문 닫은 호텔이 오피스로…고금리 직격탄 맞은 부동산도 우량 자산으로 ‘밸류업’

‘충무로15빌딩’ 리모델링 전후 사진. 왼쪽부터 리모델링 이전과 이후[사진 출처=이지스자산운용]

코로나19와 고금리로 악성 매물이 된 부동산 자산들에 대한 ‘밸류업(가치상승)’이 진행된다. 폐업한 호텔이 신축 오피스로 바뀌는 등 성공적인 리모델링 사례가 나온다.

기업들도 새로운 모습으로 바뀐 부동산 자산을 인수하려는 의지를 보인다. 업계에선 향후 부동산 밸류업이 계속될 것이라고 예상한다.

29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 금융결제원은 서울시 중구 충무로3가 43에 소재한 오피스인 ‘충무로15(일오)빌딩’ 인수를 추진하고 있다.

충무로15빌딩은 이지스자산운용이 SK디앤디와 함께 티마크호텔 명동을 인수해 오피스로 재탄생시킨 자산이다.

티마크호텔 명동은 코로나19 직격탄을 맞아 문을 닫았다. 이지스자산운용은 이 자산에 대한 리모델링을 진행해 업무 공간을 조성했다. 연면적도 기존 1만6651㎡(5036평)에서 2만1646.11㎡(6547평)로 확대했다.

금융결제원이 현재 내부 전산시스템이 들어갈 수 있는 중대형급 이상의 오피스를 찾고 있는 만큼 충무로15빌딩을 사옥으로 최종 낙점할 가능성이 있다고 IB업계는 보고 있다.

다른 서울 지역 부동산들도 높은 가치의 자산으로 탈바꿈되고 있다.

이지스자산운용은 앞서 서울역 인근의 밀레니엄 힐튼 호텔, 메트로타워, 서울로타워 등을 매입했다. 이 일대를 녹지 공간과 약 46만㎡(13만9100평) 규모의 오피스, 호텔, 리테일 복합시설이 어우러진 도심 속 랜드마크로 바꿀 계획의 일환이다.

밀레니엄 힐튼 호텔 부지의 경우 최근 서울시의 재개발 통합심의에 통과해 연내 착공이 예상된다. 메트로타워와 서울로타워는 2029년 준공을 목표로 개발에 들어간다.

서울역 일대 공간 혁신 프로젝트 조감도[사진 출처=이지스자산운용]

GRE파트너스자산운용은 지난해 12월 지하철 2호선 한양대역 인근의 엔터식스 파크에비뉴 한양대점을 약 1100억원에 매입하는 계약을 체결했다. 현재 리테일 시설을 오피스로 리모델링하는 작업을 검토하고 있다.

이 자산 인근엔 서울 신흥상권이자 업무권역인 성수동이 있다. 리모델링이 완료되면 성수동 인근에 있는 IT(정보기술) 스타트업들이 눈독을 들일 것으로 예상된다.

그간 저온 공실 리스크로 부침을 겪었던 물류센터들도 밸류업이 진행된다. 설계 변경을 통해 저온시설로 계획했던 부분을 상온으로 전환하는 곳들이 많아지고 있다.

올초 마스턴투자운용은 경기도 이천시 안평리에 위치한 로지스포인트 호법A 혼합 물류센터를 상온으로 설계를 변경해 공사를 진행 중이다.

지하 2층~지상 4층, 연면적 4만9636㎡(1만5014평) 규모의 대형 물류센터로 나이키를 주요 임차인으로 확보했다.

IB업계는 향후 부동산 자산들의 탈바꿈 사례가 앞으로도 늘어날 것이라고 예상한다. 부동산 시장이 아직 회복하지 못한 만큼 새로운 자산을 짓기보다 이미 지어진 건물을 재건축하는 게 비용적인 측면에서도 유리하다고 본다.

상업용 부동산 서비스 업체인 젠스타메이트는 이미 준공된 물류센터의 경우 저온을 상온으로 용도를 변경해 임차 수요를 흡수하는 사례가 많아지고 있다고 설명한다.

젠스타메이트 관계자는 “현재 문제가 되는 물류센터의 공실들은 향후 2~3년 내 전반적으로 감소할 것”이라고 했다.