[생생경제] '그림의 떡' 부동산 대책? "계획은 '무성' 공급은 '부족'"

- 국토부 "서울 아파트, 공급 부족하지 않아"
- 정부 부동산 진단 시장과 다른 이유 "공급 추산치, 수요 없는 매물 포함"
- 2026 공급 부족 가시화 인허가·착공 주택 10년 평균 절반도 못 미쳐
- ' 패닉 바잉' 과열 시장, 수요자 불안 잠재울 단기 대책 필요
- GTX-A 개통에도 '느릿느릿' 3기 신도시…공급 대책 실현가능성↓

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 7월 23일 (화요일)

■ 대담 : 김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원

- DSR 2단계 9월 시행 예고… 규제지역 추가 등 특단조치 필요

- 공사비 급증·건설 경기 악화 "아파트 옵션 최소화, 단가 낮추는 방법도"

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈, <핫플! 거기 어때> 시간입니다. 오늘은 김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원 스튜디오에 모시고 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 위원님 어서 오세요.

◇ 김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원(이하 김효선) : 네. 안녕하세요.

◆ 조태현 : 본격적인 이야기로 넘어가도록 하겠습니다. 지난주에 있었던 부동산 관계장관회의 음성 클립부터 한번 듣고 보시죠.

▲ 뉴스 음성 : 박상우 국토교통부 장관은 최근 부동산 시장 상황에 대해 집값이 추세적으로 상승 전환하는 건 아니라고 확신한다고 말했습니다. 우리나라 경제 부동산 시장을 둘러싼 인구 가구 문제가 집값을 몇십%씩 상승시킬 만한 힘이 없는 상황이라며 지속적으로 상승하기는 어려울 것으로 내다봤습니다. 교통 등 정주 여건이 우수한 3기 신도시 등을 중심으로 29년까지 약 23만 6천 호를 시세보다 크게 저렴한 수준으로 분양하겠습니다. 주택가격 상승세가 투기적 수요로 이어지지 않도록 철저히 관리하겠습니다.

◆ 조태현 : 지난주에 있었던 부동산 관계장관회의 관련된 내용이었는데요. 사실 저는 이거 듣고 깜짝 놀랐어요. 문재인 정부 때 나왔던 얘기랑 판박이로 비슷한 얘기가 나와가지고 깜짝 놀랐는데. 위원님은 좀 어떻게 들으셨습니까? 이거

◇ 김효선 : 관계장관회의에서 지금까지 최근에 주택시장 동향이나 공급 상황 같은 시장 진단을 했는데. 일단은 시장이 전반적으로 과열된 상황은 아니지만. 서울 위주로는 좀 많이 올라가고 있으니까 모니터링하겠다라는 얘기도 하면서, 앞서서 들은 내용처럼 지금 3기 신도시나 1기 신도시 같은 것들을 굉장히 차질 없이 진행을 하고 했기 때문에 공급이 부족하지는 않다라고 얘기를 하면서도, 여기에 대한 해결책으로는 공급에 대한 확대 방안을 얘기해서

◆ 조태현 : 공급은 부족하지 않은데, 공급을 해야겠다. 이런 얘기가 되네요?

◇ 김효선 : 네. 그래서 약간 연결고리가 좀 자연스럽지는 않다라는 느낌을 받았고요. 어쨌든 시장에서는 공급 부족이 지금 시장의 핵심적인 요인이라고 보기 때문에 방향성은 맞다라고 보지만, 아무래도 공급에 대한 대책이 워낙 장기적인 그런 변수고, 또한 이번에 발표된 내용들은 단기적인 대책은 좀 많이 부족한 상황이라서 당장 시장에 영향을 주기에는 좀 제한적이라고 평가하고 있습니다.

◆ 조태현 : 문재인 정부 때 김현미 장관께서 유명한 말씀을 하셨잖아요? "아파트가 빵이라면 구워서..." 그거랑 비슷한 느낌인데. 단기적으로 주택을 공급하는 거는 사실 어려운 문제고, 그렇다면 이게 중·장기적인 거기 때문에 시장에 그렇게 큰 영향을 주기는 어렵다고 봐야겠죠?

◇ 김효선 : 당장은 좀 쉽지는 않을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그러면 지금 같은 추세적인 상승 아니라고 했지만, 이런 추세적인 상승이 조금 더 이어질 가능성이 크다고 보시는 건가요?

