신축 3억 오르는 동안 구축 3천 올랐다, 왜?

공사비 분쟁 부담 늘고 재초환 부과도 시작
서울 주요단지 공급 방법 재건축이 유일
"분상제 현실화, 재초환 폐지 이뤄져야"

[이데일리 김아름 기자] 통상적으로 재건축 추진 아파트의 가격은 기대감으로 신축보다 더 비싼데 그 가격 격차가 좁아지고 있다. 재건축을 통한 수익성이 예전만큼 높지 않아서다. 공사비 분쟁으로 조합원 부담이 높아지는데다 재건축 초과이익환수(재초환) 부담금까지 고려하면 남는 게 얼마 없다는 지적이다.

서울 시내의 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)

24일 부동산R114에 따르면 지난해 8월 서울 아파트 신축(입주 5년 이내) 평균 가구당 가격은 14억 6896만원이었는데 12월 15억 57만원, 지난 5월 17억 8175만원, 지난달 17억9 400만원으로 1년새 3억원 넘게 올랐다. 반면 같은 기간 재건축 추진 아파트의 가격은 8월 19억 8843만원, 12월 20억 883만원, 지난 5월 20억 1163만원, 6월 20억 1254만원으로 3000만원 정도 오르는데 그쳤다.

공사비 분쟁 발 재건축의 불확실성은 날로 커지고 있다. 실제 한국부동산원의 정비사업 공사비 검증은 올해 상반기에만 20곳에서 진행됐다. 2019년 불과 3건에 그쳤던 공사비 검증 완료 건수는 2020년 13건, 2021년 22건, 2022년 32건, 2023년 30건으로 매년 폭증하는 추세다. 올해는 하반기까지 추산하면 역대 최대치를 기록할 전망이다.

표류하던 재건축 초과이익환수(재초환) 부담금 부과 절차도 본격 시작됐다. 서초구는 지난 16일자로 재초환 1호 대상지인 서초구 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움) 아파트 재건축 조합에 이달 말까지 재건축 부담금 부과를 위한 공사비·조합사업비 변동내역 등을 제출하라는 공문을 발송했다. 지난 3월 27일 시행된 재초환법에 따라 이미 준공이 끝난 단지는 시행일로부터 5개월 내인 내달 말까지 지방자치단체가 최종 부담금을 산정해 조합에 통보해야 하기 때문이다.

공사비 상승분이 조합원 분양가에 포함되고 재초환까지 부과해야 하는 등의 여파로 재건축 아파트의 수익률은 과거처럼 높지 않은 상황이다. 이에 재건축 아파트의 몸값이 떨어져 몸테크를 하면서까지 구축 아파트에 입성하는 경우가 줄어들고 있다.

이상우 인베이드 투자자문 대표는 “커뮤니티를 누리며 살 수 있는 새 아파트를 대신할 만한 다른 상품이 없다”라며 “서울 인기 지역 새 아파트 값 상승세는 상당 기간 이어질 전망”이라고 말했다.

현재 당분간 새 아파트는 나올 수 없다는 공급 절벽에 대한 우려로 뛰는 집값을 잠재울 수 있는 서울 주요단지 공급 방법은 재건축이 유일한 상황임에도 재초환과 분양가상한제 등에 부딪혀 활발하게 이뤄지지 못하고 있다는 지적이다. 정부에서는 집값 상승세를 진정시키고 시장 불안을 잠재우기 위해 내달 공급 대책을 준비 중이지만 서울이 아닌 수도권 그린벨트(GB) 해제 등이 내용이라 별다른 효과를 거두지 못할 것으로 전망된다. 전문가들은 서울 도심 핵심지의 수요를 충족하기 위해서는 재건축·재개발 완화책이 담겨야 시장에서 어느 정도 효과를 거둘 수 있을 것으로 진단하고 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “단기적으로 부동산 시장을 신속히 안정시키려면 서울 도심지역 재개발·재건축을 통한 공급 촉진이 필요하다”며 “신규 분양시장에서 시장가 반영률을 높이는 분양가상한제의 현실화, 재초환 폐지 등이 이뤄져야 도심 공급이 원활해 질 수 있을 것”이라고 전망했다.

김아름 (autumn@edaily.co.kr)