뭐가 이렇게 복잡해…청약으로 내 집 마련 가능?

쩐화위복(28) 청약에 당첨되려면

게티이미지뱅크.

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쩐화위복은?

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<이번 편 3줄 요약>

• 결혼했고 자녀 있다면 특공 노려보자.
• 결혼 안 한 1인 가구라면 민영주택 추첨+국민주택+생애최초 특공.
• 분양가의 10∼20%는 모아놓고 청약 신청하자, 꼭!

안녕하세요. 오늘은 지난주에 이어 청약 통장 활용법을 알아볼게요. 청약 통장과 청약 제도에 대한 기본 내용이 궁금하시다면 지난 화를 읽어주세요.

특공 대상자인지부터 따져보자

청약 자격과 1순위 요건을 모두 만족하는 경우라면 당첨 가능성을 높이기 위한 전략을 고민해야 합니다. 전체 청약 통장이 2554만개인데, 66%가 1순위 통장일 만큼 경쟁이 치열하기 때문이죠.

내게 유리한 방식은 뭘까요? 특공 대상자라면 일반공급보다는 대개 특공이 유리합니다. 특공이 물량도 많고, 경쟁자도 적거든요. 국민주택은 특공 물량이 80% 안팎으로 대부분을 차지해요. 민영주택도 특공 비중이 50%(민영택지)·60%(공공택지)로 절반 이상입니다.

청약 업무를 담당하는 한국부동산원의 청약홈 누리집에서 특공 유형별 자격 요건을 확인할 수 있습니다. ‘청약제도 안내’-‘아파트 특별공급’에서 궁금한 유형을 선택해 보면 돼요. 특히, 소득과 자산 요건을 주의해서 보세요.

청약 당첨되는 사람들은 누구일까

이제, 당첨자 뽑는 방식을 구체적으로 알아보면서 내게 유리한 방식을 따져보도록 해요.

일반공급부터 살펴볼게요. 민영주택 일반공급은 가점제와 추첨제를 섞어 당첨자를 뽑아요. 주택 크기와 지역에 따라서 조금씩 다르지만, 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 주택은 최대 70%까지 가점제로, 나머지는 추첨으로 뽑습니다.

민영주택 일반공급 당첨자 선정 방식. 영상소셜팀 조정은

가점제라는 건 점수가 높을수록 유리하다는 거잖아요? 점수를 매기는 기준이 뭘까요? 제일 중요한 건 부양가족 수(총점 35점)입니다. 그다음이 무주택 기간(총점 32점)입니다. 무주택기간은 30살부터 계산을 시작하기 때문에 30살 이하인 1인가구는 0점입니다. 다만, 결혼한 경우 혼인신고일을 기준으로 무주택기간을 계산하니, 20대에 결혼했다면 무주택기간을 더 길게 인정받습니다. 마지막으로 청약 통장 가입 기간(총점 17점)을 봅니다. 미성년자일 때 가입한 경우 최대 2년까지 인정해줍니다. 또 배우자 가입기간의 50%를 내 가입기간에 더해 최대 3점을 추가로 받을 수 있습니다.

민영주택 일반공급 가점제 점수표. 영상소셜팀 조정은

동점자가 나오면 청약통장 가입 기간이 긴 사람 손을 들어줍니다. 가입 기간까지 같으면 추첨으로 당첨자를 가려요. 가점제 탈락자는 자동으로 추첨제 대상이 됩니다.

가족(세대 구성원) 중 자기 집이 있거나 최근 2년 사이 가점제로 당첨된 사람이 있는 경우에도 추첨제 물량에만 도전할 수 있어요. 집이 있는 사람도 민영주택 청약을 넣을 수는 있지만, 운이 좋아야 당첨되는 셈이죠.

그렇다면 대체 몇 점쯤 돼야 당첨될까요? 올해 1∼3월 서울 아파트 청약 당첨 커트라인이 평균 65.78점이었다고 해요. 인기 단지는 69점이 최저 당첨 점수인 곳도 많고요. 69점은 무주택 기간과 청약 통장 가입 기간에서 만점을 받고(총 49점), 부양가족이 3명(20점)이어야 나오는 점수입니다.

