[단독] DSR 규제, 전세대출에 적용하면 최소 8만~10만명 영향 받을 듯

주금공·HUG 2023년 1주택자 보증만 6만건
DSR 이자 적용은 대출 조이기 효과 크지 않아

금융당국이 차주의 소득을 고려해 대출한도를 정하는 총부채원리금상환비율(DRS) 규제를 전세대출에도 적용하는 방안을 검토중인 가운데, 전세대출에 DSR 도입시 최소 8만~10만명의 1주택자가 영향을 받을 것으로 예상된다. 다만 전세대출에 대한 DSR은 원금은 제외한 이자에만 적용돼 실제 대출한도가 줄어드는 효과는 크지 않다. 당국의 압박에도 주요 은행 가계대출이 이달 들어 3조6000억원 넘게 불어난 상황에서, 전문가들은 전세대출 보증비율을 축소하는 등 보다 강력한 규제가 필요하다고 말했다.

21일 경향신문이 박상혁 더불어민주당 의원실에 요청해 받은 자료에 따르면, 지난해 1주택자가 주택금융공사(주금공)에서 전세자금대출 보증서를 발급받은 건수는 전체 주금공 보증건(71만3163건)의 5.8%인 4만1567건이다. 올해 역시 지난 5월 기준 이미 2만1471건에 달한다.

전세대출 보증은 주금공과 주택도시보증공사(HUG)의 공적보증, SGI서울보증의 사적보증으로 나뉜다. 점유율(2022년 기준)은 주금공 45.2%, HUG 22.2%, SGI 32.6%다.

HUG에서 1주택자가 전세대출 보증서를 받은 경우는 지난해 1만8597건에 달했다. 주금공과 HUG를 더하면 총 6만건, SGI까지 더하면 최소 8만명에서 10만여명이 지난해 전세대출을 받은 1주택자가 된다. 1주택자의 전세대출에 DSR을 적용하면 이 인원이 규제 영향권에 들어올 수 있다는 의미다.

다만 DSR 도입으로 대출을 받지 못하는 차주가 많진 않을 것으로 예상된다. 전세대출 DSR은 이자에 한해서만 적용되기 때문이다. 금융위원회 관계자는 “전세대출은 무이자 대차거래와 임대차 거래가 결합된 모델이자, 집주인의 원금 상환이 정해진만큼 이자에만 적용하는 게 합리적”이라고 설명했다. 김병환 금융위원장 후보자는 국회에 제출한 인사청문회 답변서에서 전세대출 DSR 규제에 대해 “규제 확대가 소비자들에게 급격한 충격으로 이어지지 않도록 단계적·점진적으로 시행하는 것이 필요하다”고 말했다.

가계대출에서 전세대출 차지 비중 15%
보증기관 보증비율 낮춰야 한다는 요구도

최근 가계대출 증가 추이를 고려하면 이러한 상징적 규제로는 부족하다는 지적이 나온다. 지난 18일 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 가계대출 잔액은 712조1841억원으로 불과 3주 전보다 3조6118억원 늘었다.

전세자금대출 비중도 커지고 있다. 자본시장연구원에 따르면 가계대출에서 전세대출이 차지하는 비중은 2016년 말 5%에서 2023년 6월 말 15%까지 치솟았다. 정화영 자본시장연구원 연구위원은 “전세자금 대출은 2020년과 2021년 각각 전년 대비 30조원씩 늘었는데, 이는 저금리로 대출 액수가 크게 늘어난 것”이라며 “향후 금리가 인하되면 다시 가계대출을 관리하기 어려운 상황에 놓일 수 있다”고 말했다.

전문가들은 전세대출 보증기관의 보증비율을 낮추는 규제가 추가돼야 한다고 말한다. 현재 주금공과 HUG의 보증비율은 각각 90%와 80%로, 보증금 요건(수도권 7억원 이하)만 맞추면 금융회사의 별도 심사없이 돈이 나오는 구조다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “전세사기 여파로 비아파트에 대한 전세 선호가 줄면서 서민들은 비아파트 월세, 중산층은 아파트 전세로 시장이 나뉘었다”며 “월세에 대한 지원은 강화하고 전세는 보증기관 보증비율을 줄이는 식으로 규제하는 투트랙 전략이 필요하다”고 말했다.

윤지원 기자 yjw@kyunghyang.com