서울 전셋값 고공행진…원인은 '공급'에 있다?[아기곰의 부동산산책]

[아기곰의 부동산산책]

주택 시장이 꿈틀거리고 있다. 특히 100% 실수요라 할 수 있는 전세 시장이 서울을 중심으로 요동치고 있다. 한국부동산원에 따르면 7월 1일 서울 아파트 전세가 상승률은 전주 대비 0.2% 상승했다. 서울을 중심으로 전세 시장이 요동치고 있는 것이다. 그 원인은 무엇일까?
 

첫째는 실질금리의 인하 효과 때문이다. 한국은행에 따르면 5월 말 기준으로 전세자금대출의 평균 금리는 3.90%라 한다. 이는 작년 11월 말의 4.40%였던 것을 감안하면 반년 만에 0.50%포인트나 낮아진 것이다. 전세자금 대출을 받는 사람들의 실질 부담이 그만큼 줄어들었다는 뜻이다. 

둘째는 신생아특례대출과 같은 정책 대출을 통해 과거보다 자금 조달이 쉬워지면서 전세를 새로 얻으려는 사람이 늘어났기 때문이다. 

셋째는 빌라 등 비아파트 임대 시장의 붕괴로 인한 풍선효과 때문이다. 전세사기 문제가 불거지면서 빌라에 전세로 들어가려는 사람들이 크게 줄고 있다. 막대한 임대보증금을 날릴 수도 있기 때문이다. 결국 빌라 등 비아파트 전세 시장은 전세사기 문제가 있기 때문에 월세로 살려는 사람은 빌라에서 살아도 되지만 전세로 살려는 사람은 아파트 전세 시장으로 몰리게 되는 것이다. 

그런데 이상한 것이 있다. 현재 전세가 오르는 이유가 이 세 가지 뿐이라면 전국 아파트 전세가 상승률이나 서울 아파트 전세가 상승률이 크게 차이 날 이유는 없다. 서울에만 금리인하가 된 것이 아니기 때문이다. 

결국 네 번째 원인인 공급부족 사태 때문에 지역별로 다른 전세가 상승률을 보여주게 된 것이다. 

 결국 중요한 건 ‘공급’

임대 시장은 매매 시장과 달리 수요·공급에 따라 움직이는 시장이다. 매매 시장도 수요·공급에 영향을 받기는 하지만 투자 심리에 더 많은 영향을 받는다. 시장에서 수요에 비해 공급이 부족하면 전세가는 바로 오른다. 하지만 앞으로 집값이 더 떨어질 것이라 믿는 사람들이 많다면 그들은 매매 대신 전세로 2~4년 정도 더 거주하고 집을 사도 늦지 않다고 생각하기 때문에 매매 시장은 오르지 않을 수 있다. 

결국 최근 서울 전세 시장이 급등세를 보이는 것은 공급 부족 사태가 지금부터 펼쳐지기 시작한다는 것을 의미한다. 이런 공급 부족 사태는 2025년부터는 수도권 지역으로 확산되고 2026년부터는 지방까지 확산될 것으로 보인다. 이에 따라 서울에서 촉발된 전세 시장의 상승세도 수도권을 거쳐 시차를 두고 지방까지 확산될 것이다.

정부에서도 이를 인지하고 공급 확대를 위해 최선의 노력을 경주하겠다고 한다. 그 핵심에는 LH를 통한 빌라 등 비아파트 주택을 매입하여 임대로 전환하는 공공 임대를 강화하겠다는 계획이 있다. 이를 위해 앞으로 2년 동안 12만 가구의 비아파트를 공공 임대로 공급하겠다는 것이다. 

아파트의 경우는 착공부터 입주까지 3년 정도 기간이 필요하다. 그러므로 지금부터 정부에서 강력한 공급 대책을 마련하다고 해도 택지 개발이나 인허가 기간을 감안하면 2028년 이전에는 아파트를 공급할 방법이 없다. 

이러니 6개월이면 공급이 가능한 빌라 등 비아파트를 임대 시장에 공급하겠다는 것이다. 더구나 빌라에서 민간 임대 시장은 붕괴 직전이다. 전세사기 문제가 이슈가 되면서 빌라에 전세로 들어오려는 세입자들이 크게 줄고 있다. 빌라를 사서 전세를 주는 것이 거의 불가능해졌다는 뜻이다. 더구나 전세보증보험도 126% 룰을 적용 받으면서 빌라를 전세로 주는 것이 불리해지고 있다. 

