[생생경제] 아파트, 지금 팔면 후회한다? 심상치 않은 매수 심리, 집값 또 오르나

- 서울 집값에 놀란 정부? 공급 확대·종부세 보류 선회
- 서울 아파트 매도 물량 '뚝'…매수 심리 회복세
- MZ 부동산 트렌드 '얼죽신' 신축 아파트 선호 추세
- 정부 부동산 TF, 종전 대책과 다르지 않아 실망 목소리도
- 지방 아파트 미분양 이어지면 건설업 위기로 확대?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 이현웅 아나운서

■ 방송일 : 2024년 7월 29일 (월요일)

■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 이현웅 아나운서(이하 이현웅) : 지역의 핫한 이슈 핫플! 거기 어때? 시간입니다. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산연구위원 스튜디오 직접 모시고 함께하겠습니다. 안녕하십니까?

◇ 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원(이하 김규정) : 네. 안녕하세요.

◆ 이현웅 : 지난주 목요일 정부가 부동산 시장 및 공급 상황 점검 TF를 열었습니다. 이전에 부동산 관계 장관 회의 때와는 좀 분위기가 달라졌다고요.

◇ 김규정 : 네. 관계 장관 회의 때만 해도 공급이 사실 그렇게 부족하지는 않다는 뉘앙스가 깔려 있었는데 그 후속 조치로 진행된 시장 공급 점검 TF에서는 대대적으로 이제 여러 가지 방법들을 다 모색해서 강구해서 공급을 좀 늘려보겠다는데 집중해서 발표가 됐습니다. 그만큼 최근에 서울 수도권에서 나타나고 있는 아파트 거래량 증가나 가격 변동성이 좀 다른 지역으로 번질 수도 있는 위험성이 있다고 경각심을 갖고 있다는 의미가 될 것 같습니다. 그래서 시장에서는 이런 흐름들이 계속될 건지 좀 다른 지역으로도 더 번질 건지 이런 것에 대해서 좀 관심을 갖고 있고 수요자분들도 그에 맞춰서 빨리 거래를 해야 되나 내 집 마련을 해야 되나 이런 고민에 빠져 있는 상황입니다.

◆ 이현웅 : 그러니까요 금리가 좀 떨어지거든 한번 내 집 마련을 계획해볼까 하셨던 분들도 이거 지금 해야 되는 거 아니야? 이런 불안감이 드는 상황인 것 같은데 이게 말 그대로 TF, 뭔가 좀 집중적으로 회의를 해야 될 때 발족하는 거잖아요. 지금 상황 부동산 불장을 인식한 조치다 이렇게 보면 됩니까?

◇ 김규정 : 네 다만 일부 지역에 한정돼 있다라는 한계는 좀 긋고 있는 것 같습니다. 실제로 저희가 주간 아파트 가격 변동 지금 통계를 봐도 서울 수도권 지역에서는 굉장히 거래라든가 가격 변동성이 가파르게 나타나고 있는데, 그 외의 지역들 지방에서는 여전히 마이너스 변동률을 보인다던가 미분양이 계속 늘어나고 있다든가 이런 지역들이 같이 존재를 하고 있기 때문에 일부 지역에 한정돼 있는 문제라는 인식은 여전히 깔려 있는 것 같기는 합니다. 근데 다만 워낙 변동성이 최근에 예상보다도 급격하게 나타나고 있기 때문에 일부 지역에 한해서는 상당히 좀 긴급성이나 위급성을 인지했다라고 볼 수 있겠고요. 실제로 그 한 방증이 그동안 계속 거론되던 종부세 완화 부분이 이번 세법 개정안에서도 사실상 빠졌거든요. 그런 부분들을 봤을 때 서울 수도권에 한정돼 있기는 하지만 아파트의 거래 증가라든가 매물 감소, 가격 변동성이 갑자기 이렇게 커지는 부분들이 번질 수도 있는 위험성은 충분히 내재돼 있다 이런 인식을 하고 있다고 봐야 될 것 같습니다.

◆ 이현웅 : 왜 이렇게 빨리 또 크게 오르고 있는 겁니까?