◇ 김효선 : 지금 별다른 규제 조치가 없는 이상은 이게 전국적인 상황은 아니고, 서울 안에서도 강남권이나 일부 지역들 중심으로 가격이 최근 들어 굉장히 많이 과열이 되고 있거든요. 별다른 조치가 없는 이상은 꽤 오랫동안 이런 상승이 갈 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그럼 지금 정도의 조치로는 붙잡기는 어려울 것으로 보시는 거고.

◇ 김효선 : 네. 그렇죠. 지금 나온 게 별로 없기 때문에.

◆ 조태현 : 그러니까 공급 부족이 심각한 상황은 아니다라고 하면서도 공급에 대한 이야기를 했는데. 실제로 지금 사람들이 심리적으로 느끼는 공급 부족 이런 것과는 별개로 실제로 공급이 부족한 상황인 건가요?

◇ 김효선 : 그렇습니다. 지금 정부에서 발표를 한 수치들도 있긴 한데요. 정부에서는 올해 입주 예정 물량이 3만 7천 호 정도라고 밝혔는데.

◆ 조태현 : 서울이요?

◇ 김효선 : 서울 같은 경우, 서울 아파트만 봤을때요. 그런데 이제 민간에서 내놓은 수치들은 거기에 한 70% 정도 75% 수준밖에 안 되거든요.그래서 물량의 차이가 정부에서 넣은 것들은 청년 역세권이나 임대주택 같은 거 소규모 주택들도 많이 집어넣긴 해서 지금 올라가는 주택의 유형들이 아닌 것들을 좀 물량에 집어넣고 향후에도 매매 수요에 크게 영향은 없는 종류를 좀 넣어놔가지고, 여기에는 좀 차이가 있고요. 이런 것들을 빼고 봤을 때는 공급이 많이 부족한 상황이긴 합니다. 당장 입주 물량도 부족하지만. 한 3년, 4년 후 정도의 입주 물량을 예측할 수 있는 게 인·허가라든가 착공 같은 것들인데. 국토연구원이 조사한 바로 보면은 주택 인·허가 같은 경우는 작년이 한 3만 9천 호 정도 되고요. 그리고 인·허가 착공 같은 거는 2만 8천 원 정도인데. 이게 10년치의 평균에 비해서는 약 한 50% 정도도 미치지 못하는 수준이라서, 2026년 정도 이후부터는 본격적인 공급 부족이 가시화될 걸로 예상하고 있습니다.

◆ 조태현 : 그러니까 정부가 밝힌 수치에는 역세권 청년 임대주택이나 강남권 후분양 단지라든지 이런 것들이 다 들어가 있고. 민간에는 그런 게 빠져 있기 때문에 이런 차이가 있는 거다.

◇ 김효선 : 네 맞습니다.

◆ 조태현 : 그리고 인허가 같은 게 줄었기 때문에 2~3년 뒤에는 정말 큰 공급 부족 문제가 생길 수 있다. 그렇게 되면은 지금 국토부 진단 같은 거 이런 걸 듣고 나서 오히려 이게 추세적인 상승을 기대하게 된다. 상승 기대감을 부추긴다, 이렇게 받아들일 수 있는 거 아닙니까?

◇ 김효선 : 그럴 수 있죠. 그런데 사실은 공급 부족이 팩트이긴 한데, 이게 장기적인 얘기잖아요? 사실 당장 올해나 내년에 입주 물량이 절대적으로 부족한 건 아니고. 또 지금 공급에 대한 얘기는 신축을 얘기하는 거지만, 반면에 구축에 대한 매물들은 계속해서 증가하고 있거든요. 그래서 사실은 공급도 부족하지만, 수요자들이 여기에 대해서 지나친 패닉 현상들을 보이고 있는 것도 사실이에요. 그래서 정부에서는 정확하게 공급을 어떻게 늘리겠다라고 계획만 말할 게 아니라 지금 좀 불안해하는 국민들에 대한 안정감을 주는 부분들이 더 필요한데, 거기에 대한 내용들이 좀 없기 때문에 지금 국민들은 계속해서 패닉 바잉 쪽으로 가고 있는 상황이고요. 그리고 이게 지금 여러 가지 지수 중에서 단기 매도 비율이 있습니다. 1년 안에 주택을 보유한 지 1년 안에 매각을 하는 그런 수요들을 말하는건데. 최근 5년 내에 최저치를 기록하고 있거든요. 이 수치가 그래서 이거는 좀 다시 말하면 금리 인상 같은 그런 부담을 갖고 지금 매입을 했던 사람들이 계속해서 장기적으로 보유를 하고 있다라고 보기 때문에. 이게 당장보다는 추세적으로 상승한다라고 예측하는 사람들이 좀 더 많을 걸로 보여지는 지표입니다.그