이에 따라 빌라 시장은 월세나 반전세 위주로 재편될 것으로 보인다. 문제는 기존의 임대인은 추가적으로 자금을 마련하여 전세에서 반전세 또는 월세로 전환한다고 해도 빌라를 새로 사서 임대를 주려는 신규 투자자의 경우는 실투자금이 많이 들어가기 때문에 빌라 시장을 외면할 가능성이 크다. 월세를 끼고 빌라를 살 자금이 있다면 전세를 끼고 아파트를 사는 것이 더 유리하기 때문이다. 

이런 이유로 민간 영역에서 빌라 등 비아파트 공급은 크게 줄고 있다. 이를 보완하고자 하는 것이 공공 임대다. LH에서 기존 빌라를 매입하여 임대를 주는 것이기 때문에 세입자도 안심하고 전세로 들어올 수 있다는 장점이 있고 시중에 빠르게 공급을 늘려서 전세 시장을 안정시킬 수 있기 때문이다. 

 공공임대, 단기 처방에 불과

문제는 공공임대 제도는 막대한 부작용이 따른다는 것이다. 

첫째는 정부나 LH의 부담이 점점 늘어나고 있다는 점이다. 비싸게 집을 사서 임대료를 낮게 책정하기 때문에 구조적으로 적자가 점점 늘어나게 된다. LH에 따르면 매입임대 신혼부부1유형 주택의 경우 평균 3억4300만원, 신혼부부2유형 주택의 경우 평균 4억3400만원에 매입하게 되는데 이 중 정부 지원이 2억~3억원이고 나머지는 LH에서 채권을 발행해 조달한다.

물론 임차보증금이 있기는 하지만 가구당 2000만원 수준에 불과하다. 결국 LH의 돈이든 정부의 돈이든 임대주택 한 채를 매입하는 데 3억~4억원의 자금이 필요하다는 것이다. 물론 임대주택에서 임대료도 들어오지만 민간 임대에 비해 임대료를 높게 책정할 수 없으므로 임대주택을 매입하는 데 들어가는 비용에 대한 이자 수준도 되지 않는다.  

이 때문에 LH의 부채는 점점 늘어나고 있다. 2019년에 127조원이었던 부채는 2023년에는 153조원으로 늘어났다. 4년 만에 20% 넘게 부채가 늘어난 것이다. 민간 기업이라면 있을 수 없는 일이다. 더구나 이마저도 정부 보조금이 한 채당 2억~3억원이 들어가기 때문에 부채가 적게 늘어난 것이다. 

다시 말하자면 임대주택 한 채가 늘어날 때마다 우리가 낸 세금이 2억~3억원씩 들어가고 LH의 부채는 1.3억~1.5억원씩 늘어나는 구조라 하겠다. 

둘째는 주택 시장에 왜곡을 가져온다. 일반적으로 주택 시장은 서울에서 먼저 상승한다. 서울은 주택 보급률이 100%가 되지 않는 전통적인 공급 부족 지역이기 때문이다. 

문제는 이러한 공급 부족 현상이 나타나면 근본적인 해결보다는 단기적 처방으로 공급 부족 현상을 덮으려고 한다는 것이다. 아파트는 공급 효과가 3년 후에 나타나지만 빌라는 6개월 정도면 효과를 보기 때문이다. 이런 단기적 접근은 현 정부의 책임만은 아니고 과거부터 누적되어 온 것이다. 

2022년 기준으로 우리나라 전체 인구 중에 서울이 차지하는 비중은 18.3%이고, 가구수 기준으로는 18.8%이다. 인구나 가구라는 관점에서 보면 우리나라 전체 아파트의 18.3~18.8% 정도가 서울에 분포해야 정상이라는 뜻이다. 

하지만 전국 아파트 중에서는 15.1%만 서울에 분포하고 있다. 서울은 아파트가 상당히 부족한 시장이라는 뜻이다. 그런데 빌라라고 불리는 다세대주택은 어떨까? 전국에 있는 다세대주택 중에서 36.3%가 서울에 몰려 있다.

서울에 아파트 수요는 적고 빌라 수요만 많은 것이 아니다. 오히려 그 반대이다. 소득이 높을수록 빌라보다는 아파트를 선호하기 때문이다. 그럼에도 불구하고 서울의 빌라 시장은 수요 대비 두 배나 공급이 많은 시장이다. 전세 시장이 불안할 때마다 과거 정권들이 조기 공급이라는 미명 아래 서울에 빌라 폭탄을 퍼부었기 때문이다. 

문제는 시장에서는 밥을 지을 쌀이 부족한데 쌀의 공급을 단기적으로 늘리기는 어려우니 라면으로 허기만 면하게 하는 정책을 현 정부에서도 반복하려 한다는 것이다.    

아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자)