◇ 김규정 : 실제로 이제 금리가 내릴 거다라는 금리 불안감에 대해서 어느 정도 해소가 된 상태고요. 올해 초부터 그를 미리 반영한 신 금리 인하 때문에 주택담보대출금리가 지난해보다는 조금 낮아져 있는 상황이었습니다. 그런데 가격이 오르고 거래가 조금씩 오르는 모습을 3월부터 보게 되면서 실수요와 투자자들이 조금 더 오를 수도 있는 가능성 이런 것들의 불안 심리를 느끼면서 실 거주 목적에 투자에 나서고 있는 것으로 볼 수 있겠습니다.

◆ 이현웅 : 지금 매물이 좀 줄어드는 추세라고 하는데 매도 희망자들도 이거 더 오르니까 나중에 팔아야겠다고 판단을 하는 건가요?

◇ 김규정 : 네 실제로 제 주변에 계신 분들도 좀 처분을 해볼까 해서 시장에 내놨더니 좀 높은 가격인 것 같은데도 바로 매수 관심자 전화가 오고 최근에 거래가 많이 늘었다, 가격이 계속 뭐 70주째 오른다, 이런 방송들 보시고 나서는 지금 팔면 나중에 더 올라서 후회하는 게 아닌가 이런 고민을 이제 좀 토로를 하시는 분들이 계시더라고요. 그래서 실제로 매도자분들도 최근에 변동성이 좀 커지면서 이 시기에 파는 게 맞는가 혹은 조금 더 있다가 이제 수익을 조금 더 낼 것인가 이런 고민에 빠져 있는 상황입니다.

◆ 이현웅 : 집을 팔려는 입장, 집을 갖고 있는 입장에서는 그렇다는 건데 집을 구하는 입장에서는 당연히 수요는 많아지고 공급은 줄면 가격이 더 오를 수밖에 없으니까 걱정이 좀 클 것 같습니다. 아마 우리가 이렇게 걱정을 하는 게 지난 2020년이나 2021년 정말 가파르게 아파트 가격이 올라갔던 걸 본 경험이 있기 때문일 것 같습니다. 그때와 비슷한 추세라고 보면 됩니까?

◇ 김규정 : 실제로 최근에 가파르게 거래가 회복되는 양상이나 가격이 올라가는 양상을 보면 그런 생각이 들게 되는데요. 다만 지역별로 편차가 좀 있다는 부분이 당시와는 좀 큰 차이라고 볼 수가 있겠습니다. 실제로 21년 중반 하반기 고점에 다다르기 전에는 서울 수도권뿐만 아니라 지역 시장에서도 거래라든가 가격 오름세가 좀 같이 나타나는 양상들이 있었는데요. 최근의 추세를 보시면 앞서도 저희가 몇 번 언급을 했지만 서울의 강남 4구라든가 마용성 같은 실수요와 투자자가 몰리는 지역에서는 거래라든가 가격 변동성이 가파르게 나타나고 있는데 서울에서도 노도강이라든가 외곽 지역에서는 상대적으로 덜 오르거나 좀 더디 오르는 양상들이 양극화돼서 나타나고 있고요. 특히나 서울 수도권과 지역 시장을 비교해 보면 지역 시장은 아직도 이제 주간 마이너스 변동률을 보이는 지역들이 다수 이제 편제되어 있고 미분양이 계속 적체되어 있으면서 가격 회복으로 가는 데까지 상당히 아직 시간이 걸릴 것으로 예상이 되거든요. 그래서 그런 시장의 양극화가 굉장히 극대화돼 있다는 부분이 당시와는 좀 차이일 것 같고요. 다만 서울 수도권 지역에서는 사실 최근에 좀 무서울 정도로 거래라든가 가격 변동성이 좀 커진 게 사실입니다. 대표적으로 최근에 이제 강남 4구 쪽이 계속해서 직전 고점을 넘어선 거래들이 나오고 있는데, 특히 최근에 이제 재건축이 거의 마무리 단계에 돌입하기 시작하면서 가격이 좀 높게 형성돼 있는 서초구 같은 경우에는 평당 거래 가격이 이제 거의 1억 대 정도의 거래 사례들이 간간히 계속 나오고 있는 상황이거든요. 그런 평당 얼마 정도에 거래됐다 이런 사례들이 지역의 이제 인프라 격차를 두고 계속 따라가는 양상들이 강남권이나 서울의 투자 선호 지역에서는 나타나고 있어서 올해 연간 누적 상승률로 봤을 때 강남권은 이제 거의 한 2%대 가까이 다가가고 있는 상황이거든요. 그래서 그런 것들이 좀 주목해서 볼 부분이고요. 앞서도 말씀드렸지만 사실 서울에서도 외곽 지역은 아직 연간 상승률로 보자면 전고점을 돌파하지 않은 곳들이 남아 있기는 해요. 그래서 그런 양극화 상황들이 굉장히 좀 문제로 대두되고 있기는 합니다.