◆ 조태현 : 그러니까 심리를 도닥일 만한 어떤 대책 같은 게 필요했는데, 그런 내용들이 빠졌다. 그런데 앞서도 말씀드렸지만 아파트가 빵이 아닌데 심리적으로 이걸 어떻게 다스릴 수 있을까요?

◇ 김효선 : 지금 공급이 당장에 신축 공급이 많이 부족하긴 하지만, 3기 신도시나 이런 것들은 사실 이미 국민들에 대한 신뢰도가 좀 굉장히 낮게 형성이 되고 있거든요.

◆ 조태현 : "될까?" 이런 건 좀 있지요.

◇ 김효선 : 이게 계획된 지가 사실 굉장히 오래됐고 2022년도에 발표한 내용만 보더라도 입주하는 예상되는 시기들을 2025년, 2026년 정도로 예상을 했어요. 그럼 내년이나 내후년 정도인데. 이게 시간이 지날수록 공급 계획을 발표할 때마다 이게 지연이 되는 부분들이 있는데. 여전히 이거를 이제 2029년도에 23만 호 정도를 입주시킬 거라고 얘기를 하고 있고, 단기적으로 할 수 있는 내용들은 좀 뒤로 빼놓은 상황이라서, 이런 오래 걸릴 것 같은 신도시라든가 그리고 민간 재정비 사업보다는 당장 할 수 있는 공공매입 임대주택을 어떻게 구체화할 건지. 그리고 지금 이제 유휴부지 같은 것들을 활용해서 주택을 공급하는 그런 계획들도 나왔었거든요. 그런 거를 구체적으로 어떤 식의 할 것인지에 대한 물량은 다소 부족하더라도, 확실히 할 수 있는 것들을 좀 선택해서 발표를 하면서 좀 기다려달라는 이런 얘기를 했으면, 좀 더 그래도 반응이 있지 않았을까 그렇게 생각합니다.

◆ 조태현 : 좀 여러모로 아쉬운 점이 많은데. 3기 신도시에 너무 기댄 것 같기도 해요. 3기 신도시 지금 삽은 제대로 떴습니까? 실제로?

◇ 김효선 : 토지 보상조차 전혀 되지 않은 곳들도 많이 있습니다.

◆ 조태현 : 그럼 지금 이 계획은 전혀 좀 현실 가능성이 떨어진다고 봐야 되는 거 아니에요?

◇ 김효선 : 그렇습니다. 그리고 또한 GTX 같은 경우에는 일부 A 노선이 또 개통이 됐잖아요. 그런데 GTX는 3기 신도시를 위한 교통 인프라인데. 그게 오히려 좀 더 먼저 되고, 3기 신도시 공급이 좀 늦어지고 있어서. 전 정권부터 계속 얘기가 나왔던건데. 이게 언제 될지. 또 과연 될 수 있을지에 대한 것들도 미지수라서, 여기에 대한 게 사실 굉장히 걱정이 되긴 합니다.

◆ 조태현 : GTX 만들어주면 공기를 싣고 다니는 꼴이 되는 그렇게 되겠네요. 그래서 지금 이런 상황 속 패닉 바잉이 이어지는 상황이다 보니까, 은행권의 가계대출. 이게 좀 제어가 잘 안 되는 것 같아요. 이번 달에만 3조 원 넘게 늘었다고 그러죠? 얼마나 늘었습니까?

◇ 김효선 : 지금 지난달 6월 같은 경우에도 전월 대비 5조 3천억 정도가 증가를 했는데요. 7월 18일 기준으로 전월 대비해서 3조 6천억 정도가 더 증가를 했습니다. 그래서 잔액이 지금 712조 원 정도가 되고 있는데요. 사실 이 수치가 2021년도 이후로 가장 최대로 지금 많이 증가하고 있는 그런 상황이거든요.

◆ 조태현 : 그 증가 폭을 말씀하시는 건가요?

