대법 “상가 임차인, 계약만료 하루 전날 통보해도 해지 성립”

현행임대차보호법, 임대인이 계약만료 6개월~한달 기간에
계약거부 안 하면 묵시적 갱신 조항…대법 “임대인만 해당”

게티이미지뱅크

상가 임차인이 계약 만료 하루 전에 갱신 거절 통보를 해도 계약 해지가 가능하다는 대법원의 판단이 나왔다. 계약 만료 수개월 전에 임대인의 해지통보가 없으면 계약이 유지되는 것으로 본다는 ‘묵시적 갱신’ 규정은 갑작스러운 계약 해지를 막아 임차인을 보호하려는 취지이지, 임차인의 갱신 거절 통지 기간을 제한하는 취지는 아니라는 의미다.

대법원 1부(주심 김선수 대법관)는 임차인 ㄱ씨가 상가 임대인 ㄴ씨를 상대로 낸 임대차 보증금 소송에서 원고 일부승소 판결한 원심을 깨고 지난달 27일 사건을 수원지법으로 돌려보냈다고 21일 밝혔다.

ㄱ씨와 ㄴ씨는 2018년 12월31일부터 2020년 12월30일까지 보증금 3000만원, 월세 180만원에 상가 임대차 계약을 맺었다. ㄱ씨는 계약 만료 하루 전날인 2020년 12월29일 계약 갱신을 하지 않겠다고 ㄴ씨에게 통지했다. 이에 ㄴ씨는 ‘최소 한달 전에는 갱신 거절 의사를 밝혔어야 한다’며 보증금을 돌려주지 않았다. ㄱ씨는 보증금을 달라며 소송을 제기했다.

현행 상가건물 임대차 보호법은 ‘임대인이 임대차 기간이 끝나기 여섯 달∼한 달 전까지 임차인에게 갱신 거절, 조건 변경 등을 통지하지 않으면 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 연장된 것’이라고 규정한다. 이른바 ‘묵시적 갱신권’으로, 갑작스러운 계약조건 변경 등으로 임차인이 피해를 입지 않도록 보호하기 위한 장치다. 1·2심은 이 규정을 근거로 임대인의 손을 들어줬다. 계약 만료 한 달 전까지 양쪽 다 계약 갱신 관련 아무런 의사표시를 하지 않았으므로 자동으로 계약이 갱신됐다는 취지다.

그러나 대법원은 임차인의 손을 들어줬다. 대법원은 “현행법상 ‘묵시적 갱신’은 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한했을 뿐, 임차인에 대해선 기간의 제한을 두지 않았다. 임차인의 갱신거절 통지 기간은 제한이 없다고 봐야 한다”고 판단했다. 대법원은 “만약 이 조항을 임차인의 갱신거절 통지 기간을 한정한 것으로 해석한다면 임차인 의사에 반해 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 된다”며 “이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에 반한다”고 설명했다.

오연서 기자 loveletter@hani.co.kr