재건축 사업 이전고시와 조합원 지위 승계[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

주택 재건축 사업으로 조성된 대지 및 건축물 등 소유권은 공사가 완료된 이후에 관리처분 계획에 따라 분양받을 자에게 이전된다. 이 같은 소유권 이전을 알리는 행위가 이전고시다.

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제129조는 사업시행자와 권리자의 변동이 있을 때 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다고 규정하고 있다. 같은 법 제40조 제1항 제2호, 제3호는 조합원의 자격, 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항을 재건축사업 조합의 정관으로 정하도록 규정하고 있다.

위 조항들을 종합하면 도시정비법 제86조에서 정한 이전고시가 있기 전까지 조합원이 재건축사업 시행 중에 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관한 소유권을 양도할 경우 이에 따라 조합원의 지위 내지 권리·의무도 당연히 이전·승계된다. 또 사업 시행 과정에서 종전 건물이 멸실되는 경우와 같은 예외적인 경우를 제외하면 소유권과 조합원의 지위를 분리해 양도하는 것은 불가능하다.

한편 재건축사업이 시행된 결과 대지 또는 건축물을 분양받은 자는 이전고시 다음 날에 분양받은 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하게 되는데, 재건축사업 조합은 그 이후에도 조합원들과 청산금 또는 부과금을 정산하는 등 잔존 목적사업을 완수하고 해산을 거쳐 법인 청산이 완료될 때까지 그 법인격을 유지한다.

따라서 이전고시 이후 대지 또는 건축물 매매로 소유권이 이전된 경우에는 매도인과 매수인 중 누가 조합원인지를 명확히 판명할 필요가 있다.

즉 재건축사업이 시행된 결과 대지 또는 건축물을 분양받은 조합원이 도시정비법 제86조에서 정한 이전고시 이후에 그 대지 또는 건축물을 제삼자에게 양도 등 처분하는 경우 조합원의 지위도 당연히 제삼자에게 자동 승계되는지가 문제가 되는 것이다.

실제 사안에서 대법원은 피고 조합의 조합원인 원고가 재건축사업의 시행 결과 분양받은 공동주택을 그 이전고시 이후에 제삼자에게 양도했고, 이 과정에서 특약으로 조합원의 지위와 권리를 매도인인 원고가 계속 유지한다고 약정했다면 원고가 사업 시행구역 안의 공동주택을 양도했다는 사정만으로 피고 조합의 조합원 지위가 양수인에게 자동으로 승계된다고 볼 수는 없으며, 원고가 여전히 피고 조합의 조합원 지위에 있다고 판단했다.

위 대법원 사안에서 피고 조합 정관에 의하면 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경돼 그 권리를 양수받은 자가 조합원의 권리·의무 등을 포괄승계하고, 조합원이 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도했을 때는 조합원의 자격을 즉시 상실하며, 사업 시행구역 안의 대지 또는 건축물에 대한 권리를 양도받은 자는 이를 조합에 통지한 이후가 아니면 조합에 대항할 수 없다.

나아가 위 정관은 피고 조합의 청산이 종결된 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때는 해산 당시의 조합원에게 공정하게 배분하여야 한다고 규정하고 있다.

살피건대 이전고시 이전에 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관한 소유권을 양도할 경우에는 분쟁 방지와 권리관계 확정 필요에 따라 반드시 조합원의 지위도 자동 승계되지만 이전고시 후에는 반드시 조합원의 지위와 분양받은 대지 또는 건축물의 소유권을 결부 지어 조합사무를 처리할 필연성이 없다.

이전고시 후 소유권을 취득한 자는 조합원 지위와는 무관하게 오직 해당 부동산 소유권자가 된 것뿐이고, 여전히 청산 전까지 조합원과의 이해관계가 남아 있는 조합은 원래의 조합원이었던 매도인이 그 조합원 지위를 계속 유지한다고 보는 것이 합당하다.

결국 조합원 자격의 자동 득실 변경에 관한 도시정비법이나 조합 정관의 규정은 이전고시 이전의 상황에 적용되는 것이고, 이전고시 이후의 경우에도 당연히 적용된다고 볼 수는 없다.

조주영 법무법인 신의 변호사