"할인분양자 입주 자격 없어" 미분양 폭탄에 갈등

기존 계약자 취득세·양도세 감면 등 정부 대책 필요

악성 미분양 단지가 늘어남에 따라 할인분양으로 인한 갈등 해결을 위해 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다. 사진은 2023년 11월 서울 송파구 롯데월드타워 전망대에서 바라본 아파트 단지의 모습. /사진=뉴스1

신축 아파트 미분양으로 유동성 위기에 빠진 건설업체들이 할인 분양에 나서면서 기존 분양계약자들이 분통을 터뜨리고 있다. 준공 후 미분양(악성 미분양) 단지가 늘어나고 할인분양으로 인한 갈등이 법정 다툼으로 비화하는 등 장기화되면서 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.

최근 대구 수성구의 한 아파트에서 기존 입주자들이 새 입주자의 이사를 방해하기 위해 차량으로 막거나 바닥에 드러눕는 등 행위를 해 경찰이 투입됐다. 할인분양자와 기존 분양자가 갈등을 빚은 것은 처음이 아니다. 전남과 경기에서 기존 입주자들의 반발로 민·형사 소송이 잇따랐다.

지난 6월 전남 광양에서 할인분양 가구의 이사를 막기 위해 아파트 진입로에 드러눕는 등 마찰이 빚어지자 차량 운행을 막은 입주민은 업무방해 혐의로 입건됐다. 입주민과 시행·신탁사의 갈등도 중재 시스템과 법안이 없어 방치되고 있다. 최근 할인분양의 소급 적용 조항을 두고 사업 주체(시행사·신탁사)와 계약자들의 갈등이 형사 책임 문제로 확산됐다.

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미분양 장기화 땐 인프라 취약 문제 등도 우려

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일반분양자들은 매입 가격보다 20~30% 낮은 금액으로 할인분양이 이뤄지는 것에 대해 이익 침해와 집값 하락의 문제를 제기하고 있다. 하지만 시행사 입장에서 미분양 상태가 장기화되면 자금 경색이 발생하고 입주민들도 단지 슬럼화와 상업시설 인프라 취약 문제 등 주거환경 악화를 피할 수 없게 된다.

통상 건설 사업자들은 최초 분양 이후 미분양이 발생해도 공사기간 2~3년 동안 마케팅을 강화해 미분양 물량을 정리한다. 입주 시점까지 계약자를 찾지 못한 미분양은 '악성'으로 취급돼 건설 사업자와 입주민 양쪽에 피해를 끼칠 수밖에 없다.

국토교통부 통계에 따르면 악성 미분양으로 분류된 준공 후 미분양 물량은 1만3230가구로 전월 대비 2.0% 늘었다. 문제는 하반기(7~12월)에도 대규모 공급이 예정돼 있다는 점이다. 지방에서 8만4647가구가 입주에 나선다.

물량이 가장 많이 풀리는 곳은 경북으로 1만972가구가 예정돼 있다. 이어 ▲대구 1만711가구 ▲충남 1만702가구 ▲부산 9031가구 ▲경남 8099가구 ▲대전 7122가구 순이다. 금리 인하처럼 뚜렷한 모멘텀 없이 미분양이 해결될 기미가 없는 만큼 할인분양 갈등도 지속될 전망이다.

부동산 침체기마다 같은 문제가 반복되고 지방 미분양 심화로 갈등이 증폭될 것으로 보인다. 전문가들은 미분양 갈등을 해결할 수 있는 방안이 마련돼야 한다고 지적한다. 할인분양은 건설업체에는 일종의 '자구책'인데 정부가 나서야 한다는 설명이다.

입주민 사이나 입주민과 시행·신탁사의 갈등에 대해 지자체가 중재할 수 있는 장치를 마련해야 한다는 의견도 나온다. 실제 서울 송파구 잠실 진주아파트 재건축 과정에 공사비 증액으로 갈등이 커지자 서울시는 '코디네이터'를 파견해 주민과 시공사의 합의를 이끌어 냈다.

실효성 있는 세제 혜택을 통해 갈등을 해결해야 한다는 주장도 있다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "민간 갈등을 해소하기 위해 기존 계약자도 혜택을 받을 수 있도록 커뮤니티시설 업그레이드나 세금 감면 등을 제공해야 한다"며 "비수도권의 취득세 면제나 양도소득세 감면 등은 정부가 고민할 수 있는 방안"이라고 주장했다.

김성아 기자 tjddk99@mt.co.kr