신도시 재건축 걸림돌 ‘상가쪼개기’..."조합원 분양가 산정방식 바꿔야"

경기 성남시 분당구 아파트 단지 모습. 사진=뉴스1

[파이낸셜뉴스] 상가 쪼개기 문제를 해결하기 위해 조합원 분양가 산정 방식을 개선해야 한다는 지적이 나왔다. 즉, 일반 분양가 보다 싸게 책정하는 것을 법으로 금지할 필요가 있다는 설명이다.

24일 한국건설산업연구원은 동향브리핑에서 "재건축 사업에서 발생하는 상가 쪼개기 문제의 근본적인 해결책 마련이 시급하다”면서 “이를 위해 조합원 분양가를 시세 대비 할인 공급하는 것을 중단할 필요가 있다"고 전했다.

지난해 8월 부산 해운대구 대우마리나 아파트 상가에서 한 법인이 지하 상가 1개 점포(전용 1044㎡)를 매입한 후 전용 9㎡ 123개로 쪼개 논란이 됐다. 서울 강남구 개포주공 6·7단지의 경우 상가 토지(1494㎡)의 절반(747㎡)을 45명이 공유한 사례도 있었다.

현행 법에는 원칙적으로는 상가 소유자에게 상가를 공급하도록 정하고, 예외적인 경우에 주택 공급을 허용하고 있다. 하지만 이 같은 규정에도 불구하고 상가 소유자들은 주택을 분양 받고 있다.

국회와 정부는 올해 초 도시정비법을 개정해 기본계획을 공람중인 정비예정구역, 정비계획을 수립중인 지역에 대해 상가 쪼개기를 제한할 수 있도록 했다. 권리산정 기준일도 기본계획 수립을 위한 공람 공고일로 당겼다.

문제는 노후계획도시 특별법에 따른 노후계획도시 정비사업에는 적용할 수 없다는 점이다. 노후계획도시 정비사업은 도시정비법의 기본계획이 아닌, 노후도시특별법상 별도 기본계획에 기반해 추진된다. 이에 성남시는 지난해 10월 국토계획법 63조에 근거해 개발행위허가 제한을 통해 상가 쪼개기 방지를 시도하기도 했다.

건산연은 보고서에서 정부와 지자체가 상가 쪼개기 방지를 위해 여러 제도적 수단을 동원했지만 해당 규제가 적용되는 시점 전 쪼개기가 가능하다는 점에서 한계가 있다고 지적했다.

이태희 부연구위원은 “성남시의 개발행위허가 제한 방식은 국토계획법에서 정한 행위 제한의 범위를 넘어서고 있어 고시의 효력이 없을 가능성이 높다고 판단된다”면서 “경기도의 토지거래허가구역 지정 방식 역시 ‘정상적인 영업 목적을 위한 분할’을 가장한 상가 쪼개기를 막기 힘들다는 점에서 상당한 한계가 있을 것”이라고 분석했다.

그는 상가 쪼개기의 근본 원인은 ‘입주권 프리미엄’에 있다고 설명했다. 조합원 분양가는 시세 대비 저렴하게 공급되며, 선호하는 평형과 위치를 우선적으로 선택할 수 있는 등의 혜택이 상가 쪼개기를 부추긴다는 것이다.

그는 법령 개정을 통해 조합원 분양가를 시세 대비 할인해서 공급하는 것을 중단해야 한다고 주장했다. 이 연구위원은 "법령 개정을 통해 조합원 분양가 산정 방식을 개선할 필요가 있다”면서 "조합원 분양가는 일반 분양가보다 싸야 한다는 관념이 상당한 영향을 미치고 있다"고 설명했다.
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west@fnnews.com 성석우 기자