신생아 있는 가족은 특공서 유리

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특공은 ‘순차적 추첨제’로 당첨자를 가립니다. 추첨이긴 한데, 소득이 적거나 2살 미만인 자녀가 있으면 기회를 더 많이 줍니다. 예를 들어 설명해볼게요. 민영주택 생애최초 특공은 총 5번의 추첨으로 당첨자를 뽑아요. 첫번째 추첨에서는 공급 물량의 15%를 소득이 적으면서(전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% 이하·2인 가구 기준 약 642만원 이하) 2살 미만인 자녀가 있는 신청자에게 먼저 배분합니다. 이후 2∼5번째 추첨에선 소득이 좀 더 많고, 신생아 자녀가 없는 신청자를 대상으로 추첨이 이뤄지는데, 앞선 회차 탈락자들은 자동으로 이어지는 회차에서 추첨 기회를 얻습니다. 2살 미만 아이가 있고 소득이 기준 금액의 130% 이하면, 모두 5번의 추첨 기회를 받는 거죠. 특공 유형마다 추첨 순서를 결정하는 세부 기준은 다르기 때문에 내가 궁금한 특공 당첨자 뽑는 방식은 청약홈 누리집에서 ‘청약제도 안내’-‘당첨자 선정’을 보면 됩니다.

1인가구라면 ‘민영 추첨+국민주택’ 노려볼 만

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결혼도, 출산도 안 한 1인가구라면 일반공급 추첨제 물량을 노려볼 수 있습니다. 일단 민영주택 일반공급은 추첨 물량(전체의 30%)의 75%를 무주택세대 구성원 가운데 추첨으로 공급해요. 나머지 25%는 1차 탈락자와 집 있는 사람 가운데 추첨하고요. 무주택이기만 하면, 결혼 여부나 자녀 수는 상관이 없는 거죠.

국민주택 일반공급은 1순위 가운데 3년 이상 무주택인 신청자를 우선 추립니다. 그런 뒤 전용면적 40㎡ 이하 주택은 납입 횟수가 많은 순으로, 40㎡ 초과 주택은 청약 통장에 저축한 금액이 많은 순으로 당첨자를 가립니다. 납입 횟수나 저축 총액이 동일하면 추첨으로 당첨자를 뽑아요. 역시 무주택 기간과 납입 횟수, 저축 총액을 따질 뿐, 결혼이나 자녀가 중요한 변수는 아닌 셈이죠.

특공 중에서는 생애최초를 노려볼 수 있습니다. 결혼 안 한 1인 가구는 전용면적 60㎡ 이하 주택에 한해서 청약이 가능합니다. 신청자 전원 대상 추첨으로 당첨자를 뽑는 데다가 물량도 많지 않긴 하지만 기회가 없는 건 아니에요.

청약통지 해지 늘지만…

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조건을 따져봤지만, 경쟁률을 보면 막막해져요. 최근 접수가 끝난 분양가상한제 적용 단지인 ‘과천 디에트르 퍼스티지’ 경쟁률을 한 번 볼까요? 특공은 다자녀가 38대1, 신혼부부가 124대1, 생애최초가 362대1 수준이었어요(공급 물량을 신청자 수로 나눠 단순 계산). 일반공급 1순위 경쟁률은 229대1이었고요.

사실 요즘엔 청약 도전을 포기하고 청약통장을 해지하는 사람들도 늘고 있어요. 아파트 분양가가 계속 높아지면서 분양가상한제가 적용되는 몇 안 되는 아파트에는 사람이 몰려 당첨이 더욱 어려워졌고, 나머지 아파트는 분양가가 너무 비싸져 당첨돼도 돈이 부족해 집을 못 살 것 같으니 그냥 청약통장을 해지해버리는 거죠.

하지만 당장 집을 살 수 있는 형편이 아니라면, 앞으로 부동산 정책이 어떻게 바뀔지 모르기 때문에 청약통장을 유지하는 게 좋습니다. 국민주택도 노린다면 올해 9월부터는 한 달에 25만원씩 납입하세요. 25만원이 1회 납입 최대 인정 금액이거든요. 그 이상 넣어도 납입한 걸로 쳐주지 않습니다. 원래 1회 인정 금액 상한은 10만원이었는데요, 정부가 25만원으로 늘렸습니다. 국민주택 일반공급 청약의 경우 저축 총액 당첨 커트라인이 최고 2500만원 수준인데, 기존에는 20년 가까이 납입해야 모을 수 있는 금액이니 이 기간을 단축해주겠다는 취지죠. 만약 민영주택만 공략하겠다면, 납입은 얼마를 하든 상관이 없습니다. 가입 기간과 예치기준금액만 맞추면 되니까요.

