“‘아파트 갈아타기’에 정석 있다?”…부동산 커뮤니티 달군 글 보니

국내 최대 부동산 커뮤니티서 ‘관심 폭발’…게시된지 하루 만 ‘인기글’ 카테고리에

<디지털타임스 DB, '부동산 스터디' 캡처>

<연합뉴스>

최근 서울 및 수도권 지역 아파트값이 천정부지로 치솟고 있는 가운데, 국내 최대 부동산 커뮤니티에 '아파트 갈아타기' 관련 글이 올라와 관심을 끌고 있다.

28일 부동산 업계 등에 따르면, 회원수 208만명에 육박하는 '부동산 스터디'에는 "아파트 갈아타기에는 정석이 있다(Feat. 직장 동료의 부동산 상담 이야기)"라는 제하의 글이 게재됐다. 이 게시물은 올라온지 하루 만인 이날 오후 12시 16분 기준, 8405 조회수를 돌파하며 '인기글' 카테고리에 게시됐다.

해당 글을 작성한 네티즌 A씨는 "직장동료가 부동산 상담을 해왔다"며 "직장에서는 부동산 이야기를 잘 안 하려고 하는데, 우연찮게 제가 부동산을 좋아한다는 것을 알게 됐고 상담 요청이 있었다"고 운을 뗐다.

A씨는 "지인들에게는 상담을 많이 해 주는데, 회사라서 새로운 느낌이었다. 상담의 요는 다음과 같았다"며 "XX 지역에 아파트를 매도를 했는데, △△지역 재개발에 투자하는 것은 어떨까였다"고 적었다.

그는 "저는 일단 첫 번째로 재개발에 대한 이야기를 해줬다. 동료의 부동산 경험은 처음으로 집을 사서 매도한 경험밖에 없었다"면서 "부동산에 매각한 돈을 들고 가니, 재개발이 요술 방망이 처럼 설명을 해 주었던 거 같다. 동료도 숫자에 밝고 똑똑한 분이었기 때문에, 계산을 해보니 안전 마진도 확보가 되고 재개발 투자에 마음이 많이 간 상황이었던 거 같다"고 말했다.

A씨는 크게 2가지로 분류해 아파트 갈아타는 방법에 대한 자신 만의 노하우를 전수했다. '재개발'과 '갈아타기의 정석'으로 나눴다.

그는 '재개발'과 관련해 첫 번째로 "재개발은 예상한 숫자처럼 결과가 나오지 않는다. 변수가 반드시 발생하고 예상한 것 보다 돈이 무조건 더 들어가게 돼 있다"를 언급했다.

이어 두 번째는 "재개발은 일반분양이 마무리 된 것이 아니라면, 철거가 진행이 되고 있다고 하더라도 아파트로 완공되는 시간은 그 누구도 확답할 수 없다. 따라서 입주가 반드시 필요한 경우라면 다시 생각해 봐야 한다"였다.

세 번째는 "재개발은 극 초기에 진입하는 것이 아니라면, 아무것도 할 수 없는 돈을 묻어 두는 것이기 때문에 기회비용도 고려해야 된다. 미국 국채 금리가 5%가 넘는다"였고, 네 번째는 "재개발을 투자하게 되면, 사람인지라 조합에 관심을 가질 수밖에 없고 똑똑한 사람일수록 조합의 행태를 보면서 받는 스트레스는 상상을 초월한다. 이를 극복할 수 있는 방법은 내가 집행부에 참여를 하던가 아예 관심을 끄고 살아야 된다. 그런데 내 전 재산에 가까운 돈이 들어 갔는데 관심을 끄는 건 사실 굉장히 힘들다"를 거론했다.

'갈아타기의 정석'에서 A씨는 "다주택자로 여러 곳에 투자하는 게 아니고 1주택자로 갈아타는 것이라면, 이 원칙을 지키라고 했다"면서 첫 번째로 "아파트는 대학교 배치표처럼 급지라는 것이 명확하게 있다. 급지 안에서도 많이 나눠지기는 하지만, 대장단지가 오르면, 못난이 단지도 결국은 같이 오르게 돼있기 때문에 급지를 명확하게 인식을 해야 한다. 급지라는 것은 아파트 단지처럼 사람들 인식 묶인 단위로 생각하면 된다"고 언급했다.

이어 두 번째로 "급지 내에서 대형평수로 갈아타는 것은 B급 수준의 전략"을 거론했고, 세 번째로 "유주택자 동안 모아 둔 돈과 감당 가능한 대출을 이용하여 갈 수 있는 최대한 높은 급지로 가는 것은 A급 수준의 전략이다. 돈이 부족하다면, 평수를 줄이는 것도 괜찮은 전략"이라고 적었다.

