상가 세입자, 계약 만료 하루 전 갱신 거절… 대법 “효력 인정”

상가 세입자가 임대차 계약 종료 하루 전날 계약 갱신을 거절하더라도 기존 만료일에 계약이 종료된다는 대법원 판단이 나왔다.

서울 서초구 대법원 모습. /뉴스1

21일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 김선수 대법관)는 지난달 27일 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 제기한 임대차 보증금 반환 소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다.

상가 세입자였던 A씨는 B씨와 2018년 12월 31일부터 2020년 12월 30일까지 2년 동안 보증금 3000만원, 월세 180만원으로 임차하는 계약을 맺었다. A씨는 계약 만료 하루 전인 2020년 12월29일 B씨에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통지하고 2021년 1월 27일 상가를 나갔다.

그러자 B씨는 계약 만료일 1개월 전부터 계약 만료일까지 갱신 거절을 통지하더라도 묵시적 갱신이 인정된다고 주장해 보증금을 돌려주지 않았다. 이에 A씨는 B씨를 상대로 소송을 냈다.

쟁점은 상가 임대차 계약에서도 묵시적 갱신이 인정되는지 여부였다.

1심과 2심은 임대차 만료 1개월 전부터 계약 만료일 사이 세입자가 계약 갱신 거절을 통지해도 묵시적 갱신이 인정된다고 봤다. 1심 재판부는 보증금 3000만원 중 3개월치 임대료(인상분 포함)와 관리비 등을 제외하고 2200여만원만 돌려받는 게 맞다고 판단했다. 2020년 7월 개정된 주택임대차보호법에 따르면 세입자는 한 차례 계약이 자동연장 된 뒤엔 언제든 계약 종료를 통보할 수 있지만 효력은 통보 3개월 뒤부터 발생한다. 이에 따라 계약 종료 시점을 A씨가 갱신 거절 의사를 밝힌 3개월 이후인 2021년 3월 29일까지로 본 것이다. 항소심 판단도 같았다.

그러나 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 A씨의 갱신거절 통지에 효력이 없다고 봤다. 상가건물임대차보호법상 임차인은 임대차 계약의 갱신 거절을 통지할 수 있는 시기에 제한이 없다고 판단한 것이다.

대법원은 “기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료한다”며 “민법은 임대차기간이 만료한 후 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니한 때에 묵시의 갱신을 인정할 뿐이고 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 하는 경우에는 묵시적 갱신이 인정될 여지가 없다”고 했다. 이어 “상가 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절 통지를 한 경우 해당 계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고, 만료일에 종료한다고 봐야 한다”고 했다.

대법원은 또 “원심 판결은 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인 의사에 반해 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 된다”며 “상가건물 임차인을 보호해 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다”고 했다.

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