◇ 김효선 : 증가하고 있는 폭들이 굉장히 좀 역대급으로 크게 증가를 하고 있는 거고. 최근에 서울 위주로 거래도 많이 되고 있고. 또 이 DSR 2단계 규제 강화를 지금 예상되는 시점이 9월로 두 달 정도로 미뤄놨잖아요?

◆ 조태현 : 어떻게 보면 최악의 한수였죠.

◇ 김효선 : 그렇죠. 이게 마지막 찬스처럼 대출을 받아서 집 살 수 있는 그런 시기다라고 해서 좀 그런 수요들이 몰린 것도 영향으로 보여지고 있습니다.

◆ 조태현 : 그래서 말씀하신 스트레스 DSR 2단계 9월에는 하긴 하겠대요. 계획대로 한다. 그리고 특단의 조치도 강구하겠다. 어떤 방법이 있을까요?

◇ 김효선 : 사실 지금 DSR을 2단계 하는 거는 이제 당연히 할 걸로 보여지고요. 이게 금리 같은 것들도 대출 금리 대비해서 시장 금리가 지금 좀 낮게 형성되어 있는 편이긴 하거든요. 그래서 시장 기준금리 대비 금리를 조금 낮게 쓰는 거나, DSR을 뒤로 미룬 이런 부분들이 저는 이제 개인적인 사견으로는 PF의 부실 문제들도 영향을 주고 있는 걸로 보여지거든요. 가계부채가 증가하고 있다라는 건 정부 입장에서 굉장히 큰 부담인데. 그걸 안고도 두 달이나 미뤄놨다라는 것은, 이런 PF 같은 부실을 조금 어느 정도 마무리해놓고 그 이후에 이런 금융 같은 것들을 규제하겠다라는 그런 내용일 거라고 좀 예상이 되긴 하는데. 그래서 9월에는 기준금리가 사실 한 차례 정도 인하될 가능성도 있긴 하지만, 시장금리가 예상보다는 떨어지지 않거나 오히려 인상될 가능성도 있다라고 보여지긴 하고요. 만약에 그 안에 지금 성동구나 송파구 이런 지역은 무섭게 빠른 속도로 가격이 올라가고 있거든요. 그런데 그게 너무 과열이 된다라고 한다면 규제 지역을 추가적으로 지정하는 게 가장 특단의 조치라고 예상이 됩니다.

◆ 조태현 : 다 풀었던 그 규제 지역까지 PF 말씀해 주셨는데. 지금 상황이 많이 언론지상에는 많이 줄어든 것 같아요. 지금 상황이 좀 어떻다고 보시나요?

◇ 김효선 : PF에 대한 것들은 그래도 좀 사전에 많이 관련된 지원금도 늘려 놓고, 아직 좀 지연시킨 부분들은 있기 때문에 예상보다는 주요 건설업체에서 크게 부실이 생기거나 하는 것들은 나타나지 않고 있고요. 그렇지만 지금 이제 지방 같은 경우에는 건설사들이 굉장히 좀 어려움을 겪고 있고, 여러 가지 파산에 이르는 정도까지도 가는 경우들이 있는데. 지금보다는 사실 또 앞으로도 또 걱정이긴 하거든요. 신규 사업장에 대한 그런 수주 같은 것들이 너무 떨어지긴 해서. 지금 공급 부족이 민간에선 공급 부족이지만, 또 건설사들 입장에서 보면은 국내에서 사업을 전혀 진행하지 못한다라는 얘기인데. 이게 사실 수도권 안에서도 공급이 부족한데, 지방은 또 사업성이 안 나오고 분양성이 떨어지니까 수주를 못하고 있는 상황이라 당장은 해결할 수는 있겠지만, 앞으로 좀 이것도 중기적으로 건설사의 어려움은 계속해서 예상이 되고 있는 상황입니다.

◆ 조태현 : 그러다 보니까 이제 다음 달에 예정된 부동산 대책 이쪽에 좀 관심이 가고 있는데. 어떤 내용이 담길 걸로 보시나요?

