[영상] “부동산 절세, 다주택자 아닌 1주택자 문제”

제네시스 박 “최근 늘어나는 서울 ‘상급지 갈아타기’에 3가지 절세전략 필요”

"서울 외곽에서 중심지로 '상급지 갈아타기'를 하려는 사람이 많은데, 막상 해보면 만만찮다. 특히 구축에서 구축으로 갈아타려는 경우 더더욱 그렇다. 세 가지 경우로 나눠 상급지 갈아타기 절세전략을 세우는 것이 필요하다."

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‘제네시스 박'으로 활동 중인 박민수 씨가 7월 15일 주간동아와 인터뷰에서 "현재 부동산시장의 화두는 상급지 갈아타기"라며 이같이 말했다. △구축 아파트 매입 △분양권 취득 △조합원 입주권 취득에 따라 각기 다른 부동산 투자 및 절세전략을 세워야 한다는 것이다.

제네시스 박으로 활동하고 있는 박민수 씨. [박해윤 기자]

세금 폭탄, 수천만 원은 기본

박 씨는 연세대 법무대학원에서 조세법을 전공한 '부동산 세금 전문가'로, 여러 플랫폼에서 관련 강의를 하고 있다. 그는 "2014년 '내 집 마련'을 하면서 부동산 재테크에 관심을 갖게 됐다"며 "부동산이 늘어나면서 절세의 중요성을 체감하게 됐고, 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있을지 공부하다가 관련 내용을 소셜네트워크서비스(SNS) 등을 통해 주변에 나눴는데 반응이 좋더라"고 말했다. 박 씨는 구독자 18만9000명인 유튜브 채널 '채널 제네시스박'을 운영하며 다양한 부동산 콘텐츠를 만들고 있다.

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부동산 절세라고 하면 '다주택자 문제'로 생각하는 사람이 많은 것 같다.
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"수강생 100명 중 30~40명은 세금 폭탄을 맞아본 사람이다. 그 금액이 수천만 원은 기본이다. 1주택자의 경우 실거주하는 경우가 많아 '내가 무슨 세금을 내'라고 생각할 수 있다. 한 지인의 경우 부모님이 관할 세무서에 주택임대사업자 등록증을 제출하지 않는 실수를 해 7억 원을 추가 세금으로 낸 일도 있었다. 이미 상황이 끝난 뒤 조언을 구하길래 안타까운 마음에 화를 냈던 기억이 난다."

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최근 상급지 갈아타기에 나선 사람이 많은데.
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"상황이 잘 풀리면 기존 부동산 매도 잔금일을 새 부동산 매입 잔금일과 맞출 수 있다. 하지만 두 날을 맞추는 것이 쉽지 않은 만큼 두 가지 경우를 추가로 고려할 필요가 있다. 첫째, 살고 있는 집을 먼저 파는 경우다. 이때는 다른 부동산을 보유하고 있지 않다 보니 1주택 비과세가 적용된다. 독하게 마음먹은 사람은 이사를 2번 가는 것을 감수하면서 단기임대로 거주하기도 한다. 둘째, 자산에 여유가 있거나, 기존 주택이 쉽게 팔리지 않으면 상급지 아파트를 먼저 사기도 한다. 이 경우 ①기존 주택 매입 이후 1년이 지난 시점에 다음 주택을 매입하고 ②기존 주택을 2년 이상 보유하거나 거주(조정대상지역)한 후 ③신규 주택을 취득하고 3년 이내 기존 주택을 팔면 비과세 특례가 적용된다."

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시기를 맞춰 상급지 갈아타기를 하는 것이 쉽지 않아 보인다.
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"맞다. 이론상으로는 매우 좋은데, 막상 해보면 구축 아파트에서 구축 아파트로 상급지 갈아타기를 하는 것은 매우 어렵다. 이사를 희망하는 상급지 부동산 가격이 기존 주거지보다 더 크게 뛰어버리기 때문이다. 자산을 키울 때는 퀀텀(콴툼)점프가 필요하다. 같은 맥락에서 분양권이나 조합원 입주권을 취득해 신축 아파트로 갈아타는 방법을 선택할 수 있다. 다만 기대 수익이 높아진다는 것은 그만큼 리스크도 커진다는 의미다. 특히 재개발·재건축의 경우 선택을 잘해야 한다. 자녀가 있거나 안정적인 것을 원한다면 앞서 말한 구축에서 구축으로 옮기는 상급지 갈아타기가 좋을 수 있다."

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분양권이나 조합원 입주권을 취득하는 경우에는 절세전략을 어떻게 짜야 하나.
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"청약, 분양권 전매 등을 통해 분양권을 취득한 경우 3년 안에 종전 주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이때 흔히 하는 착각이 '분양권 보유는 주택 보유와 다르다'고 생각하는 것이다. 관련법이 개정되면서 2021년부터 분양권 역시 주택 수에 포함되게 됐다. 3년 이상 시간이 지난 만큼 사실상 최근 취득한 분양권은 다 주택으로 산정된다고 보면 된다. 따라서 분양권을 취득했다면 3년 안에 기존 주택을 처분하는 것이 좋다. 하지만 부동산이 완공될 때까지 전세나 월세에 거주하는 것이 싫을 수 있다. 이 경우 주택이 완공될 때까지 기존 주택에 살다가 완공 후 3년 이내에 기존 주택을 정리하면 비과세 혜택을 받을 수 있다."

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이때 주의할 점은 없나.
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"기존 주택 정리에 앞서 1년 이상 신규 주택에 거주해야 한다. 만약 부산에 거주하는 사람이 투자 목적으로 서울 신축 아파트 분양권을 취득했다고 해보자. 이 경우 비과세 혜택을 받으려면 아파트가 완공된 후 3년 이내에 해당 아파트에서 1년 이상 살아야 한다. 주의할 점이 더 있다. 1년을 연속으로 거주해야 한다는 점이다. 10개월 살다가 부산으로 오고, 이후 다시 2개월 사는 식은 인정되지 않는다. 관련 조문에 '계속해서 거주'해야 한다고 돼 있기 때문이다. 조합원 입주권을 활용한 상급지 갈아타기 역시 같은 방식이 적용된다."

똘똘한 한 채는 놔둬라

‘똘똘한 한 채'를 갖고 있으면서 부동산 투자를 고민 중인 사람은 어떻게 절세할 수 있나.
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"최근 서울 한남3구역 원조합원과 상담을 했다. 갖고 있는 부동산이 워낙 입지가 좋다 보니 해당 부동산은 그대로 두고 수익형 부동산을 하나씩 매입해 월세 투자로 현금 흐름을 만들더라. 이 경우 아파트 등을 사는 것보다 취득세를 적게 낼 수 있다는 장점이 있다. 훗날 필요에 따라 수익형 부동산을 우선적으로 처분하고, 한남3구역은 비과세 혹은 상속이나 증여 방식으로 정리하는 것이 가장 이상적이다. 사람들이 흔히 하는 착각이 먼저 산 부동산을 나중에 산 부동산보다 빨리 정리해야 한다고 생각하는 것이다. 하지만 황금 알을 낳는 거위의 배를 갈라서는 안 된다. 똘똘한 한 채의 경우 계속 보유하거나, 증여 혹은 상속으로 처리하는 것이 옳다. 비과세 혜택 조건을 충족한다고 성급히 정리해서는 안 된다."

최진렬 기자 display@donga.com