◆ 이현웅 : 지역별로도 그렇다고 치면 왜 과거에는 아파트부터 시작해서 빌라 오피스텔까지 쭉쭉 다 가격이 따라서 올라가는 모습도 보였는데 지금은 그렇지는 않겠네요.

◇ 김규정 : 아무래도 아파트 거래량이나 가격 오름세가 서울 중심으로 좀 나타나다 보니까 수도권에서는 오피스텔 거래라든가 어쩔 수 없이 이제 비아파트류 중에서도 주거 여건이 좀 양호한 곳들 선호되는 주거 지역에서는 거래라든가 가격이 조금씩 올라가는 양상들이 있기는 합니다만 아파트와 비아파트의 흐름이 상당히 지금 여전히 온도차를 보이고 있기는 하고요. 상대적으로 비아파트 쪽에서는 매매 가격들이 아파트 중심으로 오르면서 전월세 가격들은 조금씩 따라오르는 양상들이 있기는 합니다. 근데 지적하신 것처럼 지역 편차와 주택 유형 간의 편차가 굉장히 벌어져 있는 상황이어서 이런 것들이 계속해서 좀 관리해야 될 문제로 지적이 되고 있기도 합니다.

◆ 이현웅 : 최근에 부동산 시장에 떠오르는 키워드를 보니까 얼죽신이라고 있던데 얼죽아 얼어 죽어도 아이스 아메리카노만 먹는다 이런 얘기로 시작된 유행어입니다. 얼죽신은 뭡니까?

◇ 김규정 : 네 방금 말씀하신 얼죽아랑 같은 단어 구조인데요. 얼어 죽어도 신축 아파트라는 소리입니다.

◆ 이현웅 : 신축 아파트에 대한 선호를 나타내는...

◇ 김규정 : 최근 젊은 실수요자들 중심으로 조금 부담이 되고 하더라도 이후에 투자 수익성이라든가 혹은 환금성 혹은 현재의 이제 거래 대금의 가치 등을 평가했을 때 그래도 신축에 투자하는 것이 안정적이고 환금성도 좋고 가격도 지금 다른 구축 아파트보다는 경쟁력이 있다라는 판단들을 하고 있고요. 그러다 보니까 이제 신축 아파트들의 가격 상승률 변동성이 다른 이제 연식이 좀 오래된 아파트들보다 훨씬 더 높게 나타나고 있는 상황입니다. 그래서 입주 한 5년 이내의 신축들, 조금 더 넓게 보면 5년에서 10년 정도의 그래도 조금 신축에 가까운 이런 대단지 아파트를 중심으로 수요자들 선호도도 굉장히 몰리고 있는 상황이고요. 실질적으로 가격 상승률도 다른 구축 아파트들에 비해서 좀 높게 형성이 되고 있습니다.

◆ 이현웅 : 예. 그리고 또 하나의 트렌드가 초소형 아파트의 인기가 높아지고 있다고 하는데 이건 왜 그런 겁니까?

◇ 김규정 : 아무래도 최근에 아파트 가격이 너무 올랐잖아요. 실제로 서울에 평균 6월 거래되는 아파트 평균 가격대가 지금 12억 원 통계가 나오고 있거든요. 그러니까 높은 거래 대금 부담에 대해서 실거주를 목적으로 하시는 분들이 좀 실속형, 소형 쪽에 관심을 갖고 계시고 그러다 보니까 종전에 이제 한 40제곱미터, 39제곱미터 이렇게 너무 작다 싶었던 초소형 아파트들도 최근에 직전 거래가보다는 높은 가격에 거래된 사례들이 한두 건 서울 주요 지역에서 나오고 있는 상황이고요. 강남권이라든가 성동구 같은 지역 이런 데들에서 나오고 있고 이런 것들이 초소형 아파트 월세 가격 같은 것들이 오른 것과도 연관이 있다고 볼 수 있겠습니다. 아무래도 임대 가격이 오르다 보니까 매매 가격들 거래 가격도 어느 정도는 높게 이제 수용이 되고 있는 상황으로 볼 수가 있겠고요. 실제로 구입하시는 분들의 세대 규모가 좀 작아진 것도 이유가 될 수 있겠고,

◆ 이현웅 : 1인 가구가 워낙 많죠, 요즘에.