◇ 김효선 : 일단은 지금도 이번 발표 이후에 단기적인 대책이 부족하다라는 얘기들이 많이 나오고 있어서. 그런 것에 대한 구체화가 담겨질 것 같아요. 3기 신도시도 지금 2029년에 하겠고, 분양가를 좀 시세보다 저렴하게 하겠다 정도의 러프한 얘기만 나왔는데. 그걸 좀 구체화할 거로 예상이 되고요. 이번에 단기로 두 가지 언급된 게 이제 그린벨트를 추가적으로 풀어서 신규 택지를 2만 호 정도 늘리겠다, 이게 올해 하반기까지 하겠다라는 내용이고. 공공매입·임대주택도 일전에는 12만 호였는데, 이것도 1만 호 정도를 더 추가해서 할텐데. 그 안의 절반 이상 정도인 5만 5천 호 정도는 올해 하반기 내에 하겠다라고 얘기가 나왔거든요. 그래서 그린벨트를 푸는 재충의 지역이라든가 그 시기 같은 것들, 그리고 공공매입·임대주택도 어떻게 5만 5천호를 만들겠다 이런 구체적인 내용이 담겨 있어야만 할 걸로 보여지고요. 또한 지금 사전 청약이 취소된 지역들이 있어요. 그런 지역들은 다시 이제 공공에서 매입을 해서, 공공택지이기 때문에 저렴한 분양가로 공급이 가능하긴 하거든요. 그래서 그런 것들을 공공 매입 쪽으로 좀 어떻게 활용하겠다 이런 내용 정도가 담겨질 것으로 예상하고 있습니다.

◆ 조태현 : 그런데 지금 건설 경기가 굉장히 안 좋고 공사비도 급증해 가지고 건설사도 어렵다 막 이런 얘기하잖아요. 이런 상황에서 주택 공급 확대가 계획대로 순조롭게 될 수 있을까요?

◇ 김효선 : 지금 지적하신 것처럼 사실 공급 부족의 가장 핵심적인 또 요인이 사업성인데. 사업성은 이게 인위적으로 정책을 통해서 해결하기는 어려운 부분이잖아요? 그런데 분양은 서울 같은 경우에는 어느 정도 분양가에 대한 심리적인 제한선이 좀 높아지긴 해서, 분양가가 다소 높아도 지금 입지만 좋다라고 하면 분양이 될 수 있는 분위기가 형성되긴 했습니다. 다만 비용에 대한 것들은 많이 높아져 있는 것들을 좀 낮추기 어렵기 때문에 이거는 건설사랑 정부에서 같이 좀 건설에 대한 가이드라인을 다시 만들 필요가 있을 것 같아요. 지금까지 분양 시장이 굉장히 거품낀 가격들이 많이 들어있는 게 있거든요. 특히 커뮤니티 같은 것들이 너무 경쟁이 심해졌는데. 이건 사회적으로 봤을 때는 사실 좀 필요악이라고 볼 수 있을 정도로 단절시키는 그런 또 용도로도 활용이 되기 때문에

◆ 조태현 : 필요악일까요? 그냥 악일까요?

◇ 김효선 : 그래서 이런 좀 거품적인 비용들. 그리고 옵션 같은 것들도 좀 최소화해서, 아파트 건설을 조금 슬림하게 만들어서 단가를 낮추는 방향을 좀 가져가야 될 것 같고. 사실 그렇지 않다라고 한다면, 주택 공급 확대가 쉽지는 않을 걸로 보여집니다.

◆ 조태현 : 커뮤니티 참 좋긴 한데, 요즘 보면 좀 과하다 싶은 것들도 많아요. 끝으로 이번 주 부동산 시장 전망. 한 줄평으로 부탁드리겠습니다.

◇ 김효선 : 이번 주는 좀 쉬었는데요, 이제 화중지병이라고 하죠. 그림 속의 떡이라고 좀 생각이 됐습니다. 지금 이제 굉장히 계획이나 이상은 훌륭하지만 그게 실질적으로는 현실적으로 되기는 좀 어려운 것들을 표현하는 사자성어인데. 지금 정부에서 공급은 부족하지 않다라고 얘기했습니다. 그런데 이제 민간에서 보기에는 공급 계획은 충분하지만, 공급 자체는 부족하다라고 전망이 되기 때문에 공급 부족은 사실 서울 주택시장이든, 지방이든 전체적으로 다 어려움을 겪을 수밖에 없거든요. 그래서 시간이 더 지나기 전에 서울 주택시장의 현실적인 좀 해결책이 없다라고 하면, 모든 사람들의 언해피엔딩(Unhappy Ending)은 불가피할 것이기 때문에 8월에는 대책이 좀 구체화됐으면 좋겠습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 화중지병이라는 말까지 해 주셨습니다. 지금까지 김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원과 함께 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김효선 : 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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