[단독]세운지구 3-3·9구역 브릿지론 만기연장 결정 통합개발 인허가 이후로

세운상가 전경 /사진=방윤영

오세훈 서울시장이 '한국판 롯폰기힐스'를 만들겠다며 추진 중인 세운상가 재개발 지역 일부 구역의 만기연장 최종 결정이 다음달 초로 밀렸다. 3-3·9구역의 경우 이날 브릿지론 만기가 도래했지만 대주단이 통합 개발 인허가 진행 상황을 보고 만기연장 여부를 정하기로 결론내렸기 때문이다.

23일 정비업계와 금융업계에 따르면 서울 중구 세운 재정비 촉진지구 3-3구역과 3-9구역에 총 3240억원의 브릿지론(토지를 담보로 한 초기 사업 자금)을 빌려준 대주단 일부에서 만기연장 여부를 최종 결정하지 않은 것으로 확인됐다.

브릿지론 만기 도래로 세운지구 재개발 3-3구역과 3-9구역은 형식적으로 기한이익상실(EOD)에 빠지게 됐다. 하지만 대주단은 당장 채권회수 절차에 돌입하지는 않겠다는 입장이다. 이에 이 구역 땅들이 당장 경공매로 넘어가지는 않을 전망이다. 각 구역의 대주단이 구역 통합 개발에 대한 서울시의 인허가 결과를 살펴본 뒤 다시 만기연장 여부를 논의하겠다는 입장이기 때문이다.

서울시는 2022년 4월 세운지구 3-2·3구역과 3-3·8·9·10구역의 통합 개발을 제안했다. 이 구역은 오 시장이 '녹지 생태 도심 재창조 전략'을 발표하고 선도 사업지로 지정돼 이전보다 고밀개발이 가능해졌다. 하지만 통합 개발 관련 심의가 늦어지는 와중에 고금리 시기가 도래해 시행사의 이자 부담이 크게 늘었다.

한 대주단 관계자는 "만기연장 여부를 결정하려면 투자심의위원회를 열어야 하는데 오늘 별도 일정이 없다"며 "개발 통합 인허가 진행 상황을 본 뒤 만기연장 여부를 다시 결정할 것"이라고 설명했다.

앞서 이 구역의 시행을 맡은 디블록(옛 한호건설)과 대주단은 만기연장 방식을 두고 줄다리기를 해왔다. 디블록 측은 1년 만기연장과 함께 이자를 후취 방식으로 내게 해달라고 요청했지만 대주단 측은 만기연장을 4번이나 실시했던 만큼 6개월치 선이자부터 지급하라며 선을 그었다.

이 구역은 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 평가에서 '보통' 등급을 받았지만 대주단 일각에서는 안정적으로 이자를 낼 수 있는지를 최우선 조건으로 판단했다. 금융당국의 사업장 평가기준에 따르면 만기연장이 4번 진행된 사업장은 '부실우려' 등급을 받아야 하지만 이 구역의 경우 도심재개발이라는 특수성이 있어 '보통' 등급으로 점수가 매겨졌다.

결과적으로 이 구역의 운명의 날은 다음달 초로 밀리게 됐다. 서울시 관계자는 "세운 3-2·3구역과 3-8·9·10구역의 통합 개발을 위한 각종 심의가 최근 마무리됐다"며 "디블록측이 인허가 관련 서류를 제출하면 서울시가 검토해 인허가 여부를 최대한 빨리 결정할 수 있다"고 설명했다.

이어 "최종적으로 만기연장이 불발된다고 하더라도 세운지구 재개발 사업의 성공을 위해 구역의 땅을 쪼개 팔거나 하는 행위를 제한할 것"이라며 "상황에 따라 서울시가 적극적으로 개입할 여지도 있다"고 부연했다.

이용안 기자 king@mt.co.kr