"서울 아파트값 최소 2~3년은 오를듯···재초환 폐지 등 대책 시급"

[부동산 전문가 5인 시장 진단]
올 하반기도 3~4% 상승 전망
"공공기여 유예 등 규제 완화로
정비사업 동력 줘야 공급 증가"
3기 신도시 물량 확대 주장도
다주택자 추가 稅혜택엔 '경계'

경기 성남시 분당구에 아파트들이 밀집해 있다. 뉴스1

[서울경제]

주택 공급 부족으로 서울 아파트 가격 상승이 최대 5년 동안 지속될 것이라는 전망이 나왔다. 전문가들은 공급 확대를 위해 재건축초과이익환수제 폐지와 인허가 기간 단축을 통한 정비사업 활성화, 3기 신도시 물량 확대, 서울 지역 내 택지지구 발굴 등이 필요하다고 진단했다.

19일 서울경제신문이 부동산 전문가 5인에게 ‘주택 시장 전망 및 공급 확대 방안’과 관련해 조사를 진행한 결과 서울 아파트값이 올해를 넘어 내년에도 상승세를 보일 것으로 예측됐다. 당장 올해 하반기에는 3~4%가량 아파트값이 오를 것이라는 전망이 우세했다. 한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주(15일 기준) 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.28% 올라 17주 연속 상승했다. 상승 폭은 2018년 9월 10일(0.45%) 이후 5년 10개월 만에 최대치다.

미분양이 적체된 지방은 집값이 내년에 상승 전환할 것으로 전망됐다. 허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원은 “서울 아파트값은 단기적 하락이 있더라도 거래량과 가격이 동시에 오르는 상승의 초기로 인식한다”며 “올 하반기 서울과 수도권 아파트값은 각각 4%, 2% 상승할 것”이라고 내다봤다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 “정부가 8월 확실한 공급 대책을 내놓지 않는다면 불안심리가 더욱 커질 것”이라며 “문재인 정부 시절 부동산 급등을 학습했기 때문에 서울 아파트 가격은 하반기에만 10% 이상 오를 것”이라고 지적했다.

전문가들은 금리 인하와 분양가 상승, 공급 부족에 서울 아파트값 상승세가 최대 5년간 지속할 것으로 내다봤다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “특별한 이벤트가 발생하지 않는 이상 기준금리 인하는 당분간 이어질 것”이라며 “공급 부족과 맞물려 금리 인하기를 맞아 아파트 가격 상승은 2~3년 정도 진행될 것”이라고 예측했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “지난해 고금리에 주택 매수 의사 결정을 미룬 이연 수요가 쌓인 가운데 분양가가 치솟자 청약을 통해 신축 아파트를 구매하려던 대기자들이 기존 주택 시장으로 넘어오며 집값 상승을 견인하고 있다”면서 “주거용 건축 인허가와 착공 물량을 봤을 때 2~3년 뒤 공급절벽이 벌어질 것이라는 불안심리도 영향을 미치는 것”이라고 설명했다. 대한건설협회에 따르면 지난해 주거용 건축 인허가와 착공 실적은 전년 대비 각각 30%, 23% 감소했다.

전문가들은 공급 확대를 위한 가장 시급한 대책으로 재초환 폐지를 강조했다. 서울 지역 내 재개발·재건축 물량 확대를 위해 사업성을 훼손하는 공공기여 등을 유예해야 한다는 주장도 나왔다. 두 대표는 “조합원들의 사업성 확보 어려움을 해소해 정비사업이 원활하게 돌아가게 하는 것이 중요하다”며 “기부채납이나 공공기여 등을 유예하거나 과감하게 폐지하는 것도 방법”이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “재초환 폐지 등 민간 차원의 공급 활성화를 위한 각종 규제 완화는 지금처럼 지역 호재가 가격에 바로 반영되지 않을 때 하는 것이 바람직하다”고 설명했다.

3시 신도시 물량을 확대해야 한다는 주장도 나왔다. 3기 신도시 공급 물량은 총 17만 가구다. 박 겸임교수는 “ 3기 신도시 물량은 1기 신도시(30만 가구), 2기 신도시(55만 가구)와 비교해 수도권의 수요를 받치기에 역부족”이라며 “용적률을 높여 물량을 늘려야 한다”고 말했다.

한편 세제 측면에서 공급을 확대하기 위해 다주택자에 대한 세제 혜택 확대를 경계해야 한다는 의견도 나왔다. 앞서 정부는 내년 5월까지 2주택 이상 다주택자에 대한 양도세 중과를 유예하기로 한 바 있다. 허 수석위원은 “다주택자 양도세 중과 유예기간 연장 없이 내년 5월부터 중과 적용을 사전에 확정하면 양도세 중과를 피하기 위한 급매물이 증가해 결국 아파트 가격 안정으로 이어질 수 있다”고 설명했다. 박 겸임교수는 “다주택자의 취득세 중과 완화가 이뤄지지 않도록 해 실수요자 중심의 시장이 유지되게 해야 한다”고 강조했다.

신미진 기자 mjshin@sedaily.com박형윤 기자 manis@sedaily.com