◇ 김규정 : 그리고 이제 나중에 혹시 팔게 되더라도 10억 넘어가는 아파트들 파는 데에 따른 환금성 우려보다는 좀 작은 거래 대금의 아파트들이 거래가 조금 수월하겠다는 생각들을 하시면서 다방면에서 여러 가지 이유로 소형 아파트들도 조금 좀 쓸모 있게 느끼시는 상황으로 볼 수 있겠습니다.

◆ 이현웅 : 가격이 점점 이렇게 위로 달라붙는 느낌이 드는데 이런 인기가 앞으로도 지속되겠습니까?

◇ 김규정 : 네 방금 말씀하신 것처럼 1~2인, 세대원이 적은 가구가 점점 늘고 있는 상황이잖아요. 최근에 사실 늘고 있는 세대수 증가분은 거의 다 이런 소형 세대원으로 구성이 된 가구일 텐데 그런 분들이 아무래도 뭐 원하는 거는 30평형대 전용면적 84제곱미터 이상의 이런 것들을 원하시겠지만 실제로 이제 본인의 자금 상황에 맞춰서 접근을 하시다 보니까 내부 구조나 단지 환경 이런 것들이 좋은 소형에는 어느 정도 관심들을 갖고 계시고 최근에 문제가 중장기적으로 인구나 현재 경제 상황에 따른 변동성을 계속 고민들을 하시다 보니까 너무 비싸서 환금성이나 자금이 계속 묶여 있는 것들에 대해서는 중장기적으로는 고민들을 하고 계세요. 그러다 보니까 환금성 면에서도 소형들의 인기가 지속될 가능성이 좀 있어 보입니다.

◆ 이현웅 : 그러면 실제로 살기 위해서 그리고 또 투자성으로도 어떻게 보면 인기가 좀 있을 수 있다는 얘기를 해 주신 겁니다. 다시 정부의 부동산 대책 TF 얘기로 돌아가 봐서요, 관계당국이 수단을 가리지 않고 공급 정책을 펼치겠다. 이게 좀 달라진 분위기라고 말씀을 해 주셨는데 구체적으로 나온 대안이 있습니까?

◇ 김규정 : 일단은 도심권에서 정비 사업을 통해서 아파트 공급을 해야 되는 상황이잖아요. 재건축 등을 통해서, 그래서 그런 것들에 진행되는 과정을 단축하는 문제라든가 최근에 공사비 때문에 분쟁이 생겨서 사업이 지연되는 사업장들이 많아서 정부가 전문가를 파견해서 그런 것들을 협상시키고 조율하는 작업들도 하고 있거든요. 그래서 그런 소소한 부분들을 포함해서 정비 사업들의 속도를 도심에서 좀 내겠다는 부분도 있었고 3기 신도시 공급이 계속 지연되는 부분이 있었죠. 그래서 적어도 올해 안에 10,000호까지는 실제 착공하고 최초 착공에 들어갔던 인천 계양 같은 곳들은 올해 이제 일반 분양도 하고 26년 정도에는 이제 입주도 할 수 있도록 속도를 좀 내겠다, 그래서 전체적으로 한 29년께까지 23만 호 정도 입주하는 물량들 계속 잘 케어를 하겠다라는 부분들도 언급이 됐고요. 비아파트 물량이 아무래도 아파트보다는 빨리 지을 수 있고 공급도 가능하기 때문에 오피스텔이나 일반 주택들의 공급을 좀 지원하는 부분, 그리고 그런 주택을 매입 확약 등을 통해서 임대나 이런 공공성으로 공급하는 부분들도 좀 확보를 하겠다는 얘기들이 있었고 실제로 2만호가량의 추가 택지 확보해서 주택 공급을 좀 할 수 있는 모든 방안을 처음부터 다시 다 강구하겠다는 얘기가 나온 건데, 이에 대해서는 공급이 늘어나는 부분에 대해서 안도감을 갖는 분들도 있으시지만 내용이 또 종전하고 크게 다르지 않은 것 같다라는 좀 실망감을 보이시는 분들도 일부 있는 것 같습니다.

