 최근 들어 주택 리모델링이 다시 주목되기 시작한 건 정비사업 지연 때문이다.

/그래픽=강지호 기자

새 아파트 수요는 지속해서 증가함에도 각종 원자재가격 인상으로 정비사업 추진이 막히자 리모델링이 대안으로 부상한 것이다. 한국리모델링협회에 따르면 지난 6월 기준 리모델링 추진 공동주택은 전국 153개 단지 12만1520가구다.

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장점은 빠른 사업 속도, 추진 비율도 확대

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국내 건축물 리모델링 시장 규모는 성장과 침체가 반복돼 왔지만 최근 들어 대체로 증가 추세다.

건축물 리모델링 착공면적은 2002년 1397만㎡에서 2007년 1715만㎡로 성장했으나 다시 낮아졌다. 이후 2018~2020년 2046만㎡~2184만㎡ 수준으로 확대된 뒤 다시 2023년에는 1534만㎡ 규모를 나타냈다.

전체 리모델링 시장 규모는 2002년 1397만㎡에서 2023년 1534만㎡ 규모로 커졌지만 최근 3년(2020~2023년)은 2184만㎡→ 1534만㎡ 수준으로 축소됐다.

이는 부동산 경기침체 장기화에 따른 원자재가격 인상과 공사비 급등, 고금리 등 복합 요소가 수익 악화로 작용한 탓이다. 건축물 리모델링은 대부분 비주거용 건축물을 중심으로 추진된다. 비주거용 건축시장에서 리모델링 비중은 평균 26%를 차지한다.

건산연에 따르면 2002~2023년 주거용 건축물 리모델링 비중은 최대 7.5%에서 최소 2.5%이고 나머지는 모두 비주거용 건축물에서 추진될 만큼 규모에서 큰 차이가 나지만 최근 들어 아파트를 중심으로 리모델링 추진 비중이 점차 확대되고 있다.

아파트 리모델링은 정비사업보다 사업 진행이 빠른 것이 장점으로 꼽힌다. 사진은 최근 리모델링 건축심의가 통과된 서울 송파구 문정현대아파트 리모델링 조감도. /사진=쌍용건설

최근 10년(2014~2023년) 동안 전체 공동주택 리모델링 착공 면적에서 아파트가 차지하는 비율은 5.3%에서 40.6%로 폭증했다. 건축법상 공동주택은 ▲아파트 ▲연립주택 ▲다세대주택 ▲기숙사가 포함된다.

전체 면적과 아파트 면적, 비율을 연도별로 살펴보면 ▲2014년 10만178㎡, 5269㎡(5.3%) ▲2015년 6만1849㎡, 7162㎡(11.6%) ▲2016년 6만9260㎡, 8033㎡(11.6%) ▲2017년 13만6389㎡, 2만3426㎡(17.2%)다.

2018~2020년은 아파트 리모델링 비율이 폭증했다가 급감한 시기다. 2018년은 전년 대비 비율이 3배 이상 늘었지만 2020년은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 뒷걸음질쳤다. 해당 기간 동안 전체 공동주택 리모델링 착공 면적과 아파트 비율은 ▲9만5220㎡, 5만2447㎡(55.1%) ▲15만2720㎡, 9만4690㎡(62%) ▲5만3929㎡, 4742㎡(8.8%)로 집계됐다.

이어 ▲2021년 14만8179㎡, 5만3335㎡(36%) ▲2022년 15만3455㎡, 8만889㎡(52.7%) ▲2023년 6만6192㎡, 2만6844㎡(40.6%)로 집계됐다.

아파트 리모델링은 주택공급 촉진의 대안으로 부상할 전망이다. 현재 준공 15년 이상이 지나 리모델링 사업이 가능한 아파트는 전국 1만164곳이다. 각 지방자치단체는 이 가운데 1988개 단지의 가구 수 증가형 리모델링이 가능할 것으로 본다. 서울은 리모델링 가능 단지 3096개, 가구수 증가형 가능 단지 898개로 각각 집계했다.

아파트 리모델링에 따라 추가 공급할 수 있는 가구는 최대 11만6164가구로 추정돼 리모델링 사업도 재건축처럼 주택공급 확대에 기여할 수 있을 전망이다.

김창성 기자 solrali@mt.co.kr