신탁등기된 부동산 매매 계약서 작성 시 필수 특약사항 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
대수선 목적의 상가건물 취득 시, 투자자를 위한 계약 조건 가이드

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신탁등기가 되어있는 부동산의 매매는 일반적인 부동산 거래보다 복잡한 절차와 조건이 따릅니다. 이러한 거래가 원활하게 이루어지기 위해서는 계약서에 포함되어야 할 특약사항을 명확히 작성하는 것이 필수적입니다.

본 칼럼에서는 실제 작성된 특약사항(대수선을 목적으로 상가건물을 취득)을 바탕으로, 신탁 등기된 부동산 매매계약 시 반드시 들어가야 할 특약사항을 투자자의 관점에서 살펴보겠습니다.

1. 계약금 및 잔금 지급 조건
계약금과 잔금을 특정 은행 계좌로 송금하도록 명시해야 합니다.
예를 들어, 계약금은 **계좌로, 잔금은 **계좌로 송금하도록 구체적으로 기재합니다.

2. 매수인의 인적 사항 추가 또는 변경 가능 조건
매수인이 본 계약의 잔금 전까지 본 계약의 매수인의 인적 사항 추가 또는 변경을 요청할 경우, 매도인은 이를 즉시 반영해 주도록 명시합니다.

3. 매수인의 대수선 또는 신축공사 시 매도인의 관련 서류 제공 조건
매도인은 잔금 지급 전까지 매수인이 대수선 공사를 포함한 건축설계 및 각종 인허가 관련 서류를 요청할 경우, 즉시 매수인에게 제공하도록 합니다.
예를 들어, 토지 사용승낙서 등입니다.

4. 잔금 지급 전까지, 매도인 명도 조건
매도인의 책임으로 잔금이 지급되기 전까지 매매목적물의 임차한 모든 임차인 및 제삼자의 권리가 전혀 없는 상태로 명도를 완료하여 매수인에게 인도하도록 합니다.
만약, 잔금이 이전까지 명도가 이행되지 않을 경우, 매수인의 판단하에 계약을 유지할 수도 있고, 계약을 해제할 수도 있도록 명시합니다.

5. 신탁등기 해지 및 완전한 이행보장 조건
계약의 효력이 발생하고 완전하게 이행되려면 해당 부동산에 설정된 신탁등기가 말소되어야 합니다. 즉, 신탁등기가 말소되어야만, 계약이 완전히 효력을 갖게 됩니다.
신탁등기의 말소는 매도인의 책임으로 이루어져야 하며, 매수인은 신탁등기가 말소될 때까지 계약 이행을 요구할 권리가 있습니다. 또한, 신탁등기가 말소되지 않으면 계약이 유효하지 않다는 점을 명확히 하여, 매수인은 신탁등기가 말소될 때까지 매도인이 계약 조건을 모두 이행하도록 요구할 수 있도록 명시합니다.

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