“갭투자 대박났다” 자랑한 집주인…전세 만기 되자 “보증금 줄 돈 없다” 어떻게 하죠?

[사진 출처 = 연합뉴스]

#. 올해 10월 전셋집 만기를 앞둔 40대 A씨는 집주인으로부터 황당한 얘기를 들었다. 만기가 지나더라도 새 세입자를 구하지 못하면 전세보증금을 돌려줄 수 없다는 것.

A씨는 계약 당시 집주인으로부터 갭투자로 이 집을 구했단 얘길 들은 바 있다. 당시 ‘성공담’처럼 말했지만 결국 만기가 다가왔음에도 돈을 돌려주기 어려운 상황이 된 셈이다.

A씨는 “전세 보증금을 돌려주지 않는 건 위법이라고 항의했지만, ‘돈이 없는데 어떻게 하냐’며 막무가내”라면서 “현 시세가 4억6000만원인데 우리 전세 조건과 동일한 5억2000만원에서 더 내리지 않고 있다. 만기가 가까워져 우리도 새 집을 구해야 하는데 답답해 잠이 오지 않는다”고 말했다.

28일 업계에 따르면 전세 만기가 도래했음에도 다음 세입자가 구해지지 않으면 전세보증금을 돌려줄 수 없다고 통보하는 사례가 아직도 다수다. 이런 저런 이유를 대며 임대인이 제때 전세보증금을 돌려주지 않는 것이다.

사실상 이 같은 사례는 ‘전세사기’에 해당할 수 있는 만큼 주의가 요구된다.

그렇다면 이 같은 상황에서 어떤 해결 방법이 있을까.

먼저, 전세보증보험에 가입했다면 대위변제를 통해 돌려받을 수 있다. 전세보증보험에 가입하지 않았다면 대부분 임차인이 임대인에게 내용증명을 보내게 된다.

다만 내용증명은 법적 효력을 갖고 있지 않다. 하지만 변호사를 통해 발송하는 경우 임대인이 심리적 압박감을 강하게 느낄 수 있다. 악성 임대인이 아닌 경우 내용증명만으로 보증금을 돌려주는 사례가 다수 있다.

임차인이 보증금을 돌려 받을 권리가 있다는 점을 적절히 설명한 내용증명에도 해결되지 않는 경우엔, 보증금이 비교적 소액인 경우 임차권등기명령을 진행한다.

금액이 큰 경우 형사 고소 및 임대차보증금 반환 소송을 진행하기도 한다.

김병국 번화 변호사는 “다만 임대인이 아예 자력이 없는 경우 보증금을 돌려받는 것이 쉽진 않다”며 “형사 고소를 하더라도 모르쇠로 일관하거나 민사소송에서 승소했음에도 집행할 재산 자체를 찾지 못하는 경우가 많기 때문”이라고 설명했다.

보증금을 돌려주지 않은 것만으로는 유죄가 성립하기 어려울 수도 있지만, 임대인이 보증금을 받고 다른 채무에 돌려막기를 한 정황 등 의심가는 부분이 있다면 형사 고소를 진행하고 추후 합의를 통해 보증금을 돌려받는 방법도 있다.

임대차보증금 반환 소송의 경우 임대차 계약이 체결됐고 보증금을 반환 받을 사유가 있음을 증명해 민사 소송을 진행하게 된다.

특이한 사정이 없다면 계약서 등 사실 관계를 증명할 자료를 증거로 제출해 승소할 가능성이 높다. 다만 승소하더라도 집행이 안 돼 문제가 되는 경우가 발생하기도 한다.

김 변호사는 “임대인이 정말 자력이 없는 경우 어떤 방법을 사용해도 임차인이 실질적인 피해 회복을 받기 무척 어려운 것이 현실”이라며 “결국 해결 방안은 거시적 관점에서 비교적 전세 사기가 많이 발생하는 원룸이나 오피스텔의 무분별한 갭투자에 대한 제한부터, 현재 확정일자 효력을 전입신고 당일로 하는 법개정이 필요할 것으로 보인다”고 강조했다.