절세 효과에 … 강남 집주인, 전세 연장

정부 상생임대인 2년 연장
강남·용산서 稅테크로 인기
임대료 증액 5% 이하 계약땐
2년 실거주 없이 양도세 인하
분상제 단지는 실거주 주의

서울 송파구 롯데월드 서울스카이에서 바라본 헬리오시티 아파트. 매경DB

"실거주 안 해도 되니까 투자하기 좋죠. 상생임대인 혜택을 받겠다며 손님들이 매물을 거두네요."

29일 서울 강남의 한 공인중개업소 관계자는 "집이 좁아서 못 살았던 사람, 자녀에게 증여한 사람, 세입자와 계약 기간이 만료되면 팔까 망설였던 사람도 다들 전세를 한 바퀴 더 돌리겠다고 한다"며 "거주 요건이 없으니 지방 수요자들 관심이 특히 뜨겁다"고 했다.

정부가 임대료 인상폭을 5% 이내로 지킨 집주인에 대해 실거주 2년을 면제해주는 '상생임대인 제도'를 2년 더 연장하면서 이 제도에 대한 관심이 커지고 있다. 강남 3구와 용산구 등 조정대상지역은 집을 사서 실거주하지 않아도 양도세를 아낄 수 있고, 장기보유특별공제를 위한 '2년 거주'도 면제되기 때문이다. 그러나 상생임대는 조건이 까다롭기 때문에 충족 조건을 따져봐야 한다고 전문가들은 조언한다.

상생임대인 제도는 직전 임대차 계약 대비 임대료 증가율 5% 이하로 임대차 계약을 체결하는 경우, 조정대상지역 내 주택에 대한 1가구 1주택의 비과세 및 장기보유특별공제 때 실거주 2년 요건을 면제해 주는 것이다.

기존 상생임대인 제도는 1주택자이면서 세를 놓은 집의 공시가격이 9억원을 넘으면 안 된다는 조건이 있고, 실거주 의무 완화 혜택도 2년 중 1년만 인정했다. 그러다 정부는 2022년 주택 수와 공시가격 조건을 없애 올해 말까지만 운영하기로 했다. 하지만 지난 25일 정부가 '2024년 세법개정안'에서 전월세 시장 안정을 위해 상생임대인에 대한 양도소득세 과세특례를 2년 더 연장하겠다고 밝혔다. 이에 따라 2026년 12월 31일까지 체결한 임대차 계약 중 '상생임대인' 요건을 갖추면 세 혜택을 누릴 수 있다. 이 제도는 시행령 개정사항이라 정부 계획대로 시행될 것이 유력하다.

조건만 맞추면 양도세 비과세에 따른 절세 효과는 막대하다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 위원(세무사)에 따르면 2018년 서울 강남구에 있는 12억원 아파트를 매수한 후 상생임대인 조건을 지켜서 올해 18억원에 매도한다면 2년간 실거주하지 않았어도 양도세(지방세 포함)가 3441만원이 나온다. 만약 상생임대로 인정받지 못하면 1주택 비과세와 장기보유특별공제 적용을 받지 못하니 양도세가 2억320만원가량 된다. 무려 7배 차이다. 2년 실거주 요건을 지켜야 양도차익 6억원 중 12억원 초과분에 대해서만 양도세를 내고 1가구 1주택 장기보유특별공제까지 적용받기 때문이다.

혜택이 큰 만큼 주의할 점도 많다. 우선 전세 낀 집을 매수할 경우 상생임대인 조건이 까다롭다. 이 경우 기존 세입자와 새롭게 임대차 계약을 체결해도 기존 계약의 승계로 봐 상생임대 적용이 안 된다. 기존 계약이 다 끝난 후 새로운 계약을 체결해 해당 계약을 1년6개월 이상 유지한 후, 다음 전세 계약을 맺을 때 5% 이내로 보증금을 올리고 2년간 계약을 유지해야 혜택을 받는다.

특히 실거주 의무가 있는 분양가상한제 아파트는 상생임대를 지키기 어렵다. 상생임대는 기본적으로 직전 계약 이후 5% 내 인상으로 한 번 더 계약을 체결하는 것이다. 실거주 의무가 있는 분양가상한제 아파트는 상생임대를 적용받고 싶어도 입주일로부터 3년 이내에는 실거주해야 한다. 상생임대인 요건을 채우기 위해 전세를 2번 연속 놓으면, 3년 내 실입주 요건을 못 지키게 된다.

예를 들어 오는 8월 하순부터 입주하는 서울 반포 래미안 원펜타스는 분양가상한제 적용 아파트로 3년 내 실거주 의무가 있다. 잔금을 자력으로 낸 후 전세를 놓고, 상생임대 계약을 위해 2년 더 전세를 놓을 경우 입주일로부터 3년 내 실거주하는 의무를 못 지키게 된다. 실거주 의무 위반 시 1000만원 이하 벌금이나 1년 이하 징역형을 받고 아파트를 분양가 수준에 한국토지주택공사(LH)에 되팔아야 한다.

[이선희 기자]