임대차계약 만료 하루 전 “갱신 안 하겠다” 상가임차인…대법 “효력 있다”

1·2심 “효력 없다”
대법 “효력 있다”
“상가건물 임차인 보호해야”

대법원. [연합]

[헤럴드경제=안세연 기자] 상가임차인이 임대차 계약 만료 하루 전에 갱신거절을 통지했더라도, 효력이 있다는 대법원 판단이 나왔다. 앞서 1·2심은 효력이 없다고 보고 계약이 묵시적 갱신됐다고 봤지만 대법원의 판단은 달랐다.

21일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 대법관 김선수)는 상가임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 “보증금을 돌려달라”며 낸 소송에서 이같이 판시했다. 대법원은 A씨의 갱신거절 통보가 효력이 없다고 본 원심(2심) 판결을 깨고, 다시 판단하라며 사건을 수원지법에 돌려보냈다.

A씨와 B씨는 2018년 12월, 보증금 3000만원에 월세 180만원 조건으로 상가임대차 계약을 맺었다. 계약 기간은 2년이었다. 갈등은 A씨가 계약 만료 하루 전에 B씨에게 “계약 갱신을 안 하겠다”고 통지하면서 생겼다. 통지를 했음에도 보증금을 반환받지 못하자, A씨는 “3000만원을 돌려달라”며 소송을 냈다.

쟁점은 A씨의 갱신거절 통지에 효력이 있는지 였다. 효력이 있다면 계약이 당초 만료일에 종료되므로 보증금 전액을 반환하는 게 맞았다. 반대로 효력이 없다면 계약이 묵시적갱신된 셈이었다. 묵시적 갱신이 인정되면 계약 해지를 통보한 지 3개월이 지나야 효력이 생기므로 3개월치 월세를 깎는 게 맞았다.

상가임대차법상 임대인은 임차인이 계약이 만료되기 전 6개월 전부터 1개월 전 까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 그런데 A씨처럼 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신을 거절했을 경우엔 명시적인 규정이 없어 사안마다 판단이 달랐다.

1심과 2심은 A씨의 갱신거절 통지에 효력이 없다고 판단했다. 보증금 3000만원 중 3개월치 임대료(인상분 포함)와 관리비 등을 제외하고 2200여만원만 돌려받는 게 맞다고 봤다.

1심을 맡은 수원지법 안양지원 박정진 판사는 2022년 9월, 이같이 판시했다.

1심 재판부는 “임대인 B씨와 임차인 A씨가 모두 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월전까지 갱신거절 통지를 하지 않은 이상 계약이 묵시적 갱신됐다고 보는 게 타당하다”며 “A씨가 만료일 하루 전 계약종료를 통지한 것만으론 묵시적 갱신이 무효 또는 취소된다고 보기 어렵다”고 했다.

양측 모두 항소했지만 2심의 판단도 비슷했다. 2심을 맡은 수원지법 9-1민사부(부장 정하정)는 지난해 10월, 1심 판단 대부분을 유지했다.

대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 A씨의 갱신거절 통지에 효력이 없다고 봤다.

대법원은 “이 부분 쟁점에 대해 아직 명확한 대법원 판례가 없어 다수 사건들이 하급심(1·2심)에서 진행되고 있다”며 “재판부마다 엇갈리는 판단을 하는 사례가 나타나고 있다”고 밝혔다.

이어 “상가 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절 통지를 한 경우 해당 계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고, 만료일에 종료한다고 봐야 한다”고 결론 내렸다.

그 이유로 “상가임대차법이 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기한을 제한하지 않았다”며 “임차인의 갱신거절 통지기간에 대해 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가야 한다”고 밝혔다.

그러면서 “묵시적 갱신됐다고 판단하는 것은 상가건물 임차인을 보호함으로써 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에 반한다”고 설명했다.

대법원은 “그럼에도 원심(2심)이 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”며 다시 판단하도록 사건을 수원지법에 돌려보냈다.

notstrong@heraldcorp.com