분양가 10%만큼은 모아놓자

돈을 얼마나 모아야 본격적으로 청약 신청을 해볼 수 있을까요? 결론부터 말하면 적어도 분양가의 10∼20%는 모아놓고 하는 게 좋습니다. 이유는 아래서 설명할게요.

청약이 진행되는 과정을 이해하면 돈 모을 계획을 세울 수 있어요. 본청약은 아파트 건설 공사 시작(착공)과 함께 이뤄집니다. 입주자모집공고문이 지자체 누리집이나 신문에 뜨면, 그로부터 10일쯤 후에 청약 신청을 받아요. 특별공급, 1순위, 2순위 순으로 접수 날짜가 잡히고, 당첨자 발표는 일주일 안팎으로 이뤄집니다. 당첨자는 3∼4일 안에 당첨 자격에 문제가 없다는 걸 증명할 각종 서류를 제출해야 합니다. 그러면 열흘 정도 심사 기간 뒤에 문제가 없는 경우 분양가의 10∼20%를 계약금으로 내고 계약을 체결하죠.

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중요한 건, 계약금을 청약 통장에 든 돈으로 낼 수 없다는 겁니다. 일반 청약통장은 중도 인출이 안 돼 해지해야 안에 든 돈을 쓸 수 있습니다. 그런데 계약 체결 전에 통장을 해지하는 건 위험한 일이에요. 부적격자로 판정돼 당첨이 취소되면 청약통장으로 쌓아온 자격이 날아가 버리기 때문이죠. 그래서 청약 통장에 든 돈과 별개로 계약금을 모아두고 청약 신청을 하는 게 좋습니다. 다만, 청년주택드림청약통장은 계약금 낼 목적으로 청약 통장에 든 돈을 중도 인출할 수 있습니다.

무사히 계약금을 치렀다면, 일단 안심입니다. 입주 전까지 치르게 되는 중도금과 잔금은 대출을 받을 수 있기 때문이죠. 계약 체결 후에는 쓸모를 다한 청약 통장을 해지해 모아둔 돈도 가져다 쓸 수 있고요.

청약 통장 없어도 아파트 ‘줍줍’?

청약 당첨이 문제없이 진행되는 과정은 이렇습니다. 하지만 만약 자격이 없는데, 청약에 신청했다가 덜컥 당첨되면 어떤 일이 벌어질까요? 당첨이 취소되고, 1년간(수도권 기준)은 재당첨이 금지됩니다.

계약금을 내지 못해 계약을 포기한다면 어떨까요? 우선, 당첨 사실이 없어지는 것은 아니기 때문에 최대 10년(분양가상한제 적용 주택인 경우)간 나와 가족의 청약 당첨 기회가 막히게 됩니다. 청약통장도 써버린 셈이므로 초기화 돼서 새 청약통장을 만들어 처음부터 다시 시작해야 해요. 무시무시하죠?

또 특별공급이나 국민주택은 ‘1세대 1주택 공급’이 원칙이라, 만약 가족이 같은 집에 청약을 넣어서 둘 다 당첨되면 둘 다 취소됩니다. 가족 중 1명이 대표로 해야 해요. 다만, 부부는 예외적으로 동시 당첨되어도 먼저 접수한 사람의 당첨을 인정해줍니다.

이렇게 당첨이 취소된 물량은 무순위 사후접수 청약 대상이 됩니다. 무순위 청약은 청약통장이 없어도, 유주택자여도 신청할 수 있습니다(공공주택 제외). 거주지 제한도 없고요. 당첨자는 추첨으로 뽑습니다. 무순위 청약이 ‘줍줍’으로 불리는 이유죠. 최근 2년간 1만7천호가량이 무순위로 풀렸으니 적지 않죠. 하지만, 이 ‘줍줍’도 계약금 못 내면 위에 설명한 불이익을 똑같이 받습니다.

자, 모든 준비가 되셨다면 국민주택과 민영주택은 청약홈에서, 공공주택은 뉴홈 누리집에서 청약 신청을 하면 됩니다.

다음 주에는 통신 요금 줄이는 법으로 찾아올게요.

남지현 기자 southjh@hani.co.kr