대신자산운용 '세운5-1·3구역 오피스' 펀드로 선매입

투자자 모집해 '오피스 선매입' 계약금 지급
에스디제이차, 770억 투자…유동화증권 발행
'내년 하반기 착공·2030년 2월 준공' 목표 박차
잔금 지급, 부동산 사용승인일부터 60일 이내
투자자들, 6개월마다 배당…펀드만기 2033년 말

이 기사는 2024년07월25일 18시44분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 대신자산운용이 서울 중구 세운 5-1, 3구역에 개발중인 오피스를 집합투자기구(펀드)로 선매입했다. 펀드 만기는 오는 2033년 12월이다.

이 펀드는 선매입 계약금 지급을 위해 수익증권을 발행해서 투자자들로부터 자금을 조달했다. 잔금은 투자대상 부동산의 사용승인 기한으로부터 60일 이내에 지급한다. 펀드 투자자들은 6개월 단위로 배당을 받게 된다.

투자자 모집해 ‘오피스 선매입’ 계약금 지급

25일 금융투자업계에 따르면 대신자산운용은 서울 중구 산림동 190-3번지 일원(세운재정비촉진지구 5-1, 3구역)에 개발중인 업무시설을 ‘대신제56호일반사모자투자신탁제1호’(이하 대신제56호)로 선매입했다.

매도자는 이지스자산운용이며, 매입 가격은 3.3㎡당 3500만원 가량이다.

서울 중구 산림동 190-3번지 일대 ‘세운 5-1, 5-3 재정비촉진구역’ 위치도 (자료=서울시)

세운 5-1·3구역 도시정비형 재개발은 서울 중구 산림동 190-3번지 일원에 지하 8층~지상 17층, 지하 7층~지상 20층 규모 업무시설 및 근린생활시설 등을 신축하는 사업이다.

기존 시공사는 태영건설이었으나, GS건설이 태영건설 지분을 인수하면서 시공사가 바뀌었다.

세운5구역피에프브이(PFV)의 작년 기준 주주는 △미래에셋증권(이지스제454호 일반사모부동산투자신탁 신탁업자) 보통주 31.05% △이지스자산운용 보통주 16.46% △태영건설 보통주 16.20% △신한은행(이지스네오밸류블라인드일반사모부동산투자신탁제1호) 보통주 13.95% △KB증권(이지스일반사모부동산투자신탁 제462호 신탁업자) 보통주 12.34% △교보자산신탁 우선주 10%다.

대신제56호는 선매입 계약금 지급을 위해 수익증권을 발행해서 특수목적회사(SPC) 에스디제이차를 비롯한 투자자로부터 자금을 조달했다.

SPC 에스디제이차는 지난 3일 770억원을 투자했다. 에스디제이차가 840억원 한도 자산유동화단기사채(ABSTB)를 발행해 조달한 자금으로 펀드 수익증권을 인수하는 형태다.

즉 에스디제이차가 발행한 ABSTB의 기초자산은 에스디제이차가 펀드에 투자한 770억원 규모 수익증권이다. 에스디제이차는 ABSTB 차환발행 대금이나, 수익증권 수익 지급액 등을 재원으로 기존에 발행한 ABSTB를 상환하게 된다.

이 ABSTB가 제8회차까지 차환 발행되면 만기는 오는 2026년 7월 3일 도래한다. 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자는 대신증권이다.

계약금 이후 지불해야 하는 잔금은 해당 부동산의 사용승인 기한으로부터 60일 이내에 지급하도록 돼 있다. 이를 위해 대신제56호는 수익증권 발행 등을 통해 사용승인 기한에 맞춰서 투자자로부터 자금을 추가로 조달할 예정이다.

세운 5-1, 3구역 일대 (사진=김성수)

투자자들, 6개월마다 배당…펀드만기 2033년 말

에스디제이차가 발행한 ABSTB는 각 회차별로 발행된 물량이 당일 모두 팔리지 않아서 기존에 발행한 ABSTB를 상환하지 못할 위험이 존재한다.

이같은 위험을 통제하기 위해 에스디제이차는 대신증권과 ‘수익증권 매입확약 등에 관한 약정서’를 체결했다. 기존에 발행한 ABSTB의 상환재원이 부족한 경우 대신증권은 에스디제이차에 840억원 한도에서 상환에 필요한 자금을 제공해야 한다.

이 때 자금제공 방식은 △ABSTB의 기초자산인 수익증권을 매입하거나 △에스디제이차가 ABSTB 상환을 위해 발행한 사모사채를 인수하거나 △ABSTB 상환에 부족한 금액을 에스디제이차에 자금보충하는 것 등이다.

대신제56호의 신탁계약 기간은 펀드가 처음 설정된 지난 3일부터 오는 2033년 12월 31일까지다. 한국스탠다드차타드(SC) 은행이 신탁업자를 맡고 있다.

대신제56호는 세운 5-1, 3구역 부동산의 운영 및 매각을 통해 발생하는 현금흐름을 재원으로, 배당금을 매 6개월 단위로 분배할 예정이다.

이 부동산 개발사업은 인허가 절차가 진행 중이다. 내년 하반기 착공, 2030년 2월 준공을 목표로 하고 있다. 배당금(이익분배금)은 매 6개월 단위인 회계기간 종료일의 익영업일 이내 지급된다.

원본은 신탁계약 종료 또는 해지시점에 상환될 예정이다. 다만 투자대상 자산에서 조기회수금이 발생할 경우 조기상환이 이뤄질 수 있다. 만약 수익증권이 상환되지 않는 경우 투자신탁 계약기한 연장이 가능하다.

만약 수익자 전원의 동의를 거쳐서 펀드에 대한 투자신탁이 해지된 경우에는 해지일까지 운용된다.

또한 오는 2033년 12월 31일이 지나기 전 수익증권이 전부 처분된 경우에는 최종 처분에 따른 정산일 이후 3개월 이내에 집합투자업자(운용사)가 정하는 날까지 운용된다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)