◆ 이현웅 : 그럴 것 같은 게 저희가 앞에서도 짚어봤지만 지금 서울과 서울이 아닌 지역 그리고 서울 내에서도 선호 지역과 외곽 지역 이런 식으로 나뉜다고 지금 분위기가 달라진다고 말씀을 하셨는데, 공급 자체가 중요한 게 아니라 서울 중심, 서울 근처에 공급이 늘어나는 게 중요한 거 아니냐는 목소리도 나오거든요.

◇ 김규정 : 네. 실제로 서울 같은 경우는 투자자분들이나 수요자분들이 선호하는 지역들의 신축 아파트는 사실상 정비 사업을 통해야 되는데 그것들이 아무리 좀 속도를 내고자 한다고 해도 현실적으로 최근에 공사비 증가라든가 이런 분쟁까지 더해지면서 속도를 내기가 사실상 쉽지는 않은 부분들이 있고, 그러다 보니까 최근에 서울 중심의 가격 급등을 케어할 수 있는 공급을 3기 신도시나 혹은 추가적인 수도권 택지로 해결할 수 있느냐 이런 얘기들은 좀 나오는 것 같고요. 근본적으로 공급 대책을 계속 빨리 한다고 발표는 하지만 실제로 빨라지지는 않는 것 같다는 실망감들이 좀 있으신 것 같아요. 그동안 3기 신도시 공급도 원래는 한 26년께에는 다들 좀 입주를 하고 있는 모양새가 여기저기서 나타나야 되는데 지금으로서는 거의 한 30년 정도나 돼야 입주가 되는 상황으로 좀 지연이 되고 있다 보니까 공급 대책 발표를 해도 실제 공급되는 데까지 시간이 소요될 수밖에 없는데다가 그동안 전반적으로 속도가 좀 나지 않았었기 때문에 이것보다는 실질적으로 좀 더 구체적으로 이런 추격 매수를 할 수도 있는 불안 심리를 갖고 있는 수요자들을 진정시킬 수 있는 대책이 좀 있었으면 좋겠다는 얘기들이 나오고 있습니다.

◆ 이현웅 : 저희가 앞서서도 종부세 얘기도 잠시 했었는데 지금 분위기에서는 조금 미뤄지는 듯 한 다루기는 좀 시기상조라는 분위기인 것 같고 좀 시장이 안정되면 종부세 완화 카드 다시 등장할까요?

◇ 김규정 : 그럴 수 있겠지만 당분간 제가 봤을 때는 추가로 완화되거나 폐지되거나 좀 쉽지는 않아 보입니다. 아무래도 저희가 이제 서울 수도권 쪽에서 나타나고 있는 가격 변동성이나 이런 불안 심리 같은 것들이 지금 3주택 이상 다주택자에 대해서 중과세율이 남아있는 부분을 이제 없애는 것에 대해서 논의가 그동안 되었다가 빠진 건데, 그런 부분으로 실제로 완화하거나 폐지하면 서울의 집값이 안정될 것인가, 이런 거에 대해서는 사실은 좀 다들 아직은 좀 확신이 없는 상황인 거죠. 그리고 알고 계신 것처럼 종부세가 지방세수, 지방 재정 지원하는 이제 자료로 쓰였었기 때문에 그런 부분에 대한 대안도 없어서 실질적으로 최근처럼 좀 갑론을박이 있는 상황에서는 빠르게 완화되거나 폐지되기는 좀 쉽지 않아 보이는 부분입니다.

◆ 이현웅 : 짧게요. 앞서서 지방 같은 경우 온도 차 있다고 말씀해 주셨는데 이렇게 지방 아파트 가격 하락 이어지고 미분양 상황 이어지면 건설업 위기까지 확대될 가능성도 있습니까?

◇ 김규정 : 실제로 건설시장 시행사 쪽에서는 최근에 PF 구조조정 때문에 유동성 위기가 좀 올라오고 있는 곳들이 많이 생기긴 했고요, 본격적인 구조조정 이후에 상당한 위기도 좀 예상이 됩니다. 특히 지방에서는 지금 중공업 미분양이 계속 늘고 있기 때문에 지역 시장 중심의 사업장을 갖고 있는 시행사나 건설 공급업체들의 위기가 하반기부터 내년까지도 이어질 가능성이 있습니다.

◆ 이현웅 : 알겠습니다. 오늘은 여기까지 듣겠습니다. 김규정 한국투자증권 부동산연구위원이었습니다. 고맙습니다.

◇ 김규정 : 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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