삼성금융 1.1조 더에셋 인수 구조 ‘윤곽’…외부 조달 최소화

삼성화재·생명, 외부 유치 없이 4000억대 에쿼티 투자 방침
평당 4500만원 제시해 인수 우협 선정…9월 말 클로징 목표

이 기사는 07월 23일 15:21 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

더에셋(옛 삼성물산 서초사옥) 전경

삼성화재, 삼성생명 등 삼성금융 계열사들이 강남업무권역(GBD) 랜드마크인 더에셋(옛 삼성물산 서초사옥) 인수를 추진하고 있는 가운데 투자 구조를 가시화하고 있다. 외부 자금 조달을 최소화해 장기 수익성에 초점을 맞출 계획이다.

23일 투자은행(IB)업계에 따르면 삼성SRA자산운용은 최근 더에셋 매도인인 코람코자산신탁과 매매 관련 양해각서(MOU)를 체결했다. 양측은 9월 말쯤 매매 계약을 체결하는 것을 목표로 하고 있다. 삼성SRA운용은 입찰 때 평(3.3㎡)당 4000만원 중반 가격을 제시해 여러 운용사들을 꺾고 인수 우선협상대상자로 선정됐다. 매매가격을 기준으로 1조1000억원에 달하는 금액이다.

삼성SRA자산운용은 삼성화재, 삼성생명 자금을 통해 더에셋을 인수한다. 삼성화재와 삼성생명이 4000억~5000억원 안팎의 에쿼티를 모두 댈 예정이다. 자금력을 갖추고 있어 외부 우선주 유치가 필요 없다는 판단이다. 앞서 판교 알파돔 매입과 비슷한 방식이다. 삼성생명과 삼성화재는 지난해 4월 외부 자금 조달 없이 삼성SRA자산운용 프로젝트 펀드를 통해 7284억원을 투자했다.

이번 딜에서는 삼성화재가 삼성생명보다 더 높은 지분 비중을 가져가게 될 전망이다. 더에셋 빌딩은 삼성화재가 본사로 쓰고 있는 건물이기 때문이다. 담보인정비율(LTV) 기준 55~60% 수준인 6000억~7000억원 규모의 대출금의 경우 일부 외부 금융기관을 통한 조달도 계획하고 있는 것으로 알려졌다.

외부 자금 조달을 최소화하는 것은 장기적으로 봐야 수익성이 나오는 딜이기 때문이다. 금리가 인하할 가능성이 커지고 있지만 더에셋 오피스 가격이 단기간에 급등할 가능성은 적어 장기간 보유하는 방식으로 투자해야 차익을 거둘 수 있다고 본 셈이다. 지분 비중이 섞이게 되면 향후 자산 가치 상승에 따른 수익성도 떨어지게 된다.

2007년 준공된 더에셋은 GBD 내 랜드마크로 꼽히는 빌딩이다. 지하 7층~지상 32층, 연면적 8만1117㎡(약 2만4538평) 규모다. 서울 지하철 2호선·신분당선 환승역인 강남역과 지하보행로로 연결된다. 서초동 삼성타운 A~C동 중 B동에 해당한다. 코람코자산신탁은 ‘코크렙43호 위탁관리부동산투자회사(코크렙 43호 리츠)’로 더 에셋을 담고 있다. 2018년 7484억원에 이 자산을 매입해 약 6년여 만에 자금 회수에 나섰다. 코람코신탁은 이번 딜을 통해 3000억원 이상 매각 차익을 거둘 것으로 예상된다.

한 부동산 IB 업계 관계자는 “부동산 가격이 이전처럼 다시 오르려면 상당 기간이 걸릴 것”이라며 “더 떨어질 가능성이 적은 핵심 입지에 위치한 코어 자산은 자금력이 있다면 리스크가 적은 투자”라고 전했다.

류병화 기자 hwahwa@hankyung.com