A씨는 네 번째로 "낮은 급지의 신축을 높은 가격에 매각하고 높은 급지 구축을 매수하는 것은 S전략이다. 하지만 신축에 맛을 봤다면 쉽지 않은 전략이고, 요새 '얼죽신'(얼어 죽어도 신축)이라고 하지만 세상에 영원한 신축은 없다. '얼죽신'도 YOLO라는 단어처럼 감정적인 단어이고, 투자를 망치는 단어라고 생각한다"고 주장했다.

끝으로 다섯 번째로 "반대로 높은 급지의 아파트를 매도하고 낮은 급지의 신축이나 평수를 넓혀서 가는 것은 좋은 선택지가 아니다"라고 글을 끝맺었다.해당 게시물을 접한 회원들의 반응은 가히 폭발적이다. 회원들은 "잘 보고 있습니다", "이런 조언을 들을 수 있는 동료가 부럽네요^^. 좋은 내용입니다", "투자는 안 했지만 결과적으로 성공한 지주택 사례 바로 옆에서 보면 조폭들 밤에 패싸움 몇번 났었습니다. 재개발은 제가 보기엔 본인이 전국구급 조폭이거나 친분이 있지 않으면 하지 마세요", "S급 전략. 부동산 관련 책에서 읽었던 생각이 나네요. 대치동에 거주 하시는 분이었는데, 결국은 구축인 된다. 남는 것을 땅. Location!! Location!!", "저도 ◇◇◇◇님 직장동료이고 싶네요~ 좋은 글 감사합니다. 항상 잘 보고 있습니다^^", "알고 있는데…막상 현실에서 실천하기가 쉽지 않습니다. 차라리 몰랐다면 억울하지나 않지요. 신축을 보면 마음이 흔들리고 대형을 봐도 마음이 흔들립니다" 등의 댓글을 남겼다.

부동산R114에 따르면, 서울 아파트 전셋값이 0.05% 뛰며 2년 7개월 만에 최대 상승했다. 서울 대부분의 지역이 전세 매물 품귀 현상을 보임에 따라 개별 자치구의 전셋값 변동률 또한 3주 연속 올랐다.

서울 아파트 매매가격은 지난 주(0.05%) 보다는 오름폭이 둔화하며 0.02% 올랐다. 재건축은 보합(0.00%)을 기록했고, 일반 아파트는 0.03% 상승했다. 신도시와 경기·인천은 각각 0.01%씩 뛴 것으로 조사됐다.

서울은 직전 주에 이어 마포, 강동구의 중소형 아파트 위주로 상승 흐름이 이어졌다. 개별 지역으로 보면 △마포(0.07%) △강동(0.07%) △구로(0.06%) △강서(0.06%) △노원(0.04%) △강남(0.04%) △용산(0.03%) △영등포(0.03%) 순으로 올랐다. 반면 25개구 중 유일하게 도봉은 -0.05% 떨어진 것으로 집계됐다.

신도시 개별지역 중 광교는 이의동 광교자연앤힐스테이트, 써밋플레이스광교 등이 1000만~3000만원가량 상승해 0.14% 뛰었고 분당은 서현동 시범한양, 시범삼성·한신 등이 100만~250만원 올라 0.01% 상향 조정됐다. 경기ㆍ인천은 △이천(0.02%) △안산(0.02%) △인천(0.02%) △수원(0.01%) 등이 올랐다.

전세시장은 3주 연속 상승폭을 키웠다. 금주 수도권 개별 지역 중 전셋값 하락지역은 한 곳도 없었다. 서울이 0.05% 올랐고, 신도시와 경기·인천은 0.01%씩 상승했다.

서울 개별 지역을 살펴보면 △마포(0.13%) △구로(0.13%) △강서(0.11%) △강동(0.11%) △도봉(0.09%) △노원(0.09%) △광진(0.09%) 순으로 올랐다.

신도시는 1기 신도시가 상승을 주도한 것으로 나타났다. △분당(0.01%) △일산(0.01%) △평촌(0.01%) △동탄(0.01%) 등이 소폭 상승했다. 경기ㆍ인천은 △의정부(0.03%) △안산(0.03%) △인천(0.03%) △수원(0.02%) △김포(0.01%) △광명(0.01%) 등이 상향 조정됐다.

부동산R114 관계자는 "정부의 가계부채 억제 기조에 발맞춰 시중은행들이 일제히 주택담보대출 금리를 인상한 데 이어 일부 은행은 주담대 갈아타기와 다주택자의 주택 구입 자금 대출을 제한하는 등의 추가적인 대출 옥죄기를 예고했다"며 "수도권 아파트 매매 상승세와 하반기 집값 상승 우세 전망, 기준금리 인하 가시화 등의 영향으로 급등하는 대출 수요를 억제하기 위한 조치로 풀이된다"고 분석했다. 그러면서 "9월 스트레스 DSR 2단계 시행을 앞두고 은행권 전반에 걸쳐 대출 문턱을 높이기 위한 검토가 확산될 것으로 예상됨에 따라 한도가 줄어들기 전 대출 수요 움직임이 더욱 분주해질 전망"이라고 덧붙였다.

권준영기자 kjykjy@dt.co.kr